DEL CONTEXTO PARA LA VALORACIÓN DE UN BIEN INMUEBLE

La valoración de un bien inmueble cambia de Nación en Nación, de sociedad en sociedad, y esto se debe a que el precio de los bienes inmuebles esta sujeto a las condiciones del mercado.

Cada edificación tiene un valor comercial - VC, que es aquel por el cual sería comprado si estuviese en venta. Este valor fluctúa según diversas variables como su ubicación dentro de la ciudad, tenencia de servicios domiciliarios, condiciones de las vías de acceso, entre otros. Curiosamente, para este caso, la condición de antigüedad de una construcción reduce su valor, ya que las condiciones de resistencia de la estructura y paredes, y de los sistemas de entrada y salida de los servicios públicos, se han visto reducidas por el desgaste natural del uso.

Esta volatilidad del VC es un gran problema para las autoridades gubernamentales y sus sistemas fiscales, ya que no logran establecer fácilmente, un valor para el predio que deben tributar[1]. Por lo tanto muchas naciones han optado por sistemas de valoración estatal - VE de los bienes inmuebles. Esta valoración parte del valor inicial de venta[2] y aplica una tasa de crecimiento cercana a la tasa de inflación, asegurando que el valor del inmueble no varíe en términos reales.

Tenemos entonces que una misma construcción tiene dos valores, VC y VE, pero ambas valoraciones están sujetas de dos variables principales: Area de Terreno - AT y Area Construida.- AC.

La composición del tamaño de una construcción se podría resumir en el terreno que ocupa sobre la tierra y la cantidad de terreno construido. Es claro que en una ciudad el valor del metro cuadrado de tierra, tiende a ser superior al metro cuadrado construido, ante la escasez de AT. Entonces una edificación cuesta:

VC = (vm²c * AC) + (vm²t * AT)

Donde vm²c es el valor del metro cuadrado construido y vm²t es el valor del metro cuadrado de tierra. Lo cual afirma que una construcción de varios pisos es más costosa que aquellas que sólo tienen una planta.

Si bien es cierto que en las edificaciones antiguas, la calidad del m²c es menor, su vm²c también lo será, y por esto en muchas urbes, son demolidas viejas construcciones para ser remplazadas por otras nuevas, siendo esto económicamente productivo para el sistema, ya que logra actualizar el VC con el VE, que sistemáticamente se han venido distanciando así:

VCt= (vm²c * AC) + (vm²t * AT)

VE = VC₀ * (1 + X )^t

Donde t es la cantidad de años de la construcción, VC₀ es el Valor Comercial inicial y X es la inflación. Si bien vm²c es constante en el tiempo (y en algunos casos aumenta), vm2c tiene a reducirse por las condiciones de uso del inmueble, mientras que VE se mantiene constante en términos reales.

En conclusión, el crecimiento poblacional dentro de una urbe, genera un crecimiento por la demanda de metros cuadrados construidos en buenas condiciones para usos comerciales, industriales y residenciales, que dinamizan la constante construcción de nuevas edificaciones y la sustitución de las antiguas, más aún si han limitantes de expansión del casco urbano. Es decir, que el aumento de habitantes de una ciudad en la causa principal de la tendencia de la industria de la construcción[3].

[1] Es común que en las urbes, ciudades y municipios, el gobierno local tribute la presencia de un bien inmueble, bajo el concepto de ser "un impuesto a la plusvalía y uso de la tierra".

[2] Este valor de venta, se encuentra en las escrituras de los bienes inmuebles. Desafortunadamente en algunos casos, en las escrituras se referencia un valor inferior al transado con el fin de eludir impuestos.

[3] Aunque la capacidad de esta industria de suplir la demanda esta sujeta a la financiamiento por vivienda de cada mercado.