Tesis doctorales de Economía


LA INICIATIVA PRIVADA EMPRESARIAL EN LA EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO. UN ESTUDIO SOBRE LA FIGURA DEL AGENTE URBANIZADOR EN EL DERECHO AUTONÓMICO ESPAÑOL

Julio Olmedo Álvarez

 

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VIII. CONCLUSIONES.

8.1.- Es necesario matizar la supuesta correlación entre gestión privada en la ejecución urbanística y el precio del suelo y la vivienda.

Bajo la consideración de un problema económico parece haberse extendido un fundamento ideológico según el cual el vertiginoso ascenso de los precios en el sector inmobiliario se debería a la ineficacia en la ejecución urbanística, que no es capaz de ofrecer suelo suficiente para abaratar su precio. Según dichas opiniones esto se debe a que la iniciativa privada no habría alcanzado una capacidad de decisión suficiente. Tal teoría se ha mantenido en nuestro país como si el gran problema fuera a quien se atribuye la ejecución, sin reparar en causas más profundas propias de este mercado.

Desde luego, el presente trabajo no se centra en la defensa de los sistemas concesionales a favor de empresas privadas urbanizadoras como elemento en la mejora de los precios, fundamentalmente por dos razones: la primera porque el objetivo perseguido por nuestra parte es ciertamente el análisis de la iniciativa privada no propietaria en la gestión y ejecución urbanística, pero de ninguna manera la valoración de su impacto económico.

En segundo lugar, porque, como se ha defendido a lo largo de estas páginas, el precio de la vivienda y el del suelo obedecen a multitud de factores que hacen imposible determinar un único elemento esencial. Ni siquiera puede ubicarse donde se forman los precios, pues, como apunta LE BOUCHER, prácticamente en todos los países desarrollados se aprecian considerables elevaciones de precios que van desde subidas, en los últimos cinco años, del 50 % en Italia, Estados Unidos, Suecia y Francia, al 100 % en Bélgica, o el 150 % en Gran Bretaña o los Países Bajos.

Esto significa que, con independencia del modelo utilizado en llevar a cabo la ejecución urbanística, existe una revalorización en los bienes inmobiliarios. De tal modo puede observarse esto con claridad que, tomando lo dicho en el capítulo 4, podemos observar cómo dos países prácticamente antitéticos al considerar la actuación pública sobre el urbanismo, como serían Francia y Estados Unidos, registran semejantes subidas en el mismo periodo. Luego la conclusión no puede ser que una mayor intervención de la iniciativa privada supone un descenso de los precios, al menos en las últimas etapas del presente ciclo económico. Tampoco podría sustentarse que es la intervención pública la que ha permitido un descenso.

Tan evidente resulta ya esta cuestión que ninguno de los dos sectores que pudiéramos denominar antagónicos en nuestra doctrina propugnan un modelo de gestión como panacea para una bajada de precios. Así SORIANO GARCÍA , a quien podríamos ubicar dentro de la corriente liberal, reconoce que en la inflación de la vivienda confluyen multitud de causas “que desde luego en muy escasa medida pueden ser paliadas a través de un instrumento urbanístico”. No obstante, entre todas las causas (bonanza económica, llegada de capital extranjero, movimientos migratorios, refugio del dinero negro, huida de los mercados de valores...) no renuncia a señalar la oferta de suelo (y es de suponer que derivado de ello la gestión) como causa preponderante.

En posición opuesta, es decir quienes siguen manteniendo una participación pública en la ejecución urbanística, GIGOLOS y SARAVIA también encuentran multitud de causas capaces de alterar el mercado inmobiliario. Pero nos llama la atención en especial su apreciación según la cual el suelo correspondería a una demanda derivada respecto al bien principal que sería el de la vivienda. En definitiva, sería el precio que pudiese alcanzar la vivienda en el mercado el que terminaría condicionando el precio del suelo urbanizado.

Inclusive el papel que pueda jugar la creación de suelo urbano, la función primordial en la ejecución urbanística, se ve distorsionado cuando se comprueba que aun en zonas donde se producen retrocesos de población sube el precio del suelo y la vivienda. Parece poco probable que en algunas provincias españolas donde la población viene decreciendo sea preciso un incremento considerable en la oferta de suelo, entendida de modo global. Si acaso debería hablarse de una redistribución de la oferta que se localice en aquellas poblaciones donde el retroceso demográfico no se deja sentir, como sucede en casi todas las capitales de provincia.

Lo dicho permite separar los efectos de la actual coyuntura económica de quien ostente la titularidad de la gestión y ejecución urbanística. Precisamente porque en todos los países de nuestro entorno se registra semejante porcentaje de subidas, quizá sea el momento de valorar un sistema de intervención pública mayor o menor no por su dudoso valor de panacea ante malos crónicos, sino por los intereses que defiende y lo que termina reportando a la comunidad.


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