VENTA DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL ADJUDICADA O DACIÓN EN PAGO Y SU EFECTO EN LOS VALORES COMERCIALES

II.6.- AN�LISIS DE LOS ESTUDIOS DE VALOR E INSTRUMENTOS DE RECOLECCCIÓN DE INFORMACION

II.6.A.- Proceso de obtención del factor de demérito por ser vivienda recuperada o vivienda usada.

Primeramente, partiendo de los instrumentos de recolección de información aplicados, se efectuó la selección de aquellos ítems que reflejaran una opinión relacionada con la deseabilidad de los bienes inmuebles estudiados. Lo cual se muestra en la siguiente tabla:

Tabla XLVIII.- Ítems seleccionados para el análisis de la deseabilidad

            El ítem 3 se eligió porque se refleja claramente la opinión de la deseabilidad que las personas aledañas a estos fraccionamientos y/o colonias que tienen por este tipo de vivienda recuperada.

            El ítem 4a se consideró importante su inclusión debido a que es posible que se encuentre una desventaja  que la vivienda recuperada pueda estar dañada.

            El ítem 4b se seleccionó por su importancia debido a que puede ser posible encontrar una desventaja en la vivienda usada que pudiera tener vicios ocultos.

            El ítem 4c se designó por su significación, debido a que cabe la posibilidad de que la vivienda adjudicada pueda tener una desventaja el que ya haya sido modificado en su diseño.

            Finalmente se eligió el ítem 5, por ser de vital importancia, ya que refleja el sentir de los encuestados respecto a  que puede tener la misma funcionalidad una vivienda recuperada que una vivienda nueva.

A continuación, partiendo de los resultados del análisis estadístico descriptivo de cada uno de los instrumentos de recolección de información aplicados y que fueron seleccionados según lo redactado anteriormente. Se procedió a efectuar una agrupación de opiniones clasificadas en POSITIVAS, NULAS Y NEGATIVAS, bajo los criterios siguientes:

            Por ejemplo, cuando las respuestas estaban categorizadas como SÍ o NO y la pregunta estaba formulada en sentido positivo, el porcentaje que contestó SÍ se consideró como proporción POSITIVA, si se contestó que NO, entonces se consideró NEGATIVA. Si la pregunta estaba formulada en sentido negativo entonces se invirtió el criterio.

            La finalidad de este procedimiento fue convertir las variables cualitativas (opiniones) a variables cuantitativas (medibles numéricamente), para con ello llegar a un factor aproximado de depreciación del valor por deseabilidad del bien inmueble, debido a la diferencia de la vivienda usada ofertada a la reventa por promotores de vivienda.
            Para llegar a los resultados de la última columna, se efectuó la multiplicación de la columna 7 con la columna 8, la columna 8 tiene el valor de 5, lo cual se obtuvo valiéndose de la escala de Rensis Likert que sirve para la transformación de variables cualitativas a cuantitativas, cuya escala varía de 1 a 5.

            El valor de 15.045 se obtuvo efectuando la suma de todos los valores de la última columna.

            Como en total son cinco ítems, y cada ítem puede tener un puntaje máximo de 5, el puntaje máximo total resulta de efectuar la multiplicación: 5 X 5 = 25.

            El valor de 0.6018 resulta de la división de 15.045 entre el puntaje máximo posible que es de 25: 15.045/25 = 0.6018

            Este valor se puede tomar como un factor de demérito aplicable al enfoque de mercado por deseabilidad de vivienda usada recuperada ofertada.

Para llegar a los resultados de esta tabla se vaciaron los datos de los seis avalúos que se realizaron y se tomó en cuenta el enfoque de mercado, el enfoque físico el factor de demerito que se obtuvo de la tabla anterior y el resultado obtenido es la última columna el enfoque de mercado ajustado.

 Para la última columna, se efectuó la multiplicación de la columna  de enfoque de mercado con la columna del factor de demerito y así se obtuvo el enfoque de mercado ajustado.