VENTA DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL ADJUDICADA O DACIÓN EN PAGO Y SU EFECTO EN LOS VALORES COMERCIALES

CAPÍTULO I
MARCO TEÓRICO

I.1.- ASPECTOS ECONOMICOS GLOBALES

I.1.A.- Recesión económica en el aspecto inmobiliario

Este fenómeno que se empezó a ver desde el año 2007, se fue en todos los ámbitos agudizándose en el sector  inmobiliario.

Lo que empezó en el verano de 2007 como un prolongado periodo de turbulencia financiera causada por las pérdidas del mercado hipotecario de alto riesgo en Estados Unidos se convirtió, a mediados de septiembre de 2008, en una crisis financiera generalizada y de escala mundial, precipitada por la quiebra del banco de inversión. 1
El descubrimiento de que un actor clave del sistema financiero internacional podía quebrar estremeció por igual la confianza de banqueros, inversionistas y hogares, y los efectos se extendieron con rapidez en la economía mundial.
La pérdida inicial de confianza en el sistema financiero provocó una escasez de liquidez en el mercado interbancario.

Esta situación agudizó la incertidumbre sobre el futuro y los temores de que la crisis pudiera causar una recesión profunda o incluso una depresión.

Por ejemplo, en septiembre de 2008 los principales medios impresos en inglés publicaron alrededor de 4,500 noticias sobre la crisis financiera y sus posibles efectos perniciosos.

La súbita falta de liquidez y la creciente incertidumbre cambiaron asimismo el valor del riesgo en toda la economía, lo que ocasionó un incremento sustancial en los diferenciales de tasas de interés de los activos de mayor riesgo, incluidos los bonos de empresas de países en desarrollo y de ingreso alto y, en menor medida, de la deuda soberana de los estados.

La mayor aversión al riesgo, el replanteamiento de las perspectivas de crecimiento y el hecho de que empresas e inversionistas de los países de ingreso alto necesitaban fortalecer sus balances financieros dieron lugar a una repatriación generalizada de capitales desde los países en desarrollo.

En consecuencia, los mercados bursátiles de todo el mundo perdieron entre 40 y 60 por ciento de su valor en dólares. Las monedas de casi todos los países se devaluaron frente al dólar estadounidense, lo que implicó una enorme pérdida en la riqueza mundial.

Para mediados de mayo, los diferenciales de las tasas interbancarias en Estados Unidos habían bajado 350 puntos base, en comparación con los niveles de septiembre de 2008, y en la Zona euro la reducción fue de unos 200 puntos base.

Estos resultados, además del hecho de que no ha habido más quiebras de grandes instituciones financieras ni crisis monetarias graves, han generado un entorno casi de estabilidad e incluso cierta mejoría financiera desde marzo de 2009.

Sucesivas intervenciones de autoridades en los países de ingreso alto de Europa y América del Norte (incluidos los significativos esfuerzos de la Reserva Federal de Estados Unidos para mediar directamente entre los bancos) han ayudado a restablecer la liquidez de corto plazo. 

“Que el epicentro de lo que está ocurriendo en EEUU pase por el derrumbe de la burbuja inmobiliaria no es un dato menor para el real estate de todo el mundo. Es evidente que hemos vivido años de alta propensión a invertir en inmuebles. Esta conducta, ampliamente generalizada en los agentes económicos de todas partes del planeta, impulsada por las bajas tasas de interés y la demanda especulativa de corto plazo, hoy está cambiando. Es sabido por todos: en Miami por ejemplo, era muy fácil ganar mucha plata con bienes raíces. La gente común moría por entrar en pre-construcción pagando el 20% del precio al lanzamiento. Como el valor de la unidad subía y subía, quizás ese mismo porcentaje en un solo año, al venderla se lograban rentabilidades espectaculares, del orden del 100% o más aun, ¡y en un país con seguridad jurídica!”. 2
 “Por otro lado, muchas torres se han edificado a partir del equity de inversores en vez de la preventa, y la situación deberá resolverse de igual modo. Puede ocurrir que los precios de venta no suban al ritmo de la inflación y que la rentabilidad se reduzca”. 3

De ese modo, el mercado americano se llenó de adquirentes especulativos en preventa comprando y vendiendo oportunamente, poniendo mínimo efectivo. Los promotores a su vez se cansaron de armar proyectos que se colocaban muy rápido en el mercado 4. Hasta se escribieron libros sobre esta forma de enriquecerse rápidamente, con un enorme apalancamiento. Estos inversores no compraban para ninguna otra cosa que no fuera vender el departamento lo antes posible. Muchos ni siquiera tenían capacidad financiera para afrontar la obligación que estaban asumiendo, pero especulaban con vender esa suerte de opción, tan pronto como fuera posible, al mejor precio. Especulación pura, igual que la fiebre de Internet, válida mientras los valores subían indefectiblemente, pero eso ya se acabó.

No menos importante fue el proceso de facilitarle financiamiento hipotecario cada vez a más gente, con o sin capacidad real de repago, a tasas bajas aunque variables, y por porcentajes insosteniblemente altos respecto del valor de las propiedades 5 . La enorme liquidez de los mercados y la competencia entre las entidades fomentó el proceso, en un contexto en el cual los activos hipotecarios e inmobiliarios parecían ser sinónimo de seguridad y conservadurismo.

Con el nuevo nivel de las tasas, la gente no solo no puede pagar las cuotas, sino que además su deuda ya está por encima del valor de sus propiedades.

“Resulta algo irónico pensar que mientras a los países de América Latina, el Fondo Monetario Internacional le exige una serie de medidas disciplinarias y correctivas del gasto y "ajustes estructurales" con topes muy severos de déficit fiscal, no se trata nunca con el mismo escalímetro a quien hoy es el primer deudor del mundo. No hay que olvidar que la deuda total norteamericana, en cifras oficiales y esto no ha cambiado sustantivamente a la fecha, era a fines del 2007 mayor al producto bruto mundial y equivalía a más de tres veces el producto bruto interno (PBI) norteamericano y cuyos altísimos déficit fiscales constituyen un atentado al equilibrio de la economía del mundo”. 6

En Europa el fenómeno no fue muy diferente, en especial en ciertos países como España, donde se han estado construyendo más viviendas por año que en Alemania y Francia sumadas, y casi diez veces más que aquí con una población similar.

Pero la dinámica de funcionamiento de los proyectos inmobiliarios fue muy diferente de la que se veía en los mercados desarrollados. Allí, la gente compraba unidades con la intención de poner muy poco capital propio, para venderlas tan pronto como fuera posible, y en caso de ser necesario, pagarlas a largo plazo con financiamiento hipotecario. Aquí, quienes compraron en preventa lo hicieron con mucho menos “cultura de apalancamiento”, es decir, siempre pensaron en usar su propio capital.

Y la economía continúa creciendo, de modo que los que generan ahorros nuevos, aun hoy inmediatamente piensan en comprar bienes inmuebles. La debilitada propensión a invertir en bienes raíces que se ve en el mundo.

I.1.A.a.- Ámbito mundial

La crisis hipotecaria en Estados Unidos, como se ha visto, recientemente, en ese país se produjo lo que se conoce como el rompimiento de la burbuja hipotecaria, es decir, se trata de una crisis que afecta al sector inmobiliario y bancario desatada a raíz de un diseño financiero irresponsable en el que se otorgan créditos hipotecarios discrecionalmente a sectores de la población que no pueden pagarlos a mediano y largo plazos.

“Estamos atravesando por una crisis financiera más severa e imposible de predecir que cualquier otra en nuestras vidas”, escribe hoy el secretario del Tesoro de Estados Unidos Henry Paulson en un artículo de opinión en The New York Times. “Para septiembre, el gobierno enfrentaba una crisis a través de todo el sistema”, recuerda, y ahora “sí hemos aprendido algo a lo largo de este año: hemos aprendido que esta crisis financiera es impredecible y difícil de contrarrestar”. Ése fue también su mensaje hoy ante el Congreso, donde fue sujeto a un interrogatorio sobre cómo todos los fondos se han destinado a los bancos, sin auxilio para los ciudadanos comunes víctimas de esta crisis”. 7

El auge inmobiliario de Estados Unidos tiene sus orígenes en 1986, cuando el Congreso aprobó una reforma fiscal que estableció incentivos para la adquisición de inmuebles e introdujo ventajas fiscales en los créditos hipotecarios. Este fue el impulso que necesitaba ese sector y rápidamente su evolución se tradujo en excedentes financieros para la administración del Presidente Bill Clinton que se encontraba en ese momento.

Los aproximadamente 10 millones de desempleados y unos 17 millones más subempleados, los cientos de miles que este año están perdiendo sus hogares por la crisis hipotecaria, junto con hasta 5 millones de familias cuyas hipotecas estarán en riesgo en los próximos dos años si no se hace algo ahora.

Esta licencia de impunidad abrió la puerta para que bancos e inmobiliarias ofertaran millones de créditos con tasas bajas en los primeros años para la gente que históricamente no era sujeta de estas políticas, pero con tasas impagables al paso del tiempo. El resultado de esto es que millones de familia cayeron en cartera vencida y los bancos se quedaron sin liquidez debido a esta ilusión monetarista.

“En Estado Unidos desde el año 2000 precisamente se ha vivido una etapa de alta liquidez crediticia, por lo que a aumentado los llamados créditos subprime, más conocido como hipoteca basura (denominados así porque se concedieron a persona de dudosa capacidad de repago). Un dato para cuantificar este fenómeno: según el Fondo Monetario Internacional(FMI) en el año 2006 estos créditos representaron el 50% de los créditos inmobiliarios otorgados en los Estados Unidos”. 8

La desregulación permitió que los bancos de la Unión Americana otorgaran préstamos hipotecarios (para comprar casas) a personas con muy poca capacidad de pago a una tasa subprime, que es una tasa más alta que la promedio del mercado, la cual tenían que pagar las personas con los ingresos más bajos por el riesgo que significaba prestarles, es decir, pagaban más los que menos tenían. Pero además, bancos se endeudaron para continuar otorgando crédito y, más temprano que tarde, los con préstamos hipotecarios pudieron pagar sus deudas y tuvieron que regresar sus casas. 9

“El problema es que los bancos con el fin de obtener más recursos para atender la alta demanda crediticia , empaquetaron estos créditos, los titularon y colocaron los bonos resultantes a disposición de inversionistas, que lo adquirieron ya que contaban incluso con el aval de las clasificadoras de riesgo internacionales”. 10
 “El problema saltó a la superficie cuando por desempleo, bajos ingresos, los créditos empezaron a entrar en mora, lo cual deterioro sensiblemente los fondos que habían invertidos en este tipo de instrumento financieros. Lo novedoso es que estos bonos no sólo fueron adquiridos en los Estados Unidos sino también en gran medida por agentes Europeos. Y ello explica que la “burbuja inmobiliaria “explotara no en Estados Unidos sino en Europa en el Banco BNP paribas. Esto generó una “crisis de liquidez crediticia”, es decir falta de dinero en los bancos en estas condiciones usualmente piden dinero prestado a otros bancos (préstamos interbancarios). Sin embargo el tema se complicó por falta de transparencia pues se desconocían los bancos infectados con (hipoteca basura)”. 11

Analizando otro sector como España, también tuvo su crisis a finales de 2007  en el sector inmobiliario, el país  comienza a describir los síntomas de lo que podría ser una crisis.

“Hasta la ONU habla de la situación inmobiliaria en España, y más concretamente de crisis inmobiliaria. Al menos es lo que más ha llamado la atención de los medios, aunque su análisis va más orientado hacia los problemas sociales de la vivienda en España”. 12
 “En el primer trimestre de 2008 las principales empresas de la construcción vieron reducir sus ventas un 72%,[] pasando a ingresar 20 millones de euros, en contraste con los 500 del mismo periodo de 2007. Desde principios de 2008 los principales medios de comunicación dan por segura una grave crisis en el sector de la construcción, augurando la propia patronal del sector bajadas de precio del orden del 8%.[] Por su parte, el sector de la compraventa de suelo experimentó, durante el primer cuatrimestre de 2008 una fuerte contracción, con un descenso de las ventas de cerca del 100% En concreto, se habla de un "desplome" del mercado inmobiliario en un contexto de crisis financiera nacional e internacional”. 13

 “Durante el año 2009 el desplome de ventas y precios continúa agravándose, lo que es ya reconocido abiertamente por todos los implicados como un fuerte ajuste del mercado de la construcción”. 14

Por otro lado, viendo otras perspectivas de otros países el mercado financiero local también se ha visto afectado por el difícil momento que atraviesa la economía norteamericana. El efecto en las cotizaciones bursátiles fue inmediato. Recordemos que en el 2006 la Bolsa de Valores de Lima Perú obtuvo una rentabilidad anual que llegó a 168.30% en su Índice General y 188.49% en su Índice Selectivo, mientras que el 2007, año en el que empieza con fuerza la crisis hipotecaria, la rentabilidad en ambos indicadores se redujo a 36.02% y 31.03%, respectivamente, tras presentar una alta volatilidad a lo largo del año. Más aún, en lo que va del 2008 la plaza bursátil local viene presentando ciertas pérdidas. Así, al 17 de junio del presente año, el Índice General acumuló un rendimiento de –4.74% mientras que el resultado del Índice Selectivo llegó a -5.75%. El panorama sombrío que atraviesan los mercados financieros mundiales producto del crack financiero norteamericano (el Dow Jones ha perdido 8.33% entre el cierre de diciembre de 2007 y el 17 de junio del presente año, mientras que el Nasdaq se contrajo en 7.34% en el mismo período) ha venido afectando negativamente las expectativas de los inversionistas locales, influenciando claramente en el desempeño de la bolsa limeña.

 “Ante este sombrío panorama, ¿de qué manera esta crisis afecta a la economía peruana? Podemos mencionar dos perspectivas: la primera, viene por el lado del diferencial de las tasas de interés interbancarias, lo cual ha incidido en el comportamiento del tipo de cambio; y la segunda perspectiva, mediante el contagio en los mercados financieros. Producto de políticas monetarias contrapuestas, el diferencial de tasas de interés de referencia entre EE.UU. y el Perú se ha ampliado fuertemente (a junio, la tasa de referencia norteamericana estaba en 2% mientras que la peruana era de 5.75%), lo que llevó a que muchos capitales especulativos foráneos entraran al país para aprovechar las oportunidades de rentabilidad ofrecidas por tal diferencial, además de apostar a una mayor devaluación del dólar frente al sol, dada la mayor fortaleza de la economía peruana. El flujo de moneda extranjera entrante elevó el nivel de liquidez en dólares en el mercado monetario local, lo que generó un desplome del tipo de cambio en el país. Asimismo, el fortalecimiento del nuevo sol frente al dólar ha producido que el valor nominal de las exportaciones peruanas se encarezca, y que a su vez las importaciones provenientes de EE.UU. se abaraten. En los últimos meses se observa una leve desaceleración en el ritmo de las exportaciones junto a una aceleración importante de nuestras importaciones, lo que como es lógico ha venido reduciendo el superávit de nuestra balanza comercial”. 15

I.1.A.b.- Ámbito nacional (México)

La construcción y la infraestructura son sectores básicos de cualquier economía y está demostrado su impacto en la generación de empleos y crecimiento económico sostenido; sin embargo, los problemas de financiamiento y el generalizado nivel de desconfianza hacen que los recursos públicos tarden en ejercerse y por ende es prioritario que el sector inmobiliario en su conjunto busque alternativas de inversión que garanticen su recuperación y crecimiento.

El análisis que declaró Alejandro Kuri, Presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios del Distrito Federal (AMPI), es que el impacto de la crisis financiera de Estados Unidos afectará la operación del sector inmobiliario de México, pues se estima que entre 15 y 20% de las 800 mil viviendas que se construirán en 2008 tendrán un rezago en su venta. 16

Se reconoce  que este efecto negativo “tarde o temprano” tenía que sentirse en la industria inmobiliaria mexicana, pues la crisis hipotecaria de la Unión Americana dejó de ser un problema sectorial local, para convertirse en una crisis financiera global.

La industria de la construcción constituye un mecanismo adecuado para dinamizar la economía, sobre todo porque tiene un efecto multiplicador muy relevante, siempre y cuando existan las condiciones macroeconómicas más adecuadas.
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Sin embargo, esta industria no ha estado exenta de los efectos negativos que la crisis económica internacional. Durante la primera mitad del año 2008, su ritmo de expansión se vio moderado. El crecimiento, en tasa anual de la industria de la construcción ha pasado de 8% en 2006 a 3.0% en 2007 y prácticamente 0% en el segundo trimestre del 2008. 17

 “En la Encuesta Económica de América Latina, los expertos del Instituto de Investigación Económica de la Universidad de Munich (IFO), confirman que este ciclo económico causará efectos negativos en los países de la región, aunque a México ya le costó perder una posición en el ranking del Clima Económico Regional”. 18
 “De acuerdo con las cifras presentadas, en la consulta realizada en el último trimestre de 2007, México mantenía la novena posición entre las 12 economías calificadas. Sin embargo, en la evaluación del primer trimestre de 2008 (enero), fue ubicado en el décimo lugar”. 19

Por otra parte la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) que preside Abraham Metta concluyó una encuesta cuyos resultados no es descartable se den a conocer ahí. Fueron unas cuantas preguntas a las 50 firmas ahí adscritas y que son de las más importantes del país en ese negocio con unos 530 desarrollos en proceso en México. Los resultados van muy en la línea con el escenario, puesto que 47% de los proyectos ya fueron suspendidos, sea por la falta de financiamiento o simplemente porque en el panorama económico no se ve claridad. 20

Al cierre del año 2008, el indicador de la actividad industrial muestra una importante caída de más del 7%, que impacta tanto en las ramas de edificación como de obras de ingeniería civil y pesada como se muestra en la imagen siguiente. 21
Para el mes de julio del 2008 el IMSS reportó cerca de 30 mil empleados temporales menos en el sector que en el mismo periodo del año pasado, y si bien se crearon cerca de 44 mil empleos permanentes en la industria, el saldo  neto de creación de empleos es de apenas 13 mil empleados, muy por debajo de los 95 mil trabajadores incorporados en promedio en 2007. 22

Al analizar las dos ramas más importantes de la industria de la construcción, también se ve que el sector de edificación registró durante los últimos meses del 2008 una contracción de más del 7.7%, segunda mayor caída desde marzo del 2005 donde se registro una contracción del 8.6% en esta rama de la actividad como se muestra en la grafica siguiente. 23
El proceso de construcción inmobiliaria en la periferia fue iniciado por el sector popular y después se continuó en el sector privado formal. Aunque también se observó una tendencia de conversión de uso de suelo industrial y comercial hacia uso residencial, éste no ha sido el fenómeno más relevante en el mercado inmobiliario residencial en México.

Posteriormente se registró una reforma de la política de subsidios orientados hacia la vivienda, donde los subsidios implícitos (tasas hipotecarias por debajo de su valor de mercado ofrecidas por las instituciones públicas de financiamiento a la vivienda) fueron sustituidos por subsidios directos valuados a precio de mercado.

INFONAVIT juega un papel central en el desarrollo de vivienda a nivel nacional. Pese a las complicaciones del entorno económico y financiero, obtuvo favorables resultados en 2008, y las cifras muestran todavía un potencial importante de crecimiento derivados de los rezagos habitacionales que aún persisten. En 2009, ante el reto de un periodo de mayor de desaceleración económica y escasez en el financiamiento, lo importante para el Instituto será priorizar los recursos en función de las necesidades de los grupos de menores ingresos, manteniendo la congruencia con los nuevos lineamientos institucionales que se han planteado. Este recuadro identifica las áreas de mayor oportunidad para el financiamiento del INFONAVIT, a partir de los resultados por segmento y región del 2008 y las directrices que definirán su operación en los próximos años, sujetas a las condiciones económicas y financieras que imperarán en el presente año.
Se promovió la diversificación de los productos de vivienda orientados a los segmentos de bajos ingresos. Entre los productos que se intensificaron en su uso fueron los servicios de vivienda terminada, vivienda en alquiler, construcción progresiva y mejoramiento de vivienda.
“El índice de morosidad (IMOR) indica la proporción de cartera vencida con respecto a la cartera total (Banxico, 2009).
IMOR = Cartera vencida / Cartera Total
Los plazos para que el incumplimiento de pagos de un préstamo sea considerado como cartera vencida varían dependiendo del tipo de crédito de que se trate. Ante la crisis financiera internacional, la banca en México no solamente ha reducido la disponibilidad de crédito sino que su cartera ha venido deteriorándose. Las familias y empresarios encuentran mayores dificultades para cumplir con sus obligaciones tanto por la recesión económica como por el desempleo que provoca. En conjunto, el índice de morosidad del sistema bancario en México pasó de 2.54 en diciembre de2007 a 3.44 en marzo del presente año, lo que significa un crecimiento de alrededor del 35%”. 24
Comportamiento del índice de morosidad en el Crédito al Consumo de los 7 Principales Bancos.

“Destaca el crecimiento del índice de morosidad de Santander, cuya cifra -si bien aún no pone en riesgo su estabilidad ni la del sistema, al pasar de 1.8 a 3.09 (de diciembre de 2007 a marzo del presente año), representó un incremento de casi 70%. En cuanto al Crédito al Consumo (dentro del que están tanto tarjetas de crédito como créditos personales y los otorgados a la compra de bienes de consumo duradero), el crecimiento del índice de morosidad de diciembre de 2007 a la fecha es de alrededor del 39% al pasar de 6.21 a 8.62”. 25
 “En este caso, a pesar de que tanto Santander como HSBC han logrado reducir su índice de morosidad, no han podido situarse todavía en los niveles cercanos al promedio del sistema bancario. La cartera de crédito a la vivienda presenta un crecimiento menor en su índice de morosidad, del orden del 17 % a lo largo del período. Las carteras del Banco del Bajío y HSBC son las que más se alejan del promedio del sistema, en el caso del primero, el índice de morosidad tuvo un crecimiento de 69%, al pasar de 7.02 a 11.92”. 26
 “El mayor incremento se reporta en el índice de morosidad del crédito a actividades empresariales. En promedio, el índice de morosidad casi se triplicó, pasando de 1.01 en diciembre de 2007 a 3.78 en marzo de 2009; aunque sus valores aún no representen un serio problema para el sistema financiero en su conjunto. El banco que presentó el mayor crecimiento en este indicador es el Banco del Bajío cuya cifra al inicio del período era de 1.66 y para el primer trimestre de este año se situaba en 11.92”. 27

La crisis que comenzó en los mercados financieros internacionales, se ha esparcido rápidamente hacia las economías emergentes como la mexicana.

El crédito comienza a restringirse y la menor actividad económica de la economía en su conjunto comienza a manifestar signos de afectación a la rentabilidad del sistema bancario. La reducción en el otorgamiento de créditos, el incremento en los índices de morosidad y la menor rentabilidad del negocio bancario son prueba de que la crisis ha alcanzado una magnitud importante.

Si bien el incremento en términos absolutos de los distintos índices de morosidad no ha sido elevado, es necesario no perderlos de vista para mantener la estabilidad del sistema financiero en México.

I.1.A.c.- Ámbito estatal (Estado de Chihuahua)

Es un hecho, la crisis económica es mundial y ha llegado a todos los rincones del planeta y está afectando todos los ámbitos y sectores económicos, incluyendo, desde luego, el sector inmobiliario.

El estado de Chihuahua es la entidad a nivel nacional que se ha visto mayormente afectada por la crisis económica, y el resultado es un incremento en las tasas de desempleo del estado, afirmó Carlos Olson, delegado de Economía y declaro también que se encuentra con una taza de desempleo a nivel nacional del 6.5 porciento, cifra alarmante y que está por debajo de la cifra de 1995, fecha en la que se registro por encima del 7 porciento también indicó que se está trabajando en lograr superar esta situación que en últimas fechas ha afectado un gran número de mexicanos; por lo que se espera que en el tema del desempleo chihuahua será el primero en el repunte de trabajos. 28