Tesis doctorales de Economía


O SETOR IMOBILIÁRIO INFORMAL E OS DIREITOS DE PROPRIEDADE: O QUE OS IMÓVEIS REGULARIZADOS PODEM FAZER PELAS PESSOAS DE BAIXA RENDA DOS PAÍSES EM DESENVOLVIMENTO

Krongnon Wailamer de Souza Regueira


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5.7 AS FAVELAS DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO E OS DIREITOS DE PROPRIEDADE

A cidade do Rio de Janeiro tornou-se referência nos estudos sobre o tema da informalidade, seja em economia ou moradia. Segundo dados do IBGE, a cidade do Rio de Janeiro é o local onde se tem a maior predominância do setor de serviços na economia, e por isso possui um elevado índice de informalidade tanto no emprego como na atividade econômica, sobretudo no setor de comércio. Além disso, existem muitas favelas localizadas em áreas nobres da cidade, cujos imóveis, ainda que não possuam títulos de propriedade, alcançam altos valores no mercado imobiliário. Desta forma, emprego e moradia informal estão fortemente correlacionados na cidade do Rio de Janeiro. Como ressaltam CRETTON e ALEM (2001, p.1): “A cidade do Rio de Janeiro detém uma dinâmica imobiliária das mais efetivas, o que a transforma numa rica fonte de estudos e pesquisas para um melhor entendimento do real funcionamento da lógica deste complexo setor”.

CAVALIIERI e OLIVEIRA (2006, p.4) buscam no desequilíbrio entre oferta e demanda de imóveis a causa do crescimento desordenado das favelas da cidade do Rio de Janeiro:

Na situação carioca, bem como na de muitas cidades latino-americanas, as contradições na ocupação do espaço urbano estiveram associadas a um processo em que o aumento da classe trabalhadora nas cidades ocorreu em proporção superior à produção de habitação popular pelo Estado. Aos componentes dessa classe que migraram em busca de melhores condições de sobrevivência, restou se fixar nos lugares cuja ocupação foi impedida formalmente ou desvalorizada por ser inadequada. Neste contexto, a produção informal de habitações e assentamentos surge como uma estratégia de acesso à cidade.

O fato de o Rio de Janeiro ter sido a capital do país até o início da década de 60, juntamente com o rápido processo de urbanização, propiciou o ambiente favorável para o estabelecimento de uma corrente migratória que buscava oportunidades de emprego.

Os preços dos imóveis em favela não guardam uma correlação tão forte com os imóveis regularizados de uma mesma região, como preconiza o senso comum. Para ABRAMO (2005, p.14), imóveis em favelas possuem outras características que determinam seu valor: “... há uma lógica interna aos mercados informais que determinam os seus preços; uma lógica endógena na formação dos preços e que deve ser identificada a partir de variáveis e características do território da(s) favela(s)”.

As relações sociais desenvolvidas entre os membros das comunidades, tão destacadas por De Soto pela sua onipresença nas relações informais de moradia e trabalho, também são citadas por ABRAMO (2005, p.17):

Podemos imaginar que a dinâmica de aglomeração nas favelas comporta elementos de economia de redes e formas de governança particulares que potencializam e/ou bloqueiam a dinâmica aglomerativa dos processos da economia espacial. Sendo essas economias de rede comunitárias e governanças locais resultado de um processo de consolidação das condições de habitabilidade em cada favela, elas seriam portadoras de um historia e sua trajetória condiciona as possibilidades presentes e futuras.

Alguns fatores presentes nas residências informais, e que a tornam valorizadas, provavelmente não estarão presentes em um mercado imobiliário regulado. Como mostra ABRAMO (2007, p.20), uma das vantagens de residir em uma favela é a possibilidade de expandir o imóvel sem estar sujeito às restrições urbanísticas: “Another unique aspect of the favela is the relative freedom in how to use the land and build one’s own house, an attribute that is highly valued”. Em alguns casos, tal liberdade extrapola os limites legais, urbanísticos e de segurança, como mostra a reportagem do jornal O Globo de 02/06/2007 sobre obras irregulares na favela da Rocinha, onde está em construção um prédio de onze andares sem elevador e com escadas estreitas. A mesma reportagem retrata que na favela do Rio das Pedras está sendo construído um prédio de cinco andares com aproximadamente cem quitinetes. Em ambos os caso, a prefeitura da cidade do Rio de Janeiro nada fez para impedir a continuidade das obras.

A laje pode ser utilizada para a expansão do imóvel, seja para moradia própria ou para a locação, o que gera uma fonte adicional de renda. A concessão dos títulos de propriedade obrigaria essas pessoas a seguir regras que reduziriam suas possibilidades de expandir o imóvel. Além disso, a pagamento de impostos e outras taxas reduziria a renda disponível destas pessoas. Parte do valor de uso e de troca destes imóveis advém desta liberdade arquitetônica e do não pagamento de determinados impostos e taxas que incidiriam sobre o imóvel caso este fosse regularizado (ABRAMO, 2007).

Para THISSE (1998) citado por ABRAMO (2003c), a escolha do local de moradia está fortemente correlacionada ao mercado de trabalho. ABRAMO et al. (2003c) realizaram pesquisa na favela do Jacarezinho, comunidade com 58 mil habitantes em 2003, situada na zona norte do Rio de Janeiro. Esta pesquisa buscou identificar características do mercado imobiliário, até então desconhecidas pela maioria dos estudos existentes.

ABRAMO et al. (2003c, p.2) aponta outros fatores que estimulam o mercado imobiliário nas favelas do Rio de Janeiro:

Há estabelecimentos (na favela) de comércio e prestação de serviços dos mais diferentes tipos e portes, desde supermercados até agências bancárias, passando por pequenos bares, oficinas de automóveis e agências de serviços públicos. Todos funcionam, normalmente, seguindo as regras de mercado. As diferenças em relação ao resto da cidade se dão quanto ao grau de informalidade que nas favelas é maior. Mesmo assim, nas grandes favelas, muitos estabelecimentos pagam impostos, têm licença de funcionamento e registram seus empregados.

É possível vislumbrar a favela como um local onde moradia e trabalho informal estão presentes, ainda que em algumas favelas existam vários empreendimentos formais. Mesmo que poucos residentes possuam os títulos de segurança, ABRAMO et al. (2003c, p.3) ressalta que:

O mercado imobiliário de compras e aluguel funciona perfeitamente, dando aos agentes confiança na segurança das transações efetuadas e certeza da possibilidade de operações futuras. É comum haver organismos comunitários locais, que funcionam como cartórios, registrando as negociações realizadas, uma vez que a propriedade, embora efetiva, não seja totalmente formalizada.

Os mercados podem funcionar, ainda que com falhas, dadas as restrições impostas pela ausência dos títulos de propriedade. Isto vale para o mercado imobiliário também, cujas restrições para a realização de transações sempre estiverem presentes na economia brasileira. Desta forma, as instituições informais que emergem neste contexto conseguem compensar a ausência dos títulos de propriedade e regular as transações entre os agentes econômicos, ainda que este mercado não funcione tão bem quanto um mercado formal amparado por todos os aspectos legais.

O crédito informal é muito comum nas comunidades carentes do Rio de Janeiro. As pessoas obtêm crédito no comércio legal e também empréstimos de parentes e amigos na forma de dinheiro, cheque o mesmo do empréstimo do cartão de crédito. Observa-se que as modalidades de crédito utilizadas por esses moradores de comunidades pobres não exigem a necessidade de garantias, porém os juros cobrados são elevados. É possível perceber com clareza que este crédito é direcionado majoritariamente para o consumo. Além disso, verifica-se também que essas pessoas financiam compras de outras pessoas, em uma forma de crédito informal. Tais relações são possíveis em grupos fechados e raras vezes visam o lucro para o intermediário, que cede seu nome para a concretização da transação.

Esta mesma pesquisa apontou que os maiores gastos dos residentes em favela são direcionados para a manutenção do lar . Este fato se repete em todos os estratos de renda. Em seqüência vêm os gastos com alimentação no município, transporte, alimentação fora do município, despesas com veículo próprio e vestuário. Mesmo em itens como lazer, que enquadram-se na categoria de bens superiores, o ordenamentos das despesas das pessoas que residem nestas favelas não foi significativamente diferente daquelas que moram em áreas da cidade consideradas mais nobres. Isso demonstra que, a despeito da renda menor, os hábitos de consumo das pessoas seguem uma mesma tendência.

A segurança da propriedade da terra é de suma importância para a decisão de investir em áreas rurais, haja vista que muitos investimentos necessitam de um longo prazo para apresentarem retorno líquido positivo, como afirmam DEININGER e FEDER (1998). Por outro lado, quando se aborda áreas urbanas, algumas ressalvas precisam ser feitas. Os investimentos totais normalmente são de menor vulto e a quantidade de investimentos específicos tende a ser reduzida, o que reduz parcialmente os efeitos dos títulos de propriedade sobre os investimentos. Além disso, tais investimentos podem ser realizados ao longo do tempo. É muito comum as pessoas construírem a casa por etapas e ocuparem os cômodos antes mesmo de estarem completamente construídos.

De modo geral, os próprios moradores do imóvel e pessoas da comunidade, muitas vezes em regime de mutirão, são responsáveis pela construção dos imóveis. A maior parte dos empreendimentos informais existentes em favelas situadas nas áreas urbanas é intensiva em mão-de-obra pouco qualificada e requer baixos investimentos em capital e tecnologia.


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