VENTA DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL ADJUDICADA O DACIÓN EN PAGO Y SU EFECTO EN LOS VALORES COMERCIALES

VENTA DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL ADJUDICADA O DACIÓN EN PAGO Y SU EFECTO EN LOS VALORES COMERCIALES

Martha Beatriz Texcahua Vázquez (CV)
Universidad de Durango
janetconh@yahoo.com

Sinopsis

La presente investigación analiza las causas por las cuales se ha incrementado la vivienda de interés social recuperada o por dación en pago que obtiene el organismo mas importante en este tipo de vivienda que es el INFONAVIT, y ofertada nuevamente a los promotores de vivienda para volverla a ofertar al mercado, es el caso específico que se aborda en este trabajo de investigación, es el referente a los fraccionamientos de interés social en que se encuentran en Ciudad Juárez, Chihuahua.
Ya que es un fenómeno que se esta viviendo en todo el país en algunos estados en mayor incremento que en otros, provocando con ello que se vea afectado el equilibrio del mercado inmobiliario causando variación en los valores comerciales de los mismos.
Para explicar la disparidad de los valores de los bienes inmuebles generado por el fenómeno inmobiliario en los fraccionamientos de interés social en la ciudad, el trabajo de la investigación se estructuro en dos capítulos, el primero comprende la elaboración del marco teórico que da sustento conceptual y sirve como marco referencial al estudio; en el segundo capítulo se incluye el desarrollo de la investigación, se diseña y aplica un instrumento de recolección de información tipo encuesta para determinar la deseabilidad de los bienes inmuebles recuperados en la zonas de estudio.
Se aplicaron 314 encuestas directamente a los fraccionamientos aledaños a los fraccionamientos en estudio, los cuales permitieron conocer la deseabilidad que se tiene por este tipo de bienes inmuebles. El levantamiento se realizó en un lapso de cuatro semanas en los meses de septiembre y octubre del año 2009.
Además, se utilizaron métodos valuatorios para determinar los valores de referencia de los bienes inmuebles y así estar en posibilidad de efectuar un análisis de comparación de los valores de este tipo de vivienda se oferta y la obtención de un porcentaje de demerito aplicable a la vivienda de interés social recuperada.
Se exhibe un apartado donde se hacen conclusiones, destacando que de la situación observada y analizada los valores son muy variables, y esto lo da el estado de conservación de la vivienda de interés social, por eso se observa esta disparidad en los valores. Fenómeno que se debe poner atención, por parte de las autoridades competentes ya sea municipal, estatal y federal. Con esta investigación se aportan recomendaciones y/o propuestas que una vez aplicadas coadyuven a minimizar la disparidad de los valores comerciales de los bienes inmuebles de interés social.
Para el desarrollo de la investigación se consultaron diferentes fuentes de información, como son publicaciones, sitios de internet, además se contó con información proporcionada por dependencias municipales y estatales, así como reglamentos y leyes diversas.

Índice

CAPÍTULO I.- MARCO TEÓRICO
I.1.- ASPECTOS ECONOMICOS GLOBALES
I.1.A.- Recesión económica en el aspecto inmobiliario
I.1.A.a.- Ámbito mundial
I.1.A.b.- Ámbito nacional (México)
I.1.A.c.- Ámbito estatal (Estado de Chihuahua)
I.1.A.d.- Ámbito municipal (Cd. Juárez)
I.2.- LA VIVIENDA DE INTERES SOCIAL EN CD. JUAREZ, CHIHUAHUA
I.2.A.- Desarrolladores de vivienda de interés social
I.2.B.- Desarrollos existentes de vivienda de interés social en la ciudad
I.3.- RECUPERACION DE CARTERA O ADJUDICACION DE LA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
I.3.A.- Cartera vencida de vivienda
I.3.B.- Adjudicación de la vivienda
I.3.B.a.- Características de la vivienda adjudicada ó recuperada
I.3.B.b.- El estado de conservación de las viviendas adjudicadas
I.4.- REFERENTES DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL ADJUDICADA Ó RECUPERADA EN EL ÁMBITO NACIONAL
I.4.A.- ¿Qué sucede en otras ciudades del país?
I.5.- FACTORES QUE INCIDEN EN EL VALOR DE UNA VIVIENDA
I.5.A.- Factores político
I.5.B.- Factores sociales
I.5.C.- Factores económicos
CAPÍTULO II.- DESARROLLO DE LA INVESTIGACIÓN
II.1.- DISEÑO DE LOS INSTRUMENTOS DE RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN
II.1.A.- Hoja de registro de información de campo del estado de las viviendas
II.1.B.- Encuesta para medición de la deseabilidad de las viviendas “usadas”
II.2.- UNIVERSO Y MUESTRA
II.2.A.- Cálculo y diseño de la muestra
II.3.- APLICACIÓN DE LOS INSTRUMENTOS DE RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN
II.4.- ANÁLISIS DE DATOS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS
II.4.A.- Análisis descriptivo
II.5.- ELABORACIÓN DE ESTUDIOS DE VALOR
II.6.- ANÁLISIS DE LOS ESTUDIOS DE VALOR E INSTRUMENTOS DE RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN
CONCLUSIONES
BIBLIOGRAFÍA