VENTA DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL ADJUDICADA O DACIÓN EN PAGO Y SU EFECTO EN LOS VALORES COMERCIALES

VENTA DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL ADJUDICADA O DACIÓN EN PAGO Y SU EFECTO EN LOS VALORES COMERCIALES

Martha Beatriz Texcahua Vázquez (CV)
Universidad de Durango

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I.3.- RECUPERACIÓN DE CARTERA O ADJUDICACIÓN DE LA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

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I.3.A.- Cartera vencida de vivienda

En este contexto, el saldo de la cartera vencida en México se ha duplicado en solo tres años. El incremento de la morosidad entre los deudores de préstamos hipotecarios no solo está asociado a una menor disponibilidad de dinero para cumplir con los pagos, sino que también tiene una relación directa con el costo de los préstamos, a esto hay que sumar que la capacidad de pago ha disminuido debido al aumento del desempleo así como por la perdida en el valor del ingreso.

Es un hecho que la morosidad en la cartera hipotecaria ha aumentado en 2008. Cifras de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) muestran que para el sistema bancario en su conjunto pasó de 3.1% al cierre de 2007 a 3.4% en octubre de 2008. Ha aumentado el número de ciudades donde, o bien la morosidad ha comenzado a figurar o se ha elevado; sin embargo, una vista más a detalle revela su alto grado de concentración: basta con 26 ciudades para explicar cerca el 85% del aumento en la cartera vencida en 2008 respecto al cierre de 2007. 1

Vistas por grupos según su ubicación geográfica, las ciudades que más contribuyen a explicar el aumento en la morosidad en 2008 son las fronterizas, con 41%, seguidas de las del interior, 31%, y las de playa, 13%. En el primer grupo figuran, por orden de importancia: Tijuana, Cd. Juárez, Mexicali, Reynosa, Nuevo Laredo y Ensenada. También aparecen otras ciudades del norte del país, que aunque no son fronterizas, tienen fuerte vinculación industrial a la economía de Estados Unidos: Chihuahua, Hermosillo, Torreón, Saltillo, Tampico y Culiacán. Igualmente ligadas a la economía de EEUU pero por turismo, están diversas ciudades de playa: Los Cabos, Cancún, La Paz (BCS), Mazatlán, e incluso Acapulco. Este conjunto de ciudades explica cerca de dos tercios del aumento en la morosidad. 2

El resto de ciudades que integran el grupo con mayor contribución al aumento en la morosidad se ubican principalmente en el centro del país: en el D.F. (Benito Juárez); el Estado de México (La Paz, Toluca y Coacalco); y Morelos (Cuernavaca). Para completar la lista aparecen ciudades del sureste del país, en Veracruz (Veracruz, Coatzacoalcos y Xalapa) y Chiapas (Tuxtla Gutiérrez.). 3

Es importante notar que en todas las ciudades referidas los ingresos por remesas se ubican por debajo del promedio nacional y las tasas de emigración internacional son, de acuerdo con los criterios del Consejo Nacional de Población (Conapo), bajas o muy bajas. Es decir, en el repunte de la morosidad hipotecaria las remesas no parecen constituirse como un factor explicativo de su comportamiento. 4

“Información actualizada del Banco de México muestra que la morosidad entre los clientes de la banca comercial se está extendiendo a las empresas usuarias de crédito para financiar sus actividades, así como a los deudores de hipotecas, segmentos en que la cartera vencida está creciendo prácticamente al doble que los nuevos préstamos otorgados por las instituciones.
En diciembre del año 2008, la última información disponible, la cartera vencida en los préstamos a empresas y personas físicas con actividad empresarial alcanzó $7 mil 10.74 millones de pesos, cifra 63% mayor a la reportada al cierre de 2006, cuando fue de $4 mil 286.4 millones de pesos, informó el Banco de México. En el mismo periodo, el crédito otorgado por la banca a empresas creció a una tasa anual de 36.5%, para alcanzar al concluir 2007 la suma de $482 mil 621.5 millones de pesos.
Una dinámica similar se observa entre los deudores de hipotecas. La cartera vencida en préstamo a la vivienda llegó en diciembre pasado a $6 mil 600.26 millones de pesos, un incremento de 54.9% respecto del año inmediato anterior, agregó el banco central. En particular, la morosidad entre las personas que utilizaron crédito bancario para adquirir una vivienda de interés social llegó al cierre del ejercicio a $1,901.16 millones de pesos, con un incremento anual de 56%.
Entre quienes adquirieron una vivienda media o residencial, la cartera vencida acumuló $4 mil 699 millones de pesos, con un incremento respecto del nivel observado 12 meses antes de 54.5 por ciento.
Mientras, el crédito de la banca para la compra de vivienda alcanzó en 2007 la cifra de $248 mil 466.29 millones de pesos, con un incremento anual de 23.7%, la mitad de la tasa de crecimiento de la cartera vencida en este segmento.” 5

En información del delegado del Instituto de la Vivienda, Jorge Vázquez en esta frontera manifestó que de alrededor de 600 viviendas de interés social cuyos beneficiarios cayeron en cartera vencida, se estima que en unas 200 casas se llegue finalmente al procedimiento de adjudicación para ser vendidas nuevamente a personas que estén interesadas en adquirir vivienda en lo que resta del año 2009.
 
Por otro lado el delegado del IVI (instituto de la Vivienda del Estado de Chihuahua), expresó que en algunos de los casos las personas acuden de manera voluntaria para hacer la devolución porque son conscientes de que no están en condiciones de pagar y en otros casos acude algún familiar para notificar que la finca ya está desocupada.

El funcionario estatal dijo que personal del Instituto realiza constantemente recorridos por los principales fraccionamientos construidos por el IVI a fin de detectar aquellas viviendas que ya están deshabitadas y evitar que alguna persona interesada pretenda invadirlas.

Dijo que las casas son restauradas a fin de ofrecerlas nuevamente a la venta, en las mismas condiciones que cuando fueron vendidas inicialmente. “En este momento estamos recuperando fincas, ya sea vía judicial o en forma voluntaria, para ponerlas nuevamente a la oferta al público en general y en este caso tienen que cumplir con los requisitos, como no tener propiedades, tener dependientes económicos y no ganar más de 2.5 salarios mínimos”. 6

La mayoría de las viviendas son las conocidas como pie de casa, que tienen 24 metros cuadrados de construcción y cuentan con todos los acabados en fraccionamientos como Real del Desierto.

I.3.B.- Adjudicación de la vivienda

 “La cartera vencida del Infonavit involucra a 120 mil créditos, que en conjunto equivalen a cerca de mil 500 millones de pesos, indicó Víctor Manuel Borrás Setién, director general del organismo.
Sin embargo, precisó que del total de créditos en cartera vencida, únicamente 5 mil, es decir, 4 por ciento, son los casos más críticos, pues acumulan 30 meses o más sin pago alguno, por lo que se han multiplicado las gestiones para poder cobrarlos, aunque sin mucho éxito.
Esos 5 mil casos serán los primeros que el instituto tratará de recuperar mediante un fideicomiso, cuya creación se anunció esta misma semana, y un comité especial que se encargará de discernir "si existe una imposibilidad real de hacer el pago por parte del acreditado o se trata de una conducta negativa".
En caso de que el derechohabiente tenga posibilidad de realizar algún pago "por pequeño que sea, el Infonavit siempre lo va a ayudar", aseveró Borrás Setién en la reunión mensual de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios.
Los 120 mil créditos vencidos del Infonavit corresponden a las tres décadas pasadas, pues fueron otorgados entre 1972 y 2000, lo que implicaría un promedio 6 mil 300 casos por año.
La creación del fideicomiso fue aprobada por el Consejo de Administración del instituto y manejará aquellos créditos de viviendas que fueron abandonadas, invadidas o traspasadas irregularmente, aunque también los casos de deudores ilocalizables o quienes han incumplido los convenios de pago.
El fideicomiso tendrá como órgano de control y supervisión un comité técnico integrado por representantes de los sectores obrero y patronal, así como de funcionarios del gobierno federal, pero el cobro será llevado a cabo por un tercero.
Para el organismo, se trata de un mecanismo complementario a las acciones para sanear su cartera vencida, con lo cual mantendrá el control de las cuentas para garantizar una solución a quienes muestren voluntad de pago.” 7

El Congreso de la Unión citó a Víctor Borrás, director general del Infonavit, a comparecer y aclarar las recientes ventas de vivienda que se encuentra en cartera vencida.

En la actualidad el organismo del Infonavit ofrece 38 productos de reestructura, para  facilitarles a los deudores el pago de su crédito. 8

I.3.B.a.- Características de la vivienda adjudicada ó recuperada.

En los siguientes documentos que se anexan se encuentra la información por vivienda ofertada en INFONAVIT,  como son la dirección del inmueble, precio, los metros cuadrados de construcción, numero de recamaras, número de espacios para auto y en algunos se encuentra foto del inmueble, se puede accesar a más información si se desea y se encontrara mas información detallada como por ejemplo: Metros cuadrados de terreno, número de baños con los que cuenta, edad del inmueble, etc. 9

I.3.B.b.- El estado de conservación de las viviendas adjudicadas.

En la vivienda usada de interés social  que oferta el INFONAVIT de las 263 viviendas adjudicadas o por dación en pago 10 que se encuentran en Ciudad Juárez.

1BBVA Bancomer con datos de Conafovi y notas periodisticas El avance reportado es al 14 de diciembre de 2008 para Infonavit, el resto a octubre

2 BBVA Bancomer

3 BBVA Bancomer con datos de Conafovi y notas periodisticas El avance reportado es al 14 de diciembre de 2008 para Infonavit

4 BBVA Bancomer con datos de Conafovi y notas periodisticas El avance reportado es al 14 de diciembre de 2008 para Infonavit

5 http://www.metroscubicos.com/m3/index.m3?idarticulo=articulo_4_5_1045_1&idregion=0&idcanal=4

6 http://buroinmobiliario.com.mx/index.php?option=com_content&task=view&id=972&Itemid=178

7 http://www.jornada.unam.mx/2007/06/29/index.php?section=economia&article=032n1eco

8 http://www.el-universal.com.mx/finanzas/59354.html

9 http://contacto.infonavit.org.mx/index.m3

10 http://contacto.infonavit.org.mx/