Tesis doctorales de Economía


LA INICIATIVA PRIVADA EMPRESARIAL EN LA EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO. UN ESTUDIO SOBRE LA FIGURA DEL AGENTE URBANIZADOR EN EL DERECHO AUTONÓMICO ESPAÑOL

Julio Olmedo Álvarez

 

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5.16.- Algunas cuestiones pendientes relativas al agente urbanizador.

En este apartado vamos a recoger algunos aspectos relativos al agente, que aportan criterios más precisos acerca de lo que supone la incorporación al ordenamiento de esta figura. Son pinceladas breves que persiguen clarificar el contexto en el que funciona y su repercusión sobre dos elementos clave, como la actividad empresarial en relación con la propiedad del suelo. Y de este análisis surge una breve reflexión sobre el espacio que debe ocupar el agente urbanizador como figura incorporada a nuestra legislación básica estatal.

A) El agente como empresa urbanizadora.

Las empresas han incrementado sus posibilidades tras el reconocimiento del agente. Han surgido nuevas ventajas que permiten a las empresas hacer una gestión de suelo sin necesidad de inmovilizar previamente la inversión de su adquisición. Pueden, además, clarificar y controlar su calendario y su estrategia de compra de terrenos al afrontar un proyecto de gestión de suelo en el que no va a ser preciso, como sucedía antes, comprar todo el terreno destinado a la transformación. Es más, ni siquiera va a ser preciso realizar otras inversiones previas que las iniciales del proyecto, con vistas a la realización del Programa, y obtener la concesión como agente urbanizador.

Sólo a partir de ese momento sería preciso realizar los gastos destinados a la transformación del suelo, pero aún así, las condiciones son favorables porque se adaptan al modelo de inversión empresarial normalizado. Esto es, un proyecto, con una previsión de recursos, unos objetivos y un plazo para llevarlos a cabo. Como dichos elementos forman un sistema, el hecho de que pueda contarse con el apoyo administrativo en todos los trámites previsibles permite evitar dilaciones innecesarias y ajustarse a unos tiempos estimados, todo lo cual repercutirá en la estabilidad de los costes.

Conforme a lo dicho, el procedimiento de ejecución urbanística a través del agente urbanizador permite un mayor control y reducción de costes, lo que debería traducirse en un abaratamiento del producto final, es decir, del suelo urbanizado. Sin embargo, parece que nadie apoyaría ahora mismo un postulado como éste, porque los precios no sólo no decrecen ni se mantienen, sino que presentan subidas espectaculares en los últimos años. Es obvio que ni siquiera en las autonomías donde se ha introducido el agente urbanizador se está notando el efecto en los precios.

Ahora bien, ninguna de las dos afirmaciones pueden resultar incompatibles: es posible aceptar que la gestión a través del programa y la ejecución de éste por el agente urbanizador se traduce en un control de los costes y en una reducción respecto a épocas anteriores. Y cabe aceptar que no sólo no se reducen los precios del suelo, sino que ese aumento no puede tildarse sino de extraordinario en los últimos cuatro o cinco años. Las estadísticas demuestran la certeza de esta segunda afirmación y no es posible rebatirla de ningún modo, máxime cuando existe una opinión pública mayoritaria que clama por medidas a favor del abaratamiento de suelo y vivienda.

Desde nuestro punto de vista ambas premisas son compatibles porque cabe una reducción de costes que no termine repercutiendo en el precio del suelo y la vivienda. Puede atribuirse a defectos en la competencia que permitan al empresariado beneficiarse de los incrementos de productividad, sabiendo que la oferta puede mantenerse en los mismos niveles. Si fuera así, deberíamos preguntarnos por las causas que inducen una oferta rígída en los precios, lo cual podría hacernos divagar sobre las condiciones de la competencia o si es verosímil mantener la idea de un cierto oligopolio entre los tenedores de suelo urbanizado. También cabría indagar sobre el papel de la demanda, que quizá haya desplazado considerablemente el punto de equilibrio con la oferta, y esté forzando por ello unos niveles de precios impensables en otro punto. De ser cierto, cabrían otras preguntas: ¿ por qué se ha desatado un nivel de demanda tan desmesurado?, ¿es que un bien necesario se está convirtiendo en una alternativa de inversión más ventajosa que otras clásicas?Como venimos sosteniendo a lo largo de este trabajo, al tratarse el urbanismo de un sistema con múltiples elementos interrelacionados, factores aparentemente ajenos como la evolución en los productos financieros de ahorro o la fiscalidad sobre algunos de ellos, provocan expectativas que se traducen en mercados inmobiliarios especulativos. Puede contribuir más o menos a esto las medidas que se tomen con la oferta, las características de esta y el tratamiento fiscal de la inversión, inclusive si da cobertura a patrimonios que afloran dinero a través de adquisiciones de suelo o de viviendas. Toda esta serie de elementos interrelacionados mantiene en la actualidad una actividad dinámica que reacciona no sólo conforme a las numerosas modificaciones que se están produciendo en las normativas autonómicas, sino también por las modificaciones en la coyuntura económica, incluso en España, donde la urbanización y construcción no es homogénea en todas las regiones, pese a las medias espectaculares que se están difundiendo.

Aparte, claro está, sigue vigente una dilatada y llamativa polémica que ocupa a sectores doctrinales (menos permeables a los efímeros movimientos inversores, y más apegados al rigor conceptual de algunas instituciones como la propiedad), legisladores y un sinfín de páginas en la prensa general que ponen de relieve cotidianamente alguno de estos factores.


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