URBANIZACIÓN Y MERCADO DEL SUELO EN LA ZONA METROPOLITANA TLAXCALA-APIZACO

Bases teóricas y conceptuales de los mercados del suelo y sus componentes

2.1 Determinantes en la ocupación del espacio y su impacto en la configura- ción urbana

El espacio se conforma por un conjunto de territorios interconectados entre sí en forma vertical y horizontal, en lo interno y en lo externo, formando sistemas territoriales y redes por las que fluyen recursos materiales e inmateriales y con las que se teje la urdimbre del capitalismo global construido a partir de las sin- gularidades locales (Hernández, 2008 (a):21). En los sistemas territoriales, dice Krugman (1996:48), actúan varios componentes (empresas) que se encuentran en un momento determinado y en un estado concreto (emplazamiento), rela- cionándose entre sí a través de economías y deseconomías de aglomeración17 con efectos dinámicos, complejos y accidentados en las economías del espacio.
Las “economías de aglomeración”18  incluyen todas las ventajas de una es- tructura espacial concentrada, que van desde: a) Las economías internas a la empresa, esto es, que trabajan con economías de escala (o indivisibilidades) de tipo productivo, distributivo y financiero, las cuales ante altos costos de transpor- te y productos homogéneos, propician la formación de una estructura reticular de áreas de mercados; b) Las economías externas a la empresa pero internas a la industria que se benefician por la concentración de empresas que pertenecen a una misma rama industrial, también denominadas economías de localización; c) Las economías externas a la empresa y a la industria o economías de urba- nización, son las que tienen ventajas al compartir la infraestructura urbana para todas las industrias, pues se refiere a un espacio urbano19. Se aprovecha la ex- plotación de un capital fijo social formado por infraestructura de comunicaciones y de transportes, de suministro de energía y de recursos naturales, ampliando de esta forma, la eficiencia y los procesos de gestión de la producción con los consecuentes menores costos globales (Camagni, 2005:21-22).
El proceso de interrelación en el espacio urbano se lleva a cabo atendiendo aspectos de alejamiento y percepción de distancias, y en función de las prác- ticas de movilidad de los individuos hacia los lugares que más frecuentan y que constituyen su espacio de vida. Todo ello produce un espacio heterogéneo constituido por nodos y ejes jerarquizados que organizan los flujos de circula- ción de bienes, servicios, información y mano de obra. El espacio relativo es el campo de fuerzas donde operan los agentes económicos (productores y consu- midores) que se relacionan mutuamente, a través de flujos tangibles de perso- nas y mercancías, y en donde aparentemente el medio natural o territorio carece de relevancia y queda relegado a la condición de mero sustrato físico, sin otro cometido que el de simple soporte de las actividades y relaciones económicas.
Es la lógica del funcionamiento y movilidad del capital, la que trae consigo la ocupación del espacio y la valorización del suelo mediante procesos de urba- nización con crecimientos exacerbados en algunas ciudades, cuya motivación siempre es la búsqueda de mayor valor agregado y mayor utilidad para el ca- pital; condición que se cumple en un conjunto de ciudades configuradas en un sistema donde cuentan con importantes ventajas productivas y competitivas e imprimen mayor dinamismo en la ocupación y valorización del territorio. Los fenómenos de carácter acumulativo que conducen a la formación de centros urbanos de grandes dimensiones también propician la formación de zonas des- capitalizadas, despobladas, sin o con escasa tecnología, sin mano de obra es- pecializada, con suelos erosionados y con escasa producción y productividad.
La concentración urbana está determinada por la existencia de economías crecientes de escala; esto es, la relación que se da cuando al aumentar la pro- ducción, disminuyen los costos unitarios de producción de un bien o servicio20; por ejemplo, para minimizar costos de transporte, una empresa, por grande o pequeña que sea, deberá abastecer su mercado principal desde un lugar único, y en el caso de que una empresa decidiera abrir varios establecimientos en un espacio regional o nacional, estará incurriendo en costos fijos adicionales de modo que la decisión económica más racional, en este caso, consistiría en establecer un único emplazamiento y optimizar la localización, en función del tamaño del mercado y las distancias.
La distribución de la actividad económica siempre tiene como característica evidente la concentración geográfica de la producción, de donde se deriva y se explica la existencia de ciudades como un fenómeno visible, que es producto de la existencia de rendimientos crecientes de escala (no por rendimientos constan- tes de escala), de tal manera que la distribución de las ciudades en el espacio está asociada con el cambio sectorial de la economía y de sus estructuras, lo cual origina los traslados o desplazamientos geográficos de la demanda hacia los lugares y territorios de alta concentración y productividad (Krugman, 1992: 8-17).
En síntesis, el autor antes citado señala que el origen y crecimiento de las ciudades radica en la concentración geográfica de la producción, a partir de procesos acumulativos entre tres de los elementos que conforman la llamada “trinidad marshalliana” —en alusión a Alfred Marshall21, quien realizó el análisis económico clásico del fenómeno de la localización industrial—, a saber: 1) la interacción entre la demanda; 2) los rendimientos crecientes, y 3) los costos de transporte. Estos elementos necesariamente actúan en conjunto, y dadas las diferencias territoriales pueden propiciar divergencias y convergencias re- gionales; de tal manera que si las economías de escala son lo suficientemente grandes, cada fabricante preferirá abastecer el mercado desde un único lugar, buscando siempre minimizar los costos de transporte en un lugar donde exista una demanda local grande, que es precisamente en el lugar donde un número importante de empresarios deciden su ubicación.
Otro factor importante que agrega Krugman (1996:14-15) y ayuda a concep- tualizar lo relacionado con la valorización del suelo, es lo que él denomina: “ca- rácter autoorganizativo de la economía en el espacio”, el cual se basa en dos principios: El primero, es el “orden producto de la inestabilidad”, que se refiere a la heterogeneidad de las ciudades que se deriva de asentamientos humanos di- ferenciados por sus ingresos y que condiciona el acceso al suelo y a la vivienda, generando con ello altos niveles de segregación22; lo cual, al combinarse con un escenario donde haya ausencia o debilidad de políticas públicas de regulación en la ocupación del suelo, llevará a que sea el mercado inmobiliario el que de- termine el acceso al suelo23 a través de su precio. Desde luego que previo a la fijación de los precios del suelo, están los procesos de valorización que le son inherentes de acuerdo a la estructura de la ciudad de que se trate.
El segundo principio se denomina: “orden producto del crecimiento aleatorio”, el cual tiene que ver con el ordenamiento jerárquico de las áreas metropolitanas o ciudades en relación a su población, de donde resulta que el tamaño de la población es inversamente proporcional a su número de orden o rango (Krug- man,1996:54-55).
 Dicho orden es parte de la “regla rango-dimensión” (rank-size-rule) que con- lleva a una “uniformidad empírica asombrosa” y donde existe una frecuencia menor de los centros urbanos de gran dimensión, respecto a los centros de dimensión cada vez menor, se expresa así: “…el producto de la dimensión de cada centro (P ) por su rango r (su lugar en la jerarquía de los centros ordenados en sentido decreciente según su población) es constante y aproximadamente igual a la dimensión de la ciudad más grande (P*). En forma algebraica queda como: P . r = P*” (Camagni: 128).
Desde luego dice Krugman (1996: 55-56): “obviamente, la regla no se cumple al pie de la letra. Basta con echar una ojeada a las mayores áreas metropolitanas para no creérsela... no obstante, en cuanto se descienden unos pocos puestos en la clasificación, la correspondencia empieza a revelarse de una exactitud pasmosa”. Por ello, a este postulado le denomina “un misterio urbano” que al graficar en un eje de coordenadas, los datos de población para cada ciudad y su rango24, el resultado es que:

“…la línea que relaciona número de orden y población tiene, por definición, una pendiente descendente… pero todavía resulta más interesante la pendiente de esa relación más o menos lineal que se acerca mucho a -1… se le denomina ley de Zipf25, esto es, la regla del rango-tamaño. Esta regla establece que la población de una ciudad es inversamente proporcional a su número de orden o rango”.

2.1.1 Elementos que influyen en la valorización del suelo

En condiciones de concentración de la producción y de población en zonas metropolitanas vinculadas con grandes ciudades, donde el crecimiento urbano ha llegado a su máxima expresión y donde la competencia por el espacio se agudiza, resulta de gran utilidad el concepto espacial configuración urbana, que describe un conjunto de objetos geográficos ordenados según una disposición más o menos perenne, y que establecen relaciones funcionales con los siste- mas urbanos mediante flujos e intercambios de bienes, servicios, mano de obra, y en su caso, información y conocimiento.
De esta manera, dicho concepto conduce a entender las relaciones entre la forma y la función, entre la estructura y el sistema de interacciones que le da sustento. Por ejemplo, un conjunto de interacciones en un sistema son las es- tructuras centro-periferia, frecuentemente observadas a la escala de una ciudad o de una región, inclusive a nivel de países, donde existen asimetrías cuali- tativas y cuantitativas que son producto, esencialmente, de las diferencias de ingreso entre la población. Aunque las asimetrías no únicamente son producto de las inequidades de ingresos entre la población, sino se propician también por el bajo nivel de intervención del Estado que no regula el uso del suelo.
La formación de ciudades periféricas o zonas suburbanas (edge cities) re- sulta inevitable y es parte sustancial del análisis de configuraciones urbanas inmersas en el contexto de la estructura de ciudades heterogéneas, y a la vez, es reflejo de la autoorganización de la economía, en este caso, de la econo- mía urbana que tiene como base la existencia de aglomeraciones formadas por efecto de las llamadas fuerzas centrípetas, es decir, por la atracción de clientes de ciertas empresas que ofertan una variedad de bienes y servicios (Krugman, 1996:33).
Este proceso resulta evidente en la economía real como también lo es el fenómeno inverso, o sea, que ciertas empresas buscan su ubicación lejos del centro metropolitano y cercano a la zona en que los solares empiezan a entreve- rarse de tierras de labrantío, lo cual se da por efecto de las fuerzas centrífugas, entendidas éstas como la competencia de clientes, disponibilidad de mano de obra o acceso al suelo, con lo cual se “dispersa” la actividad económica, propi- ciando al mismo tiempo procesos de urbanización con la consecuente valoriza- ción del suelo.
Al considerar el equilibrio entre empresas asentadas en diferente localización existe cierta coincidencia en la conceptualización de la concentración de las actividades económicas entre Krugman y Myrdal, pues el primero plantea que deben cumplirse dos principios básicos:

1) Que la tensión entre las fuerzas centrífugas y centrípetas sea moderada.
2) Que el alcance de las fuerzas centrípetas debe ser más corto que el de las centrífugas, debido a que ciertas empresas les debe convenir tener otras muy cerca, pero al mismo tiempo no les debe convenir tener  a otras muy lejos; y agrega:

“En cualquier modelo que cumpla estos requisitos, la distribución inicial de los comercios sobre el terreno, independientemente de lo homogénea (o aleatoria) que sea, acabará por organizarse espontáneamente en una estructura de múl- tiples centros comerciales perfectamente diferenciados” (Idem).

Estos procesos así descritos donde operan fuerzas “centrífugas” y “centrípetas” suceden en condiciones de competencia imperfecta y con rendimientos de es- cala crecientes que hacen posible equilibrios económicos en espacios geográfi- cos de escala nacional o regional, es decir, equilibrios entre las empresas.
En general, los postulados básicos de Krugman de la autoorganización es- pontánea de la economía, se enfocan a analizar equilibrios estrictamente de tipo económico; es decir, de balance entre ingresos y costos y deja de lado los equilibrios en el nivel territorial de ocupación del espacio donde los procesos de urbanización siguen una tendencia espontánea, sin planeación y sólo por la inercia de los mercados formales e informales del suelo, que en búsqueda de utilidades por parte de los agentes inmobiliarios, el territorio que es el sostén de toda actividad económica, queda en el “desprecio” y en la “indiferencia” al ser objeto de depredación de los bosques por extracción irracional de agua, por contaminación del suelo, lo que impacta negativamente en la calidad de vida de la población.
Los sistemas de autoorganización —dice Krugman (1996)— describen los procesos de sistemas complejos en los que la aleatoriedad y el caos parecen
evolucionar de una manera espontánea hacia un orden insospechado; es decir, se refiere a la tendencia de la organización espontánea de la economía que conlleva al logro del equilibrio.
Y Myrdal26 señala:

“A veces, estas localidades y regiones favorecidas ofrecen condiciones natu- rales especialmente buenas a las actividades económicas que se concentran en ellas…tales actividades comenzaron a obtener una ventaja competitiva, ya que, como es natural, la geografía económica juega un papel determinante en la localización de las actividades…(y agrega): la fuerza de atracción actual de algunos de estos centros tuvo su origen principalmente por un accidente histó- rico: por el hecho de que se hubiera iniciado con éxito alguna actividad en el lugar…” (1974:38-39).

Un estudio de la Comisión Económica para América Latina (cepal-pnuma,
2002:29) coincide en señalar que dichos equilibrios son resultado de proce- sos espontáneos de autoorganización, pero agrega un aspecto importante que eventualmente se deja de lado; es el que se refiere a hechos fortuitos de carác- ter histórico (como señala Myrdal) que generan la concentración de la produc- ción y se retroalimenta durante prolongados tramos temporales.
Precisamente los estudios de historia económica de las regiones permiten conocer la historia de ocupación del territorio con las modificaciones al paisa- je, derivadas muchas veces de impactos negativos e irreversibles. Por ello, en ocasiones ya no resulta viable la implementación de acciones para “ordenar el territorio”, sino, en todo caso, sólo controlar el crecimiento.

Sin embargo Myrdal va más allá y plantea diferencias de fondo en relación a los postulados de la teoría económica clásica, al señalar que: “…ni la teoría del comercio internacional ni la teoría económica general, fueron concebidas nunca para explicar las realidades del subdesarrollo y desarrollo económicos”. Y al referirse específicamente al equilibrio, dice: “un ejemplo de supuesto carente de realismo lo constituye el del equilibrio estable”, y agrega: “La noción de que existen ciertos elementos de la realidad social que pueden clasificarse como “factores económicos”, y que el análisis teórico puede restringirse racionalmente a las interacciones de esos factores, constituye otro supuesto carente de rea- lismo que está íntimamente ligado al supuesto del equilibrio” (Myrdal,1974: 19).
En consecuencia, Myrdal propone “El principio de la causación circular y acu- mulativa”, dice, “…estoy convencido de que esta idea contiene el enfoque co- rrecto para llevar a cabo un análisis más realista del cambio social y, de hecho, nos proporciona una vista panorámica de la teoría general del subdesarrollo y desarrollo…”. Dicho principio, parte de la consideración de que “no existe nor- malmente tal tendencia hacia la autoestabilización automática del sistema so- cial…normalmente un cambio no da lugar a cambios compensadores, sino que, por el contrario, da lugar a cambios coadyuvantes que mueven al sistema en la misma dirección que el cambio original, impulsándolo más lejos”.

“Ésta causación circular27  hace que un proceso social tienda a convertirse en acumulativo y que a menudo adquiera velocidad a un ritmo acelerado”. Más adelante comenta que al utilizar lo que él llama la hipótesis de la causación circular, “coloca a cualquier estudio realista del subdesarrollo y del desarrollo de un país, o de una región de un país, bastante lejos de las fronteras de la teoría económica tradicional” (Idem: 24).

Esto es necesariamente así, porque el estudio tiene que ver con todos los llama- dos factores “no económicos… y afirma que: este modelo sencillo de causación circular con efectos acumulativos, puesto en marcha por un cambio primario, es mucho más típico de la realidad de los procesos sociales que la intersección de las curvas de demanda y oferta en un precio de equilibrio, que se ha convertido en el símbolo de la mayor parte de nuestro razonamiento en el campo de la teo- ría económica ” (Idem: 31 y 36).
En efecto, por nuestra parte existe la convicción de incorporar en todo análisis los factores no económicos, por ejemplo: lo relativo a las políticas públicas de re- gulación del suelo. De ello, resulta importante resaltar que Myrdal considera que la política puede influir en detener el movimiento de un proceso social por medio de la intervención del Estado como institución que puede regular procesos de regulación del suelo y de ordenamiento del territorio. Estos planteamientos son totalmente vigentes en la época actual del neoliberalismo, pues, desde los años setentas del siglo pasado, Myrdal ya veía la necesidad de garantizar la interven- ción del Estado en la economía.
En el esquema teórico-hipotético de la causación circular y acumulativa, Myr- dal  pone como ejemplo lo siguiente: 1) una fábrica se quema y desaparece; 2) en la comunidad que dependía de los empleos que generaba dicha fábrica, se contraen los ingresos y la demanda, al mismo tiempo, disminuye el empleo en otras industrias que tenían relación con la primera, lo cual aumenta los efectos negativos de pérdida de ingresos y contracción de la demanda; 3) estos efectos inducen la migración de los habitantes originales hacia otros lugares, lo cual afecta la disminución de los ingresos en esa demarcación, y un factor externo, que sirve para ponderar los efectos que se comentan, es la tasa de impuestos municipales que deberá aumentar para compensar la disminución de los ingre- sos, pero esto trae el efecto de ahuyentar las inversiones de otras empresas y de los trabajadores mismos, los cuales, al emigrar, ocasionan otra disminución de los ingresos y de la demanda, y así sucesivamente.
En el proceso de causación circular descrito anteriormente, queda implícito el concepto de accesibilidad que significa: “...superar la barrera impuesta por el espacio al movimiento de personas, cosas y al intercambio de bienes, ser- vicios e informaciones. Accesibilidad significa rápida disponibilidad de factores de producción y bienes intermedios para la empresa, sin tener que soportar un tiempo/coste de transporte...la accesibilidad determina, pues, las elecciones de localización de cada actor económico, que a su vez dan lugar, por efectos acumulativos, a la estructuración de todo el espacio, tanto a nivel macro como microterritorial” (Camagni, 2005:51).
Esto conlleva a la necesidad de organizar las actividades que se establecen en condiciones de alta concentración y de competencia por el espacio, y es aquí donde toma vigencia la renta de la tierra28, como elemento clave en la organización de las actividades en el territorio, y como factor de control del crecimiento de la aglomeración urbana, lo que implica asignar los espacios requeridos a las actividades que pueden pagar por su disponibilidad.

Una definición clásica de renta es la siguiente: “La renta, considerada como el precio que se paga por el uso de la tierra, es naturalmente el precio más elevado que el colono se halla en condiciones de pagar en las circunstancias en que la tierra se encuentra” (Smith, 1999:140). Se refiere al caso de arrendamiento que hacían los colonos sin tierra para cultivar, lo que implicaba pagar una renta al te- rrateniente, es decir, al dueño de la tierra, el cual ponía una serie de condiciones ventajosas para renovar el contrato de arrendamiento; en este sentido, dice el autor, el precio que se pagaba por su uso, equivalía a un precio de monopolio.
Al respecto, dice Napoleoni (1974:57): “...Smith debe abandonar la idea an- teriormente expuesta de que la renta se debe a un monopolio, porque en dicho caso la propia renta no podría ser atribuida a una mayor productividad de la agricultura, sino a un insuficiente funcionamiento del mecanismo competitivo”.
En realidad, Smith siempre expuso una visión amplia del problema de la renta al señalar que: “En términos generales, únicamente se pueden llevar al mercado aquellas partes del producto de la tierra cuyo precio corriente alcanza para re- poner el capital necesario para el transporte de los bienes, juntamente con sus beneficios ordinarios. Si el precio corriente sobrepasa ese nivel, el excedente irá a parar naturalmente a la renta de la tierra. Si no ocurre así, aun cuando el producto pueda ser llevado al mercado, no rendirá una renta al propietario. Depende de la demanda que el precio sea mayor o menor “ (Smith, 1999:141).
Entonces, si para Smith la renta entra a formar parte del precio de las mer- cancías, una renta alta o baja dependerá del precio mismo, donde inclusive si el precio es tan bajo que no alcance a reponer el desembolso de la producción, no se registrará una renta. Otros factores no menos importantes que combinados hacen variar la renta, es la fertilidad del suelo y la localización de las parcelas; por ejemplo, dice el autor: “La tierra situada en las cercanías de una ciudad da una renta más grande que otra de fertilidad igual, pero situada en una zona más alejada” (Idem); esto debido a los costos de transporte, que son más elevados para los productos de la tierra más distante del mercado.
Por lo tanto, los precios de los cultivos agrícolas llevan contenida en sí la ren- ta de la tierra, y ésta se puede estimar con información empírica de costos de producción de cultivos, incluyendo costos de flete para transportar la producción a los mercados, considerando un cierto beneficio (ordinario, que es el equiva- lente a la ganancia media) o utilidad con lo cual se obtiene el precio que el autor denomina como precio corriente (precio de producción), al cual debe agregarse la renta de la tierra (o excedente sobre la ganancia media). Específicamente en la famosa frase sobre la accesibilidad: “dado que el valor (del suelo urbano) depende de la renta y la renta de la localización, y la localización de la conveniencia, y la conveniencia de la cercanía (nearness), podemos eliminar los pasos intermedios y decir que el valor depende de la cercanía” (Citado por Camagni:52).

En referencia al precio de producción, éste no se forma con base en las con- diciones medias de producción en la agricultura, sino depende de las condi- ciones de producción en las peores tierras, lo cual determina que haya una diferencia de ingresos entre los diversos propietarios de la tierra, que da origen a una renta diferencial, siendo ésta la que resulta del excedente de la ganancia sobre la ganancia media, obtenido en las tierras explotadas en condiciones más favorables de producción. La renta diferencial está dada por: 1) las variaciones en la fertilidad del suelo; 2) la localización de los terrenos respecto al mercado; y 3) por los rendimientos de las inversiones en cada terreno.
En general, el precio de la tierra depende de dos elementos: 1) de la renta anual que rinde; y 2) de la tasa de interés; esto es, si un propietario de tierras obtiene de su terreno una renta anual de x, lo venderá por una suma y que depo- sitada en el banco a una tasa de interés i le rinda el mismo ingreso de x. En este caso, el precio de la tierra sería la renta capitalizada, o sea, la que proporciona ingresos en forma de interés.
La renta en el medio urbano se define conforme a los mismos principios de la renta agrícola, pues depende de su localización y de la utilidad de los edificios o construcciones. De tal manera que: “Para la formación de precios urbanos debe tomarse en consideración –según Lojkine– la oposición entre el centro (precios altos) y la periferia: renta de situación como efecto de la aglomeración y la atomización de funciones urbanas (zonas de oficinas, industrias, comercios, habitación, etcétera). En esto último se encuentra la causa del uso diferencial del terreno urbano” (Palacio, 2000:7).
Por ejemplo, para Topalov (citado por Palacio, 2000:8), la diferenciación es- pacial de la tasa de ganancia localizada, es la base para la formación de la renta diferencial, la cual toma en cuenta las productividades del trabajo de cada espa- cio y señala que la renta diferencial puede tener su origen en la producción de edificios en su utilización capitalista (oficinas, comercios y vivienda).
En relación a la renta absoluta urbana, otros autores (citados por Palacio,
2000:9) como Alquier, indican que es la retención de terrenos por parte de los agentes inmobiliarios, es decir, es el tributo que pagan los inquilinos que usan algún inmueble; y Lipietz coincide con el concepto de tributo a la tierra como ele- mento que delimita mejor la formación del precio del suelo y de la vivienda, con base en la propiedad del suelo y la estructura de la industria de la construcción en la cual, por lo general, existe una débil composición orgánica del capital; es decir, la relación que hay entre el capital constante y el capital variable, con una alta tasa de plusvalía que propicia que el valor de mercado sea mayor que el precio de producción, por lo que se produce una sobreganancia suficiente para pagar el uso del suelo y de la vivienda.

Por su parte, Topalov coincide con lo antes expuesto, en el sentido de reco- nocer que la renta absoluta del suelo surge de la transformación de las sobre- ganancias localizadas por la valorización del capital, debido a que ciertas con- diciones de valorización son exteriores al capital y se deben al monopolio de la tierra. Dice que estas sobreganancias no entran en la tasa media de ganancia y se constituyen en renta de la tierra, y las formas en que aparecen son: a) precio del suelo, b) sobreganancias de promoción, y c) alquileres del suelo o de los edificios (Idem).
Desde esta perspectiva de análisis, resulta indisoluble la relación entre loca- lización de actividades productivas y actividades residenciales con la renta del suelo, ya que ésta nace de la demanda de ciertas áreas, y a partir de ahí es como la renta de la tierra influye en la valoración del suelo, desde luego, toman- do como base la accesibilidad en función de un punto de referencia que, uno de los precursores del análisis de la economía urbana, Von Thünen, identificó como centro; es decir, la sede del mercado de productos que provenían de las áreas agrícolas. Para el caso que nos ocupa del análisis urbano, equivale al centro de la ciudad donde se localizan mercados, centros comerciales, oficinas públicas y privadas, y es el referente para medir las distancias y calcular los valores del suelo29.
En este aspecto, Camagni30 dice: “...con referencia a las actividades residen-
ciales se supone, por el contrario, un centro urbano en el cual se concentran todos los puestos de trabajo (típicamente en las actividades terciarias del distrito de los negocios) en cuya dirección los individuos realizan diariamente un recorri- do de ida y vuelta a su lugar de trabajo” (commuting) (Camagni, 2005:53).
En lo específico, dice Camagni: “El modelo a partir del cual se derivan, directa o indirectamente, todos los modernos tratamientos de la localización urbana de las actividades económicas basados en el principio de accesibilidad, es el mo- delo de localización de las actividades agrícolas de Von Thünen” (Idem), el cual tiene como supuestos los siguientes:

• Una llanura homogénea con la misma fertilidad del suelo e infraestructu- ras de transporte hacia todas direcciones.
• Un único centro que sirve de mercado para todos los productos, hacia el
cual todos los productos deben ser transportados.
• Disponibilidad difusa de todos los factores de producción y de los inputs
de producción, que no deben, pues, ser transportados.
• Una función de producción específica para cada producto agrícola, con coeficientes fijos y rendimientos de escala constantes; esto implica que en el espacio la cantidad de producto (x) obtenible en cada unidad de tierra y el coste unitario de producción (c) sean fijos.
• El precio de cada producto (p) está definido exógenamente, en un merca- do más grande del que se está estudiando.
• El coste de transporte unitario (t) es constante; por lo tanto, el coste total de transporte varía con el volumen de la producción y con la distancia (Ÿ) de forma lineal; dicho coste de transporte puede variar de un bien a otro.
• Una demanda ilimitada de los productos y, por lo tanto, una lógica
globalmente supply-oriented.

“La renta por unidad de superficie (r) asume un carácter residual, como en todos los tratamientos clásicos de la renta; ésta es, pues, el residuo que se puede pagar al propietario del suelo después de haber restado del ingreso total todos los costes, incluyendo en los costes de producción el beneficio normal y los costes de transporte. Concretamente, la renta nace del ahorro sobre los costes de transporte que puede realizar el productor localizado sobre los terrenos más cercanos al mercado central” (Camagni, 2005:54).

Como ya se señaló anteriormente, la determinación de la renta urbana se basa en los mismos principios de la renta agrícola; no obstante, deben considerarse las siguientes particularidades relativas al medio urbano, para lo cual Camagni comenta que: “La renta del suelo urbano, en estos procesos, constituye la obje- tivación en términos económicos y de precio, y la asignación a cada específico
‘lugar’, del valor que los actores económicos atribuyen explícita o implícitamente a cada ‘localización’ territorial en sus procesos de definición de las elecciones localizativas, productivas y residenciales” (Camagni, 2005:163).
Debe considerarse que el suelo rural no se crea, y por ello no se puede ex- pandir; a diferencia del suelo urbano, que en alguna medida se produce a través de las inversiones en infraestructura y de las aglomeraciones de actividades económicas, turísticas, culturales, etcétera, pero que en el corto plazo no es fácil que se expanda, además de que es un bien escaso.
Corresponde ahora incorporar al análisis de localización de actividades que se viene desarrollando en párrafos anteriores, las aportaciones de Polèse (1998) en relación al concepto de renta de localización, porque ayuda a dilucidar as- pectos específicos de la renta de la tierra que es la base para obtener los pre- cios del suelo, tanto en el medio urbano como en el medio rural31.
Dicho autor parte del siguiente ejemplo:

“Supongamos siempre un único punto de mercado en (B), pero dos fuentes posibles, X y Y, para el mismo insumo F. Supongamos también que el precio unitario de F (sin transporte) es de $6 en el punto X, y de $5 en el punto Y. Pero la entrega de una unidad de F al mercado les cuesta $2 a los productores situa- dos en X, y $5 a los productores situados en Y, con lo cual el precio del producto puesto en el mercado será de $8 para F proveniente de X, y de $10 para F pro- veniente de Y. De esta manera, son los productores situados en X los que se adueñan del mercado de F pues pueden introducir el producto a $2 menos por unidad… (aunque) su producto soporta la competencia a cualquier precio infe- rior de $10. Así, llevarán a F al mercado a un precio ligeramente inferior a $10, digamos a $9.95 por unidad. La diferencia entre 8 (el costo “real” de producción) y $9.95, o sea, $1.95, es lo que se llama una renta, una renta de localización en este caso… (y agrega) los frutos de la renta son divididos, según el caso, entre los distintos agentes económicos: propietarios de tierras, el gobierno (por medio de impuestos), empresas y trabajadores” (Polèse, 1998:290-291).

De lo expuesto, se entiende que los ingresos adicionales de X ($1.95) toman el término de renta porque no son producto de un incremento en su productividad, sino más bien son el resultado de su localización más cercana al mercado lo que hace que los costos de fletes sean más bajos que en Y. Además, como lo señala el autor, se trata de un mismo insumo bajo el supuesto de una oferta inelástica, donde las fuentes proveedoras de insumos son fijas.
El concepto renta de localización así planteado, coincide con los supuestos y resultados planteados por Camagni (supra), en tanto que conduce de manera específica a un modelo de localización de instalaciones agrícolas circundantes a un núcleo urbano, considerando las siguientes características:

- Un plano homogéneo sin accidentes geográficos.
- Misma fertilidad en todo el plano.
- El mercado se ubica en el centro del plano.
- Los costos de transporte como función lineal de la distancia.

En realidad, dicha coincidencia se debe a que tanto Camagni como Polèse parten del modelo de Von Thünen, lo cual asegura que al aplicar dichos modelos al campo experimental con información empírica para el cálculo de la renta de localización, se llegue a los mismos resultados aunque por diferente camino.
Por ejemplo, se dice que:

“En una economía de mercado, un terreno tiene un precio unitario que es en principio el reflejo de su valor económico, incluyendo sus ventajas de localiza- ción. La renta que genera es en cierta forma el ‘eco’ (el espejo) de las decisio- nes de localización de los agentes económicos. Renta y localización son inse- parables: son las dos caras de la misma realidad. Al elegir una empresa o una familia un terreno para instalarse, está ‘comprando’ una localización” (Polèse,
1998:329-330).

Los valores del suelo forman un sistema de precios que es resultado de la in- teracción entre la oferta y la demanda. En consecuencia, los precios tienen la utilidad de asignar las diferentes localizaciones potenciales para diversos usos; en este sentido, debe considerarse que las opciones de localización son más numerosas en el medio intra-urbano que en un contexto inter-urbano, debido a que no es lo mismo decidir ubicarse dentro de una ciudad que dentro del territo- rio de un país que es más grande.
Para fines prácticos de operar con datos estadísticos de cultivos agrícolas, se puede optar por la utilización de una de las dos fórmulas –que más adelante se anotan– propuestas por Camagni y Polèse, para la obtención de la renta de la tierra, ya que se llega a los mismos resultados. Inclusive, se puede sintetizar el procedimiento para calcular la renta del suelo: “…de tal suerte que se obtie- ne multiplicando el precio del suelo por la tasa de interés” (Palacio y Debrott,
2003:67).

2.2 Polarización de los territorios

La localización de las actividades económicas y sus efectos en la valorización del suelo, por lo general se dan en un contexto que tiende a formar estructuras polarizadas en el territorio, esto debido en buena parte, como lo señala Melchior (1972:40), a la interacción en forma acumulativa de dos variables relevantes, que son: 1) la excesiva concentración de actividad económica en unos pocos núcleos importantes; y 2) la dotación insuficiente e inadecuada de infraestructu- ra, lo que da lugar a una fuerte tendencia hacia la consolidación de núcleos pre- valecientes y de sus respectivas áreas de influencia, lo que propicia la formación de un conjunto de regiones polarizadas, donde unos pocos centros dinámicos conforman verdaderas zonas privilegiadas que succionan recursos sobre el res- to de los respectivos sistemas regionales de menor jerarquía.
Todo ello provoca mayores disparidades entre las regiones desarrolladas y las regiones deprimidas, ya que al mismo tiempo coexiste un campo descapi- talizado y no tecnificado, con un sector primario con escasa productividad, que da lugar a intensos procesos migratorios hacia las ciudades, donde se generan cinturones de miseria urbana con altos niveles de desempleo, y un empleo y subempleo en actividades informales, debido, en buena medida, a la incapaci- dad de los demás sectores de la economía para elevar la tasa de empleo formal.
Ante la dinámica de esas dos variables dentro de una estructura polarizada, dice el autor, coexisten e interactúan los llamados efectos retardatarios y efectos propulsores del desarrollo32; de tal manera que, si los primeros tienen una mayor presencia, lógicamente que las desigualdades entre las regiones serán muy profundas, y viceversa; pero lo que importa resaltar es que existe un desequili- brio de fuerzas que siempre será más perjudicial para las regiones periféricas o deprimidas, que es donde la estructura industrial es débil y poco diversificada.
Sin embargo, debe señalarse que históricamente y de forma paradójica, ha sido precisamente la industrialización de los territorios, la que ha provocado la polarización y los desequilibrios regionales y espaciales, con los consecuentes desajustes sociales y económicos en materia de urbanización y marginalidad social.
Esto debido a la ausencia, en algunos casos, de planes de desarrollo regio- nal, y en otros, no obstante que existen, las autoridades responsables de su aplicación no tienen la capacidad técnica ni la sensibilidad política para inducir un desarrollo equilibrado, pues es en el territorio donde se materializan los pro- blemas relacionados con el desarrollo, como es el caso del empleo, la competi- tividad, la pobreza y la sustentabilidad ambiental, por citar algunos.
Por lo tanto, en las estructuras territoriales se manifiestan las relaciones espa- ciales a través de los intercambios territoriales, los cuales muestran, con mayor énfasis, la naturaleza de los fenómenos que inducen a la polarización territorial junto con los profundos desequilibrios sociales y económicos que dichas pola- rizaciones acarrean; de tal manera que las estructuras territoriales inferiores se caracterizan por tener desventajas competitivas por las condiciones de margi- nación, pobreza y desigualdad, siendo estas circunstancias el resultado de las transferencias de recursos que se hacen desde esos ámbitos hacia las estruc- turas superiores en condiciones de intercambio desigual.
En otros términos, se trata de regiones polarizadas o también denominadas no- dales, que son unidades territoriales definidas con base en la interdependencia fun- cional y la densidad de flujos entre sus elementos; la caracterización de este tipo de regiones se aplica principalmente a una ciudad y su área territorial de influencia33.
Este esquema representa la contraparte francesa a la Teoría del Lugar Central, desarrollada por la Escuela Alemana de Christaller y Lösh, en cuanto hace al carácter jerárquico de la organización territorial de un sistema económico na- cional que ambas proponen (Palacios, 108), y donde se focalizan los intercam- bios en la ciudad y crean un espacio tributario a su alrededor con el que estable- ce una permanente interacción.
Son los centros urbanos más importantes, es decir, el sistema de ciudades el que imprime una dinámica general a los demás centros de menor jerarquía; y, como lo señala Sánchez (2001:101): al interior de la región funcional, los intermientos de capital y comercio…”. Los efectos impulsores, se refieren al “…impulso expansionario de los centros de expansión económica hacia otras regiones. Es completamente natural que toda la región que rodea a un centro nodal de expansión, obtenga ventajas de la corriente en aumento de los productos agrícolas y que se vea estimulada en todos los aspectos del desarrollo tecnoló- gico” (Myrdal, 1974:43-44).

Myrdal (op.cit.: 39) señala que: “Es fácil observar cómo la expansión de una localidad conduce al estancamiento de otras. En forma específica, los movi- mientos de mano de obra, capital y de bienes y servicios no contrarrestan por sí mismos la tendencia natural hacia la desigualdad regional. Por sí mismos, la migración, los movimientos de capital y el comercio, son los medios a través de los cuales evoluciona el proceso acumulativo en forma ascendente en las regio- nes con suerte y en forma descendente en las desafortunadas”.
En el tratamiento somero que se ha hecho de las posiciones teóricas de Krug- man y Myrdal, se observan coincidencias y diferencias, mismas que conducen a reflexiones de sumo interés y como soporte teórico de los demás apartados del presente análisis, sobre todo de los aspectos prácticos del manejo de in- formación empírica que habrá de realizarse acerca de los valores catastrales y valores comerciales del suelo.
Particularmente, en el caso de Myrdal, sus opiniones fueron hechas desde hace varias décadas, por lo cual se llega a creer (erróneamente), que muchas de ellas en la actualidad ya han sido rebasadas, situación que en parte es cierta, pero en gran medida siguen teniendo plena vigencia. Por ejemplo, para analizar la cuestión de la pobreza y del desarrollo, Myrdal dice: “Todos estos efectos de frustración que trae consigo la pobreza operan por otros medios diferentes a los tradicionales de la teoría económica; están interrelacionados por la causación cir- cular… la teoría económica ha soslayado los factores llamados no económicos, manteniéndolos fuera del análisis” (op. cit.: 42-43).

2.3 Proceso de urbanización

Un principio básico es que toda urbanización debe estar orientada al desarrollo humano y a la satisfacción de las necesidades, lo cual no siempre se cumple porque por lo general, en toda aglomeración urbana se presentan inequidades e irracionalidades que son fáciles de observar en el trazo físico de la ciudad; y en el ámbito de lo social son recurrentes los cuadros de pobreza y marginación debido a los desequilibrios propios de la dinámica económica, social, política y ambiental, ya que la ciudad es un espacio multidimensional que concentra al conjunto de las relaciones sociales.
Se parte de esta concepción para entender la dinámica propia del proceso de desarrollo de las ciudades, es decir, del proceso de urbanización y sus implica- ciones en la calidad de vida de la población que las habita. En la ciudad se com- binan e interactúan una serie de factores que le imprimen cambios y propician su evolución con base en ciertas características específicas de ocupación del territorio; en este sentido, Mills y Hamilton (1994), conciben a la ciudad como “un asentamiento con un tamaño mínimo de población y una densidad demográfica
que supera a la de otros territorios”.
Por su parte, Hochman (1990) y otros autores (Etzioni, 1968: 13-73), amplían esta primera definición de ciudad al señalar que: “es una concentración de po- blación, de actividades económicas y de bienes públicos, en donde intervienen e interactúan categorías demográficas, económicas y sociales, además de otros aspectos que se engloban en los ámbitos cultural, político e ideológico”.
Entonces, se puede considerar que en la ciudad se sintetiza el complejo en- tramado de relaciones sociales, proceso que surge desde la formación de los primeros núcleos urbanos, hasta la aparición de las ciudades modernas con procesos productivos basados en la especialización del trabajo y con manejo de información y tecnología en redes34.
En este sentido, Soja (2005:46)35 señala que una economía global se caracteriza porque: “…funciona como una unidad en tiempo real a escala planetaria, donde las principales funciones del sistema (los flujos de capital, los mercados laborales, los mercados de materias primas, la información, los productos bási- cos, la gestión y la organización) están internacionalizadas e interconectadas en todo el planeta, aunque de forma asimétrica, y caracterizadas por una integra- ción desigual de las diferentes áreas del planeta al sistema global”.
De Mattos (2002)36 agrega que: “La inversión directa extranjera, el comercio intrafirma y la organización y funcionamiento en red, han permitido a las empre- sas internacionalizarse. En el espacio mundial de acumulación, cada vez más empresas valorizan su capital en un número creciente de actividades y territo- rios”.
En términos genéricos, conviene retomar lo que se señaló al inicio de este apartado, en el sentido de que los procesos de urbanización y crecimiento de las poblaciones se aceleran con la aparición de la industrialización como ge- neradora de empleo, como demandante de bienes y servicios, puesto que las personas ocupadas en este sector, se asientan cerca de sus centros de trabajo, con lo cual se genera un ciclo que lleva al crecimiento sostenido de la población.
Debe señalarse que la población continúa demandando empleo, y ante una oferta de puestos de trabajo inferior a la demanda de los trabajadores, como regularmente sucede, se producen desequilibrios en los niveles de ocupación, de tal forma que una parte de la población se empobrece y no tiene capacidad de pago. La consecuencia de este proceso de empobrecimiento es la aparición de bolsones de pobreza y porciones de la población con necesidades básicas insatisfechas (NBI)37.
Otro ciclo se produce cuando estas personas, al demandar vivienda, servicios urbanos, alimentos, vestido, etcétera, tienen que aportar y administrar ingresos públicos para poder cubrir algunas necesidades; sin embargo, este ciclo tam- bién lleva implícita la posibilidad de caer en un desequilibrio al momento en que los ingresos públicos no son suficientes para satisfacer las necesidades, lo cual impacta de manera directa en la calidad de vida de la población.
En síntesis, la especialización del trabajo y el aprovechamiento de las econo- mías de escala, juegan un papel importante en el proceso de industrialización y en la concentración de inversiones que conduce, como ya se señaló, a consoli- dar los procesos de urbanización (Girardotti, 2002).
Un factor importante que debe ser tomado en cuenta al analizar el fenómeno urbano, es que el crecimiento de las ciudades se ve incrementado con el aporte de los flujos migratorios de personas que llegan a las ciudades en busca de me- jores condiciones de vida comparadas con sus lugares de origen, generalmente áreas rurales o países de menor desarrollo. En forma gráfica el fenómeno urba- no se describe en la figura 1:

En este proceso, resulta relevante el diseño y operación de políticas públicas para mitigar los efectos nocivos de los desequilibrios generados por los proce- sos de urbanización, y particularmente, una política urbana que se apoye en un marco normativo adecuado que influya en la planeación de las áreas urbanas, lo cual se facilitará, siempre y cuando se cuente con voluntad política de las au- toridades locales para atender, por ejemplo, los problemas propios del excesivo parque vehicular y sus efectos sobre el congestionamiento del tránsito vehicu- lar, la contaminación y el gigantismo urbano, que impactan de manera directa y determinante en la calidad de vida de la población, principalmente en el área central de las ciudades que es el principal punto de atracción, de trabajo y de compras.
El desquiciamiento del tráfico vehicular propicia entre otras cosas, que fami- lias con posibilidades económicas y que viven en el núcleo urbano, se muden a lugares más agradables donde puedan combinar la cercanía de los lugares de interés con las ventajas de una casa en la periferia, es decir, en las áreas semirurales. Los crecientes flujos de tránsito también propician el traslado de las actividades económicas hacia los suburbios de las ciudades, esto es lo que podría llamarse desconcentración urbana.
El efecto es que se quedan espacios vacíos, disponibles para otras activi- dades, como oficinas, bancos, comercios, etcétera, atendiendo siempre a los beneficios que deja la mayor concentración de la economía en un solo lugar; pero empeoran nuevamente los problemas de tránsito. Todo ello influye en el deterioro de la calidad de vida en las ciudades donde, por lo general, los gobier- nos locales lo primero que consideran como alternativa es implementar accio- nes de mejoramiento del transporte público restringiendo, a la vez, el tránsito de automóviles particulares en ciertas áreas céntricas. Esto no quiere decir que los problemas de tránsito sean los únicos que deterioran la calidad de vida, son simplemente los más visibles.
La urbanización es un proceso en el cual los factores para la producción, la lo- calización de las actividades y las propias zonas urbanas, se van especializando cada vez más, a consecuencia del aprovechamiento de economías de aglome- ración. La especialización funcional o actividades económicas predominantes, se traduce en una especialización espacial de la vida económica.
Esta especialización les permite a las ciudades conformar un sector básico o de exportación, cuyo nivel y crecimiento está determinado por la demanda exterior que proporciona divisas para la compra (o importación) de bienes y servicios que no son producidos localmente. En consecuencia, las ciudades son por naturaleza economías abiertas, en el sentido que producen y exportan una serie de bienes y servicios, necesitando al mismo tiempo, importar bienes y servicios para cubrir la demanda intermedia y la demanda final. Por lo tanto, una ciudad constituye una unidad de producción, la cual, en forma gráfica, se representa en la figura 2.
La concentración de actividades económicas produce beneficios por el apro- vechamiento de las economías de escala, creando procesos eficientes, pero también procesos con efectos negativos. Tanto los beneficios como los perjui- cios se denominan externalidades (efectos indirectos que afectan no solamente los causantes, sino también a terceros pasivos)38.

Entre las externalidades positivas está la creación de fuentes de trabajo, la pro- visión de servicios. En este caso, se pueden proponer políticas fiscales basadas en la aplicación de subsidios directos y en subsidios cruzados39. Y entre las negativas, se cuentan los accidentes, la delincuencia y la contaminación, todo producto de las aglomeraciones urbanas caóticas.

2.4 Generación de plusvalías

Con la finalidad de aportar elementos de análisis para identificar los procesos de valorización del suelo en el medio urbano, con apoyo de lo que plantea Camagni (op.cit:34-36), conviene abordar lo relativo a cuando menos tres de las exter- nalidades que impactan positivamente a todas las actividades económicas de manera indistinta –a diferencia de las externalidades ya tratadas con anteriori- dad referidas sólo a las empresas con economías de escala–, en este caso, son externalidades que actúan en el contexto general del medio urbano con afecta- ciones positivas en los valores del suelo: una, las que se originan por efecto de la concentración de la intervención del sector público en la ciudad; esto implica las inversiones en bienes públicos y los consumos públicos de los servicios; en esencia, se refiere a la gran concentración de infraestructuras de capital fijo so- cial, suministradas a menudo a coste cero para los potenciales usuarios: nodos de redes de transporte, por ferrocarril o por carretera, aeropuertos, sistemas de transporte metropolitanos de personas, redes de telecomunicaciones de tecno- logía avanzada, etcétera. Estas condiciones conllevan a alcanzar una dimen- sión de producción eficiente o economías de escala en el suministro de muchos servicios públicos, lo cual genera ventajas para los usuarios.
Dos, las que nacen de la naturaleza de gran mercado de la ciudad: en gene- ral, las grandes ciudades constituyen estructuras autosuficientes, y se supone que son más eficientes en lo que a ahorros se refiere (en los costos de transporte y de transacción); además, es más factible para las empresas, encontrar nichos de especialización. Aunque desde la perspectiva de las deseconomías de aglomeración, suelen tener altos impactos en los costos, ya sea por los pre- cios de los factores productivos menos móviles y más escasos como la tierra, y los costos de congestión por motivos de tráfico vehicular, estrés, criminalidad, etcétera, que impactan en la calidad de vida.
Tres, las que nacen de la naturaleza de la ciudad como incubadora de fac- tores productivos y de mercado de los inputs de producción. Se refiere a las amplias posibilidades que encuentra el factor trabajo para ser empleado, y tam- bién para una mejor formación profesional. Al mismo tiempo, se concentran los poderes públicos y privados de decisión, centros de investigación y, en general, un mercado de capitales eficiente, y servicios especializados de todo tipo.
Aunque también se debe señalar la existencia de elementos que pueden gene- rar “deseconomías” de escala, es decir, se pueden obtener rendimientos decre- cientes como efecto de los altos costos de transporte y de los servicios urbanos, ya que, por ejemplo: a un determinado umbral de uso de la red de infraestructura de transportes, se produce congestión del tráfico vehicular que afecta el bienes- tar de la población, por estrés y altos costos de traslado a un mayor tiempo de recorrido; y en el caso de haber conflictividad social que causa criminalidad, entre otras cosas, de igual manera afecta el bienestar de la población.
Estos aspectos tienen que ver con el tamaño de la ciudad; por ello, Camagni señala que la dimensión mínima de la ciudad va en relación directa con el su- ministro de una serie de servicios típicamente urbanos; en este sentido –dice– existe un relativo consenso entre los investigadores sobre una dimensión de
200-250 mil habitantes y la dimensión máxima de una ciudad depende de las funciones que realice; para lo cual, debe tomarse en cuenta la estructura urbana global y espacial a la cual se encuentra integrada; así, por ejemplo, una ciudad pequeña pero insertada en forma eficiente en un sistema metropolitano o regio- nal bien interconectado, con amplia división del trabajo no sólo verticalmente (jerarquía), sino también horizontalmente (funcional) entre los distintos centros, puede ser más eficiente que una gran ciudad monocéntrica (op. cit.:42-43).
Sin embargo, en lo que a beneficios de la dimensión urbana y, en particular, sobre los costes y las ventajas sociales de las grandes áreas metropolitanas se refiere, el autor dice que: “…se observa una indudable presencia de ventajas netas de aglomeración ante crecimientos en la dimensión de la ciudad, las cua- les son, no obstante, exactamente compensadas por el nivel de renta urbana” (idem:43).

2.5 Recuperación de plusvalías

Las plusvalías, en esencia; son los incrementos del valor del suelo que propician las obras públicas de infraestructura, y las decisiones regulatorias del uso del suelo urbano que el Estado hace como parte de sus funciones genéricas; siendo
los propietarios del suelo, los que en primera instancia se ven beneficiados, y posteriormente, es toda la ciudadanía la que se beneficia al disponer de servi- cios urbanos que mejoran el desempeño de sus actividades.
En sentido estricto, los incrementos de valor sólo deben ser aplicables al sue- lo, mas no a las edificaciones. Por lo tanto, dichos incrementos de valor no son espontáneos, sino son producto de los procesos de urbanización que se suce- den a lo largo del tiempo.
Por recuperación de plusvalías40 se entiende: el proceso de captación de re- cursos que hace el Estado, vía impuestos, tasas, contribuciones, y otras for- mas, las cuales se convierten en recaudación pública por la vía fiscal; aunque para fines de captación de ese valor, en ciertas condiciones, la recuperación de plusvalías se hace: “…a través de políticas o ‘recursos’ informales, por ejemplo, permisos de construcción o también de parcelamiento” (Smolka, 2001:XIX).
Lo relevante del planteamiento de la recuperación de plusvalías es que per- mite controlar manifestaciones indeseables del mercado del suelo, como son los procesos de especulación que conllevan a una serie de inequidades y exclusión para ciertos sectores de la población; y, en todo caso, lo más importante es que con dicha recuperación se hace posible implementar acciones incluyentes por la vía de la planeación urbana, en concordancia con los Planes Directores Urba- nos y/o Programas de Ordenamiento Territorial.
En este sentido, resulta relevante que en dichos documentos se prevea que el Estado adquiera tierras para obras púbicas de infraestructura y servicios, con el fin de que los beneficios no sean sólo para los propietarios privados, sino para el conjunto de la comunidad.
En el fondo, la adopción de medidas de recuperación de plusvalías tiene rela- ción directa con políticas recaudatorias que, dadas las condiciones específicas que se analicen, implica la realización de reformas fiscales equitativas y justas, para que el sector público pueda contar con recursos para lograr una mayor aproximación entre costos y beneficios sociales con relación a los privados.
Lo importante de las políticas públicas de recuperación de plusvalías es que, además de lo ya señalado, pueden inducir a la formación de una cultura fiscal en la población que sea favorable a la tributación patrimonial, en la medida en que haga más estrecha la relación entre los gastos públicos que aumentan el valor de los inmuebles y la recuperación que de ello se hace vía impuestos.

2.6 Generación de minusvalías

En primer lugar, debe aclararse que no son equiparables las “deseconomías”
–ya tratadas anteriormente–, con las “minusvalías”, pues las minusvalías se generan por dos vías: una, por los pagos que eventualmente hacen los gobiernos o las administraciones públicas por concepto de indemnizaciones y compensa- ciones por expropiaciones de terrenos realizadas para fines de utilidad pública; dos, por deducciones, excensiones y descuentos al impuesto sobre la propie- dad que en ciertas ocasiones, y por decisiones de tipo político, se hace para beneficiar a ciertos individuos o grupos de población.
Por ello, el hecho de mantener tarifas de impuesto predial bajas, implica una desvalorización del suelo desde la perspectiva de la recuperación de plusvalías, lo cual conlleva, en el mejor de los casos, a una baja recaudación, o en el peor de los escenarios, a una fuga de recursos fiscales.

2.7 Mercados formales e informales

Una característica de las ciudades en nuestro país, es la carencia de tierras para urbanizar, adicional a las ocupaciones irregulares de terrenos que están despro- vistos de infraestructura, son los problemas que se acentúan en las periferias urbanas y en áreas que no son aptas para ser ocupadas para asentamientos humanos, debido a que son zonas de riesgo, o bien por cuestiones topográficas y problemas ambientales.
En estos casos, cuando se proveen de servicios esos espacios, el efecto inmediato es la elevación del precio del suelo en proporciones que rebasan los valores comerciales promedio. En un estudio de Smolka e Iracheta (1999:218), se dice que:

“No es sorprendente que entre un 60 y un 70% de las tierras de las ciudades latinoamericanas estén ocupadas de manera irregular, ilegal o incluso clandes- tina y que la mayor parte del inventario de viviendas consista en edificaciones autoconstruidas, cuyo número aumenta con el paso del tiempo”, y agregan que, en México, la irregularidad de la tenencia de la tierra es una forma de vida dado su importante contexto político e incluso cultural”.

Se debe reconocer que para los sectores de bajos ingresos, la única oportunidad que les deja el mercado del suelo es invadir terrenos irregulares o ilegales, lo cual es campo de cultivo para organizaciones políticas clientelares que cooptan gente con fines políticos y con promesas de que tarde o temprano la autoridad cederá a sus exigencias para la regularización forzosa de los predios invadidos.
La experiencia demuestra que por el simple hecho de parcelar o subdividir los predios, su precio aumenta más que proporcionalmente si se comprara en el mercado formal, por lo que en estas circunstancias, la población pobre termina pagando mucho más. En este sentido, debe marcarse el hecho de que las políti- cas públicas de regularización de la tierra41 han fracasado en sus propósitos, ya
que es fácil y común observar asentamientos irregulares o “ciudades perdidas”
en las periferias de las ciudades.
Son los gestores inmobiliarios y los propietarios de la tierra, precisamente, los que reciben los beneficios de los precios elevados del suelo, que aumenta por la especulación en que se mueven los mercados informales del suelo; enton- ces, desde esta perspectiva, ellos son los que se apropian de la renta del suelo y no el Estado, que debería de hacerlo a través de mecanismos tributarios de recuperación de plusvalías, debido a que las políticas públicas de regularización carecen de una visión tributaria amplia, principalmente en el ámbito municipal.
La prioridad es –señala el estudio antes referido– regularizar los mercados de tierra no sólo para satisfacer de otras maneras la enorme demanda de tierra urbanizada, sino también para instituir cambios profundos en las normativas ur- banas; lo importante es enlazar la política de regularización con la política fiscal, así como con mecanismos de recuperación de valores del suelo.
El círculo vicioso de la informalidad implica, siguiendo lo que plantea Smolka e Iracheta (1999), urbanizar la pobreza, debido a que no son suficientes los fondos públicos para financiar la provisión de servicios, junto con escasez de tie- rra urbanizada/equipada. Al mismo tiempo, se sobrevalora la tierra urbanizada (sobre y por encima del costo de la provisión de servicios), mediante procesos especulativos, precisamente porque hay mayor demanda del mercado de suelo sin urbanizar. Todo ello, ante un panorama de ocupaciones ilegales/irregulares del suelo, a pesar de que operan programas de regularización con la provisión de servicios. Y al ocasionar expectativas de regularización futura, la tierra sin urbanizar se sobrevalora, aumentando el costo de la vida informal y la pobreza urbana.