LA CADUCIDAD DE LA VIVIENDA POPULAR.

Arq. Raúl Fernando Rodríguez Tabitas 1

El uso y desgaste de la vivienda es un caso de análisis poco visto por los institutos de vivienda u organizaciones gubernamentales orientadas a la habitabilidad. Lo que nos interesa saber es cuanto puede durar una vivienda social en promedio realizando mantenimientos preventivos tradicionales.
Este análisis servirá para revisar el tiempo de una casa recién terminada y de las que se encuentran habitadas y que fueron construidas en los noventas.
Existen diferentes hipótesis de la duración de los materiales y en si de la vivienda, entre más económica sea ésta, más corta será su duración. En primer lugar podemos mencionar el sistema que se usa para su edificación como cemento, acero y mampostería, seguido por los recubrimientos para pisos y muros y por último  las instalaciones y comodidades con las que cuenta. Dependiendo de la calidad de los insumos y de la mano de obra, será la vida útil que tenga la edificación.
El desarrollador cubre las necesidades que solicitan los institutos de vivienda social para otorgar apoyos de préstamo a la clase trabajadora, estos reciben a su vez una casa habitación con un mínimo de superficie construida y los sistemas constructivos, instalaciones y equipos más económicos con una vida útil corta, no  hablo en esta investigación de ofrecerle al usuario productos de lujo sino productos durables.
En la mayor parte de la República Mexicana la construcción de casas se realiza con materiales como block de concreto, ladrillos, concreto entre otras, durables y resistentes a las inclemencias del tiempo, principalmente la lluvia y la humedad.
Las zonas con alta concentración de humedad o que tienen largos periodos de lluvias recienten más los impactos, deteriorándose con rapidez, por tal motivo una buena protección temprana en cimentación y en losas serán las mejores soluciones para evitar un deterioro prematuro, al humedecerse el acero de refuerzo colocado al interior del concreto este se oxida y pierde sus propiedades estructurales.
El usuario que se ve más afectado al adquirir o construir  una vivienda es el que tiene menos recursos económicos, el desconocimiento de los materiales y la necesidad urgente de conseguir una espacio habitable lleva a tomar la decisión de seleccionar una casa con los requerimientos básicos y de poca durabilidad, de la misma manera en la autoconstrucción se seleccionan productos y materiales económicos con una vida útil muy corta.

Existen dos diferentes puntos para realizar el estudio de caducidad de una casa: la durabilidad y la habitabilidad.
Iniciare hablando sobre la durabilidad de la vivienda social, es decir de lo que duran los materiales con los que se construyen las viviendas y por cuanto tiempo el usuario la puede utilizar sin necesidad de realizar mejoras mayores o destructivas.
Si bien la calidad de los materiales utilizados y la mano de obra utilizada en los proyectos pueden extender la vida útil de una vivienda, lo es también su mantenimiento preventivo y correctivo.
La primera responsabilidad recae en el constructor, diseñador y comercializador de las casas en donde se seleccionan los productos a utilizar y la forma y tipo de colocación de dichos materiales, en el país los materiales que se utilizan son los mismos con excepción de los materiales producidos en la región como pueden ser los tabiques, ladrillos o block de concreto así como los de extracción natural como los agregados.

La duración de las estructuras de concreto por lo general si están en buen estado, me refiero no agrietadas y libres del contacto con humedad, tienen una duración superior a los 50 años; el cemento es el elemento que inicia primero su desgaste, seguido por el acero de refuerzo y al final los agregados triturados.
Las tuberías que abastecen de agua fría y agua caliente son las que mayor avance en durabilidad han tenido, ya que los metales que eran comunes que se utilizaban han dejado poco a poco de usarse y son los plásticos los que ahora se usan, teniendo una vida útil mayor ya que los minerales contenidos en el agua potable no se adhieren a sus paredes interiores haciendo que estas no se tapen, en promedio podríamos decir que tienen una durabilidad de 60 años en promedio.
Las válvulas que se utilizan en las casas sociales son de mala calidad y su tiempo de vida es muy corto, generalmente son de origen oriental, se emplean marcas muy económicas que funcionan solamente durante el período de prueba y garantía, los materiales con las que están fabricadas recorta su tiempo de vida, dando un servicio muy corto al usuario final. Un promedio de 2 años de duración para estos elementos.
Los sanitarios utilizados en las generaciones actuales consumen menos agua por las nuevas normas ambientales, el material con el que se fabrican poco ha cambiado, pero la ingeniería de funcionamiento y diseño hace que consuman muy poco agua para la descarga, el inconveniente son las válvulas que se encuentran dentro de los tanques, en cada nuevo modelo vienen mas sencillas y económicas lo cual hace que la funcionalidad del aparato sanitario sea muy corta. Sin cambiar las válvulas del tanque, el sanitario tiene un promedio de vida de 3 años.
Los sistemas de electricidad generalmente están diseñados en la vivienda social para dar servicio a muy pocos contactos y luminarias, estas son adecuadas para el sistema que se utiliza, el problema es cuando el sistema se sobrecarga realizado conexiones adicionales a las que se dejaron originalmente en la vivienda, es importante revisar el calibre del cable y las condiciones en como se encuentra distribuido por los circuitos.
Incluso la instalación de aire acondicionado o calentadores eléctricos en la vivienda puede dañar las instalaciones ya que el sistema no esta preparado para este tipo de aparatos, deteriorando rápidamente las instalaciones o provocando un corto circuito que podría terminar en un incendio. Si el sistema se conserva sin modificaciones este puede tener una vida útil de 10 años.
En algunos casos, las instalaciones diseñadas para vivienda social, terminan usándose para un pequeño negocio o local comercial, conectando refrigeradores, enfriadores,  hornos entre otros, recortando su vida útil, es importante concientizar a los usuarios que no cuenta con la capacidad de aumentar su carga eléctrica para la cual fue diseñada.
Los elementos de madera que se utilizan dentro de la casa social son las puertas interiores y exteriores, estas han sufrido severos cambios en los últimos años debido a los incrementos de los costos de los materiales, las maderas naturales han dejado de usarse y ahora las puertas están fabricadas con fibra de madera prensada.
Estas tienen la ventaja que ya tienen diseño prefabricado y color incluido, la desventaja es su durabilidad, no pueden recibir mantenimiento ya que se deformaría el panel con el que están fabricadas, los colores no pueden modificarse por que no aceptan la pintura de esmalte. En promedio la duración de estos productos por el uso y el desgaste tradicional tienen una vida útil de 5 años.
Los sistemas de ventanearía que se colocan actualmente, tienen una gran ventaja contra las que se colocaban a mediados del siglo XX que eran fabricadas de perfiles de lámina de acero y estos se desgastaban fácilmente por la intemperie teniendo que pintar frecuentemente. El aluminio es el material que se utiliza ahora para su fabricación, la ventaja es que es libre de mantenimiento y no se oxida al estar en contacto con humedad. 
El inconveniente es el tamaño del perfil que se coloca, entre mayor sea este, mas durable y resistente. El cristal que se emplea es de los más delgados, entre 3mm y 4 mm máximo son los espesores que colocan los desarrolladores de vivienda comúnmente, cualquier ligero golpe lo podría quebrar dañando la ventana y posiblemente causar daño físico al usuario.
En promedio los que se instalan en las casas de interés social tienen una vida útil de 5 años. La falla principal es en las carretillas que se aflojan o se quiebran con el uso diario así como cristales dañados.
Los recubrimientos en pisos y muros han mejorado su calidad en materiales, texturas, acabados y métodos de fabricación, teniendo mejor apariencia y duración esto debido a la apertura de los mercados internacionales, existen diferentes marcas y modelos muy accesibles y de buena calidad.
En promedio podemos deducir que los materiales que se usan para la vivienda de interés social tienen una vida útil de 15 años de duración. Siempre y cuando se instalen con materiales adecuados como boquillas y adhesivos así como  realizar una buena preparación para su instalación.
Los recubrimientos básicos son realizados en el interior con yeso y en exterior con estucos con color o con pinturas vinílicas, los primeros se colocan directamente sobre el muro, cubriendo la parte expuesta del block de concreto, con un espesor promedio de un centímetro, la desventaja principal es el contacto con la humedad, en las áreas con un alto contenido de humedad se colocan recubrimientos interiores a base de cemento y arena o estuco.
En segundo se instala directamente sobre el block de concreto con un espesor de 5 milímetros, siendo ese su acabado final, con el paso del tiempo el material va desprendiéndose del muro por el impacto del agua sobre su superficie o con ligeros golpes este se desprende fácilmente.
Si se utiliza una pintura, esta comúnmente tiene una duración máxima de 3 años al interior, su colocación a la intemperie es mucho menor. Generalmente no se utilizan productos de alta calidad en la vivienda social, es recomendable que el usuario realice un mayor mantenimiento en estas áreas para la durabilidad de la construcción.
El usuario de la vivienda social, en muchos casos cambia el sentido para la cual fue edificada, convierte los espacios originalmente creados para una casa unifamiliar en una casa multifamiliar, en un negocio o local comercial y al no soportar estas cargas  adicionales empieza rápidamente a  deteriorarse.
Uno de los problemas mayores es incrementar el número de niveles, incrementando el número de losas y muros a la estructura originalmente diseñada para sostener una cantidad determinada de peso, los asentamientos y los agrietamientos se manifiestan inmediatamente.

Dentro de la habitabilidad me refiero a los espacios desarrollados en una época determinada, la forma de vida en el siglo XX es diferente a la del siglo XXI, incluso dentro de cada década las formas de vida van modificándose y los espacios diseñados a mediados de los setentas distan mucho de los espacios que se utilizan actualmente.
La caducidad en el diseño va mucho más allá de los materiales y esa es una muerte lenta pero anunciada, todos los diseños tienen caducidad, no podemos vivir hoy como en los años cincuenta, sería un atraso para nuestra sociedad y señal de falta de progreso y crecimiento.
Esto es común en las grandes ciudades que construyeron sus edificios y rascacielos en el siglo pasado, fabricados con materiales pesados y hoy en día es muy complicado su adaptabilidad.  Estos están destinados a cambiar o morir.
Lo que se están haciendo en la mayoría de los casos es adaptar pequeñas unidades de vivienda en lo que antiguamente era un piso completo para vivienda, en la mayoría de los casos estos son adaptados como unidades de vivienda y de trabajo individual.
La solución no está en demoler y destruir las casas sociales antiguas, si no adecuarlas y regenerarlas para que vuelvan a ofrecer nuevamente habitabilidad al usuario.
En algunos casos, principalmente las que tengan ubicación privilegiada podría realizarse una demolición total para crear nuevos espacios habitacionales que puedan contar con las características adecuadas a la vida moderna.
La edad avanzada de la vivienda popular no significa que esta se lucirá mal, eso dependerá del cuidado que se haya tenido en su mantenimiento y conservación.
Durante los años cincuenta las empresas dotaban a sus empleados con vivienda popular, era una de las prestaciones que a falta de apoyo del gobierno federal, ellos se encargaban de realizar los fraccionamientos y construirlas.
El gobierno federal instituyo el Infonavit, organismo descentralizado de apoyo a la vivienda por medio de aportaciones patronales y de trabajadores para adquirir vivienda nueva.
No son solo las viviendas de nivel popular tienen carencias en la selección de métodos de construcción así como en los materiales, los constructores de vivienda sedientos de una mayor utilidad dejan la calidad de los productos a un lado para dar espacio solo a un tiempo corto de duración en sus sistemas constructivos e instalaciones. El problema radica principalmente en que no existe un organismo regulador que verifique la calidad y durabilidad de los materiales a utilizar.
Otro motivo importante es que el usuario desconoce de materiales y características y se inclina más por la superficie construida, al colocar materiales económicos y baratos podemos construir mayor superficie de construcción. Teniendo la disyuntiva en tener un mejor producto más pequeño o tener un producto grande deficiente el usuario final carga con esa responsabilidad y decisión.
No trato de llegar en esta investigación con una duración infinita del producto final sino acorde a la vida útil de una vivienda y a la usabilidad de los habitantes hacia ella. Solo la Norma Oficial Mexicana (NOM) una vez que autorizada su calidad estos materiales pueden comercializarse fácilmente en todo el país.
La caducidad de la vivienda popular varia de la época social y la situación económica del país, el problema mayor es la desigualdad y desventaja que tienen los usuarios de este tipo de vivienda. Con un máximo de durabilidad de 7 años.