Tesis doctorales de Economía


O SETOR IMOBILIÁRIO INFORMAL E OS DIREITOS DE PROPRIEDADE: O QUE OS IMÓVEIS REGULARIZADOS PODEM FAZER PELAS PESSOAS DE BAIXA RENDA DOS PAÍSES EM DESENVOLVIMENTO

Krongnon Wailamer de Souza Regueira


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2.4 OS DIREITOS DE PROPRIEDADE

2.4.1 Os direitos de propriedade: o que diz a teoria?

Para que uma transação possa ser efetuada, as pessoas devem ter o direito de transferir a outrem o bem envolvido na transação. Segundo NORTH (1990, p.33): “Property rights are the rights individuals appropriate over their own labor and the goods and services they possess”. Para TULLOCK et al. (2005, p.21): “O mercado requer algum sistema de direitos de propriedade sob o qual os indivíduos dispõem de poder sobre aspectos do mundo real”. Na definição de ANUATTI NETO (2004, p.228), o funcionamento dos mercados depende de leis gerais que determinam os direitos de propriedade:

Os mercados são convenções sociais regidas por leis gerais, basicamente aquelas que estabelecem os direitos de propriedade e troca entre os indivíduos, e também por estatutos específicos instituídos com o objetivo de restringir ou ampliar o conjunto de transações possíveis para determinados bens ou serviços.

Para FURUBOTN e RICHTER (2000), desde que Adão e Eva foram expulsos do paraíso, uma questão fundamental, realista e moral tem perpassado a história da humanidade e, com o avanço do sistema capitalista, adquiriu uma importância inestimável: Quem possui o que? Haja vista a existência onipresente de ativos e objetos, a sociedade deve estabelecer mecanismos para garantir a apropriação e o uso dos mesmos. Ao analisarem os direitos de propriedade, estes autores procuram dividi-los em dois grupos: direitos de propriedade absolutos e direitos de propriedade relativos.

Por direitos de propriedade absolutos FURUBOTN e RICHTER (2000, p.72) definem:

[...] the [full] right of ownership in an asset is understood to consist of the right to use it, to change its form and substance, and to transfer all rights in the asset, or some rights as desired. The right of ownership is an exclusive right, but ownership is not an unrestricted right.

Os direitos de propriedade absolutos teriam sua origem no direito romano, e tratam do poder discricionário que as pessoas possuem sobre os ativos tangíveis. Destarte, possuindo direitos de propriedade plenos, o detentor dos ativos pode dar diversos destinos aos mesmos, ainda de acordo com FURUBOTN e RICHTER (2000 p.72):

Under conditions of full private ownership, the holder of the property rights has the choice of utilizing the owned asset himself, leasing the asset or selling it to someone else. In the case of a sale, what happens effectively is the transfer of a “bundle” of property rights from one person to another. It follows, of course, that the any value of any property right exchanged depends, ceteris paribus, on the bundle of property rights that can be conveyed in the transaction.

A teoria da propriedade, no ponto de vista de ELLERMAN (2004), deveria considerar todo o ciclo de vida dos direitos de propriedade: de que forma o direito de propriedade é iniciado, transferido e extinto. A teoria econômica dá maior ênfase à transferência dos direitos de propriedade, porém negligencia o início e a extinção dos mesmos.

Segundo FOSS e FOSS (2000), num mundo onde os custos de mensuração e aplicação das leis são positivos e os ativos possuem atributos diversificados, a definição de direitos plenos de propriedade é problemática. DEMSETZ (1967) afirma que o conceito de direitos completos de propriedade é vago, mesmo reconhecendo que alguns direitos são mais importantes que outros, tais como exclusividade e alienabilidade.

Para estes autores, a estrutura de direitos de propriedade que prevalece em uma sociedade pode ser compreendida como um conjunto de relações sociais e econômicas, que irão determinar a posição de cada indivíduo em relação à utilização dos recursos. Por conseguinte, parece haver uma forte ligação entre as escolhas realizadas pelos agentes e o conjunto de direitos de propriedade existente. Se existirem mecanismos que impedem ou dificultam as transações entre os agentes, o resultado será um menor nível de eficiência.

De acordo com ANDERSON e HUGGINS (2003), os direitos de propriedade são as regras do jogo, que determinam quem possui o que. Entretanto, além de determinar o(s) proprietário(s) do ativo em questão, deve-se saber quem indeniza a parte afetada quando algum dano é provocado. Por conseguinte, direitos de propriedade geram obrigações.

Conforme sugere EUCKEN citado por FURUBOTN e RICHTER (2000), além dos direitos de propriedade bem definidos os agentes devem competir entre si, para que o sistema econômico possa alcançar um maior nível de eficiência . Se houver restrições à competição ou, caso a mesma seja abolida, com as firmas formando cartéis ou adotando outras práticas monopolistas, os direitos de propriedade terão pouco efeito sobre a eficiência econômica. Sendo assim, através da intervenção estatal poder-se-ia garantir não apenas os direitos de propriedade, como também gerar estímulos e/ou punições para que as firmas pudessem competir entre si.

Os direitos relativos de propriedade são definidos por FURUBOTN e RICHTER (2000, p.121) como: “... a network of legally binding and legally nonbinding obligations into which they [the people] enter either voluntary or through compulsion. Contractual obligations [itálicos do autor] are legally binding”. O vendedor que se compromete a entregar uma mercadoria no prazo e qualidade especificadas ou o comprador que tem que quitar as prestações de um produto são alguns exemplos de obrigações assumidas voluntariamente por membros da sociedade. As obrigações não forçadas resultam de convenções sociais, que tornam a convivência entre membros de um determinado grupo mais amistosas. Como exemplo pode-se citar à ida a um evento, como uma festa de casamento de um amigo, a retribuição de um cartão de Natal ou obrigações legalmente não-forçadas, como o pagamento de uma aposta. Existem também as obrigações involuntárias, também denominadas obrigações não-contratuais, e que surgem como punição quando algum ato ilegal é praticado. Todos estes fatos listados, na abordagem de FURUBOTN e RICHTER (2000), estariam relacionados aos direitos relativos de propriedade.

Num mundo descrito pela teoria neoclássica, sem custos de transação e com o pressuposto de que os direitos de propriedade são dados, os direitos relativos de propriedade teriam pouca importância. Contudo, num contexto de racionalidade limitada, problemas provocados pela informação assimétrica e, sobretudo, pelas mudanças comportamentais ex-post, como demonstra WILLIAMSON (1985), originam os custos de transação. Investimentos específicos, na visão deste, geram a possibilidade de ocorrência de diversas formas de comportamento oportunista ex-post, tanto em termos de ativos específicos com em localização ou capital humano.

As diversas falhas possíveis de ocorrer numa transação, e que afetam diretamente os direitos relativos de propriedade são descritas por FURUBOTN e RICHTER (2000): Informação assimétrica, comportamento oportunista pré e pós-contratual e problemas de agência afetam diretamente os contratos de venda, aluguel, emprego e empréstimos financeiros, reduzindo a eficiência do mercado em alocar recursos escassos. Os agentes podem tirar proveito de determinadas situações para obterem ganhos pecuniários, ainda que comprometam ganhos futuros e sua credibilidade. WILLIAMSON (1985) destaca que alguns fatores podem reduzir o comportamento oportunista, como a maior freqüência com que as transações são realizadas. A repetição destas termina por criar um vínculo entre comprador e vendedor, dificultando o comportamento oportunista. Em transações ocasionais existem maiores benefícios para a parte que queira obter alguma vantagem através da quebra do contrato, haja vista as reduzidas possibilidades de ambos se encontrarem novamente.

A maioria dos trabalhos que aborda os direitos de propriedade preocupa-se com a forma como as decisões a respeito dos mesmos são tomadas, e que dependem fundamentalmente dos custos e benefícios marginais das atividades envolvidas. Entretanto, nenhum desses trabalhos explicita o significado destes direitos de propriedade adicionais ou quais variáveis determinam os custos e os benefícios (ANDERSON; HILL, 1975).


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