ASPECTOS BÁSICOS DEL DERECHO DE PROPIEDAD

Gustavo E. Rodríguez Montero
Iliana de la C. Concepción Toledo

Extinción, contenido y protección del derecho de propiedad.

El Derecho de Propiedad está protegido por la Constitución a través de las formas de propiedad, la expropiación forzosa, la confiscación y la existencia de los tribunales que pueden declarar y hacer cumplir los derechos (artículos 129, 130, 131 y 132 del C.C. facultades del Derecho de Propiedad).
Como ya se ha dicho, el contenido del Derecho de Propiedad está determinado por las facultades del propietario (artículo 129 CC). Facultad de usar, disfrutar (tanto de la cosa como de los frutos de la misma) y disponer de la cosa.
Es inherente a la propiedad la facultad de poseer y aprovecharse del objeto sobre el cual recae, así como disponer de él y excluir a terceros de su disfrute y posesión. También hace suyo el propietario todo lo que el bien produce y lo que se le une natural o artificialmente.

Acción reivindicadora: el propietario goza de ésta para recobrar la posesión de sus bienes frente a su poseedor o tenedor (art. 129.2). Corresponde a quien sin ejercer la posesión, tiene el título de propiedad y solicita su reconocimiento, y en consecuencia la restitución del bien detentado indebidamente por otro.
El promovente de la acción reivindicadora está obligado a justificar su dominio, acreditando su justo título de propiedad. El demandado debe tener la condición de poseedor o tenedor, con título o si él, de buena fe o mala fe; y el objeto debe ser un bien determinado, cuya identidad ha de ser establecida por el actor.
Esta acción no se puede ejercitar sobre bienes que por ley sean irreivindicables:

Requisitos de la acción reivindicatoria.

  1. Personales:

a) El actor debe ser propietario:
b) El demandado debe ser el detentador de la cosa: sólo quien tenga en su poder la cosa podrá ser obligado a devolverla al propietario.

  1. Reales:

Cosa reivindicable: Debe  existir materialmente e  identificarse de modo inequívoco. 
Son bienes irreivindicables, los que se adquieren de buena fe, en subasta pública o establecimiento comercial  Los bienes enajenados por los representantes del ausente y por los herederos del presuntamente muerto no pueden ser reivindicados.

  1. Subjetivos:

Prueba del dominio del actor: quien reivindica tiene que probar que ostenta título de propiedad donde esté identificada la cosa lo cual  es presupuesto procesal de legitimación. El demandado tiene bajo su poder la cosa objeto de la litis.
Prescripción extintiva e imprescriptibilidad de la acción reivindicatoria, (art 114-126 y 189.c del C.C), para los muebles un plazo de tres años y para los inmuebles, el de 5 años, la acción reivindicatoria del Estado es imprescriptible
Acción sobre exhibición de cosa mueble: (ad exhibendum). Acción preparatoria de las acciones reales y corresponde al dueño de objetos muebles contra el que se supone que lo posee, para que los presente y exhiba y obtener así la certeza en el ejercicio de aquellas acciones (art. 216.2 LPCAL). Acto preparatorio antes de la reivindicación para saber dónde están los bienes y en que estado se encuentran.
 Acción de Reconocimiento del dominio: (art. 111ª). Al igual que la acción reivindicatoria es una acción real pero la reivindicación se dirige  a la recuperación de la posesión, mientras que el reconocimiento de dominio trata de obtener una mera declaración de la propiedad que no exige que el demandado sea poseedor y le basta con la declaración de que el actor es propietario de la cosa.


Acción de reconocimiento de la propiedad: (art. 129.3). El propietario puede solicitar el reconocimiento de su derecho por el órgano jurisdiccional competente e inscribirlo en el correspondiente registro. (La práctica de la acción declarativa de propiedad se utiliza en el caso de adquisición de un vehículo por usucapión, cuyo propietario, que a la vez es poseedor, carece de reconocimiento oficial de su derecho, ya que éste puede estar inscrito a favor del titular). Mediante el reconocimiento de su Derecho de Propiedad, que preexiste a la sentencia que lo declara, el titular puede solicitar la inscripción a su favor del objeto sobre el que ella recae.


Deslinde: tratar de precisar los límites de un bien propiedad de una persona. Acción delimitativa de la propiedad. Se utiliza necesariamente para poder reivindicar la propiedad posteriormente. (Se da generalmente en los inmuebles). De no existir acuerdo entre los colindantes, la autoridad fija los límites en el proceso correspondiente.
Requisitos para proceder al deslinde:
a) Personales: sólo los propietarios pueden ejercitarlas. (art.232) se podría admitir que el poseedor, el usufructuario y el superficiario tendrían acción para ello
b) Reales: tiene por objeto los bienes inmuebles.
c) Formales:


-Es necesaria la intervención de todos los propietarios de los predios colindantes con el espacio en litis (art.177.1)
-Es necesario aportar los títulos donde se consignen las medidas de los predios o, en su defecto, habrá de tomarse como base para del deslinde el estado posesorio  cuando no existe acuerdo (art.177.2) no hay regla alguna. El TSP ha admitido el requisito de la presentación de los títulos para acertar los límites territoriales.
-Es necesario dejar constancia escrita del deslinde practicado:, puede existir el acuerdo de deslinde sin documentar pero la autorización  deberá ser resolución administrativo o judicial.


-Es necesaria la aprobación jurisdiccional del deslinde: (art.177.1 de C.C.) Tener en cuenta normas de la vivienda  respecto a limites y linderos e inscripción en el registro de la propiedad, art. 177.3 de C.C. los gastos pueden significar tanto las operaciones topográficas y de medición en las fincas que requieren peritos como las de poner las señales de limites, el: cercado.
Segregación: se parte de un sistema de hechos donde el objeto de determinada persona está perfectamente delimitado. Mediante ella se pretende transformar en más de una unidad inmobiliaria lo que antes era un solo objeto, ya que se aporta una porción del predio del que formaba parte.


Acciones posesorias y patrimoniales: (protección). El patrimonio goza de las acciones que amparan su posesión, inherente a la propiedad. La protección de los derechos patrimoniales tiene una manifestación significativa en el Código Penal, regulando los delitos que afectan a tales derechos. En otros casos la propiedad se protege imponiendo sanciones administrativas con multas u otras medidas.

Extinción de la facultad de exclusión: Esta facultad finaliza en casos excepcionales donde se le conceden derechos a los extraños. Conforme al art. 99, quien se defiende de una agresión puede dañar la propiedad de otro, sin consecuencias civiles, esto se cimienta en el principio del mal menor, pues este se ocasiona por evitar otro de mayor entidad.

-Límites son las restricciones normales y comunes por motivos de interés general impuestas a los titulares
-Limitaciones son  las restricciones excepcionales que exceden el sentido de los límites y reducen o afectan el contenido normal de los derechos reales, que requieren de una norma legal expresa.

-Límites por motivos de interés público: Su finalidad es asegurar la conservación del orden general de la sociedad imponiendo conductas positivas y prohibiciones. Ej. Las normas legales de protección al medio ambiente, las normas de Derecho Urbanístico, de protección a los bienes de patrimonio cultural, y las normas de Derecho Administrativo sancionador relativas a la conservación del orden público. El CC art.8, Disposición Final Primera y art.127, principio de supletoriedad y cuando subordina el ejercicio de los derechos reales a las leyes.


-Límites por motivos de interés privado: Su nota característica es la regulación de situaciones de posibles conflictos a causa del ejercicio de los derechos reales que involucrarían sujetos puntuales. Ej.: las relaciones de vecindad, o los derechos de tanteo o retracto legal. El hecho que el Estado y sus bienes estén sometidos a estos límites de igual modo que los particulares no significa por ello un conflicto de interés público.

-Limitaciones de interés público: (servidumbres administrativas)

-Limitaciones de interés privado:
Las más importantes son las derivadas de las relaciones de vecindad, (art. 170 al 177 C.C.) Estas relaciones generan derechos y obligaciones para los propietarios de los inmuebles colindantes.
Las relaciones de buena vecindad obligan a conciliar los intereses de los propietarios colindantes de acuerdo con las circunstancias, naturaleza y destino de los inmuebles, según los siguientes criterios:
-Paso necesario: (art. 171 y 172 C.C.) el propietario de un inmueble rústico o urbano situado entre otros ajenos, sin salida a la vía pública, tiene derecho a exigir el paso por los inmuebles vecinos.
-Obras limítrofes: (construcción de obras nuevas) (art. 175 y 176 C.C.) el propietario no puede reclamar la demolición de lo construido por otro sujeto, aún cuando afecte su predio, si no se opuso oportunamente a la extralimitación o se vea amenazado por daños considerables.
-Vecindad y edificios multifamiliares: se han establecido normas de convivencia, a fin de evitar conflictos entre vecinos. El propietario de un bien inmueble debe abstenerse de realizar actos que perturben más allá del límite general admitido el disfrute de los inmuebles vecinos.


Dichas obligaciones se han fundamentado en las siguientes teorías:
Teoría de la Inmisión: no era lícito introducir en edificios superiores el humo de los inferiores, ni derramar en éstos el agua proveniente de aquellos, pues la propiedad encuentra su límite al producirse una injerencia en el fundo vecino (origen romano).
Teoría del uso normal: solo el uso normal goza de protección jurídica y todo uso normal que ocasione una incomodidad al vecino se debe considerar prohibido.
Teoría de la prohibición de invadir la esfera interna de otro: todo propietario se debe abstener de realizar actos que se propaguen a otros fundos, determinado por los confines de su propiedad, que es violada cuando se realizan intromisiones que excedan de la tolerabilidad de las necesidades sociales.

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