ASPECTOS BÁSICOS DEL DERECHO DE PROPIEDAD

Gustavo E. Rodríguez Montero
Iliana de la C. Concepción Toledo

Tipos de Derechos Reales

Los derechos reales de aprovechamiento comprenden, además de la propiedad (que es el más importante de todos), la copropiedad, posesión, usufructo y superficie. Copropiedad: Propiedad de un mismo bien que no está materialmente dividido y que puede pertenecer a varias personas, por cuotas o en común (art. 161), también se le conoce como: modalidad del derecho de propiedad, con pluralidad de sujetos con relación a un mismo objeto.
Tiene su génesis en el Derecho Romano y el Derecho Germano: Copropiedad por cuotas y copropiedad en mano común.

  1. La copropiedad por cuotas: características. (es regulada por el CC., art 161, 162 al 168)

Es la proporción en que los copropietarios han de gozar de los beneficios de la cosa, sufrir las cargas y obtener parte de ella cuando se divida. El derecho de cada copropietario recae sobre cada molécula de la cosa.
La cosa puede ser materialmente divisible o no de acuerdo con su destino socioeconómico y legalidad mientras que la copropiedad como situación jurídica siempre será divisible “Ningún copropietario está obligado a permanecer en la copropiedad. Cada uno puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.
La cuota representa una porción o parte dentro del valor total de la cosa y puede señalarse en valores porcentuales o en sumas de dinero. La cuota es un objeto de la relación jurídica civil que no es un bien material o corporal es un bien sobre el cual se actúa de modo idéntico a las cosas corporales.  Consultar, art.162.1 CC
Los copropietarios tienen derecho a usar el bien, pero esta facultad que puede ser ejercitada por todos al mismo tiempo está limitada: cada uno de ellos tiene derechos y obligaciones en proporción a su respectiva cuota, y puede disponer de la parte que le corresponde sin el consentimiento de los demás. Así podrán enajenar el objeto de su propiedad, pero si uno de ellos pretende enajenar su parte a un tercero, debe ofrecerla en las mismas condiciones a los demás partícipes, que tienen derecho de tanteo y retracto para subrogarse en el lugar y grado del adquiriente cuando no se les ha hecho la oferta de venta y ésta se ha efectuado (artículo 163). Si 2 ó más de los otros copartícipes tienen interés en la compra, los derechos de tanteo y retracto se ejercen a prorrata, según las cuotas de cada uno.
La copropiedad se manifiesta al requerir el Código para su realización, el consentimiento de la mayoría de los copropietarios, y en su defecto, la autoridad competente, a instancia de parte, resuelve lo que corresponda, incluso nombrar un administrador (artículo 164).

Facultades de administración sobre la cosa común. Son facultades de administración las destinadas al mantenimiento, conservación y aprovechamiento de la cosa común. Ejemplo: contratar reparaciones menores, realizar labores de jardinería, limpieza o reparación de redes de electricidad u otras comodidades.
Para tomar decisiones sobre administración de la cosa común se toma como base el criterio de la mayoría de los condómines según el valor de sus cuotas,  ya sea de modo voluntario o cuando es instada la intervención de la autoridad jurisdiccional.
-Las facultades de dominio sobre la cosa común. Art. 169 y C. F.
Facultades de dominio son facultades que exceden la administración, ejemplo: los actos dispositivos que tiene por objeto la cosa indivisa como la destrucción de la cosa común o de su transformación sea para mejorarla o menoscabarla, también de la enajenación total o parcial y de la constitución de gravámenes sobre la cosa indivisa Un acto dispositivo sobre la cosa común indivisa realizado sin el consentimiento unánime de los condómines o sin el de la autoridad competente podría ser considerado  un acto nulo.

-Reglas de liquidación de la copropiedad.
Se considera la copropiedad como una situación transitoria y favorecen en extinción, concediendo a los codueños el derecho imprescriptible de pedir la división de la cosa común (art. 124 b).
La disolución puede efectuarse con carácter voluntario a iniciativa de los interesados, o con carácter forzoso si fuera por mandato de una norma legal
Cada copropietario puede pedir en cualquier tiempo que se divida el bien común, aunque este derecho no se puede ejercitar cuando, de efectuarse la división, el bien resulte inservible para el uso a que se destina y se afecte su estructura, en destino socioeconómico, o resulte una disminución considerable de su valor. Entonces si los copropietarios no convienen en permutarlo por otro o en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se vende y reparte el importe de la venta (art. 166 y 167).
Hay supuestos especiales en que la forma de la extinción está fijada en el la ley, ello acontece en el caso de la copropiedad que surge entre el Estado y una persona natural como consecuencia de la confiscación de cuota de copropiedad sobre vivienda por causa del abandono definitivo del país de un condómine. Si bien el Estado puede promover la extinción del condominio, la única manera de lograrlo es vendiendo a la persona natural la parte estatal.
La liquidación es el procedimiento para determinar la manera de ajustar las cuotas sobre las porciones resultantes de la división material de la cosa, o para sustituir dinero por cuota en caso de venta; así como para pagar las deudas y cobrar los créditos que puedan existir sobre la indivisión.
En cuanto a los automóviles, la división del condominio se realiza adjudicando los vehículos al Estado que paga al otro copropietario la parte del precio que le corresponde; aunque en ciertos casos se autoriza la adjudicación a particulares, que deben abonar al Estado el precio de su parte.

  1. Copropiedad en mano común o  comunidad matrimonial de bienes,  pág.66.  (Es regulada por el C. de Familia) surge al constituirse la comunidad matrimonial de bienes (art. 169).

Aquí la titularidad de los comuneros recae sobre todas y cada una de las cosas o derechos que forman el acervo común. Cada cónyuge tiene un derecho de propiedad completo, pero limitado, pues el otro tiene igual derecho a la totalidad. Los comuneros son una colectividad donde la individualidad desaparece. Por eso ninguno de los comuneros puede ejercitar la acción de división del bien común.

La comunidad matrimonial de bienes se constituye por razón del matrimonio, sea formalizado o no, en el caso del matrimonio no formalizado será necesaria la declaración judicial correspondiente fijando la fecha de inicio y subsiste hasta la muerte de uno de los cónyuges, hasta la sentencia de nulidad del matrimonio o de presunción de muerte, o hasta el divorcio, así como hasta la fecha de extinción que se consigne en la sentencia de reconocimiento de matrimonio no formalizado.
Todos los bienes que existen durante el matrimonio en poder de los cónyuges integran la comunidad de bienes  por presunción Ejemplo: los ingresos provenientes del trabajo o la seguridad social y todos los adquiridos a título oneroso durante el matrimonio
Son bienes propios de cada cónyuge los adquiridos antes del matrimonio, o los que son resultado de la sustitución o permuta de aquellos, los que se adquieren con dinero propio, o por título de herencia o donación, y los de uso personal exclusivo tales como instrumentos profesionales.
A pesar de su carácter imperativo los cónyuges pueden reconocerse mutuamente que determinadas adquisiciones de bienes las hace uno de ellos y, por tanto queda excluida de la indivisión.

La comunidad matrimonial de bienes se disuelve a consecuencia de la extinción del matrimonio
-Formas de liquidación:
1. Liquidación ex lege.
En el caso de la muerte se liquide conjuntamente con la herencia del cónyuge difunto.
En el caso de divorcio y nulidad, la comunidad disuelta subsistirá durante un año inmediatamente posterior a la firmeza de la sentencia de divorcio o nulidad. Durante este plazo, se debe lograr la liquidación extrajudicial de la comunidad de bienes, o instar la liquidación judicial de lo contrario, por imperio de la ley, la comunidad quedará automáticamente extinguida y surgirá la propiedad sobre los bienes muebles poseídos por cada uno o la copropiedad por cuotas si hubiese coposesión.
En cuanto a los inmuebles nada indica el CF pero, en virtud de las normas especiales la LGV la vivienda queda en copropiedad por cuotas.
2. Liquidación voluntaria o liquidación extrajudicial.
La liquidación voluntaria acontece cuando se realiza el divorcio notarial,  o cuando los ex cónyuges divorciados deciden dentro del año de disuelto el vínculo y la comunidad, repartirse los bienes comunes como mejor entiendan, lo que puede hacerse constar por documento público notarial, o por documento privado, o sin documentos pero con otros medios de prueba suficientes.
3. Liquidación judicial.
La liquidación judicial acontece a falta de acuerdo entre los ex cónyuges y dentro del año indicado para practicarla a partir del divorcio o la nulidad. Es el tribunal civil ordinario el encargado de liquidar el caudal común y proceder a la partición de los bienes comunes y adjudicación. La resolución judicial firme constituye el título de dominio de todos los bienes que era comunes y resultaron divididos así como la prueba de que determinados bienes litigados tiene el carácter de propio de alguna de las partes y regula:
a) Cuando se extingue el vínculo matrimonial como se liquida el caudal de la comunidad matrimonial  de bienes y que aspectos se tienen en cuenta.
b) De no existir acuerdo entre los cónyuges al momento de la liquidación cómo se procede.

Se le atribuye a la horizontalidad el carácter de una propiedad dividida, donde los pisos y apartamentos son fincas bien singularizadas y forman un conjunto de unidades inmuebles en uno o varios edificios.
Otros autores han atribuido a la propiedad horizontal el carácter de derechos reales análogos a los de uso y habitación, o de manifestación sui géneris del Derecho de Propiedad o el condominio.

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