ASPECTOS BÁSICOS DEL DERECHO DE PROPIEDAD

Gustavo E. Rodríguez Montero
Iliana de la C. Concepción Toledo

Derecho real de Superficie:

Es un derecho real de goce, con autonomía propia, pues atribuye a su titular un poder directo sobre la cosa a su titular. Derecho por medio del cual al titular de la superficie le asiste el derecho de tener y mantener en suelo ajeno una edificación y con ello goza sobre ese objeto de todas las facultades de los demás derechos reales de goce, aunque con las particularidades típicas de superficie que son entre otras, obtener la propiedad de lo edificado (art. 218 y 223).
Este derecho puede ser temporal o perpetuo.
DECRETO-LEY NUMERO 273 ARTICULO UNICO: Se modifican los artículos 221 y 222 del Código Civil, Ley No. 59 de 16 de julio de 1987, que en lo adelante quedan redactados como sigue:
“ARTICULO 221.-En el título constitutivo del derecho de superficie debe consignarse su extensión, condiciones para su uso y disfrute y el término, así como la estructura, naturaleza, y el destino de las construcciones o, en su caso, la actividad específica que ha de desarrollarse en el terreno.”
 “ARTICULO 222.1.-El derecho de superficie puede concederse por un término de hasta noventa y nueve años. 2. Cuando el derecho a que se refiere el apartado anterior se otorgue por un período inferior puede ser prorrogado hasta dicho término, en virtud de la solicitud formulada por el titular, antes de la fecha de su vencimiento. 3. El Estado puede entregar también en derecho perpetuo de superficie terrenos de propiedad estatal mediante el pago del precio correspondiente, a empresas o sociedades mercantiles nacionales, para la construcción de viviendas o apartamentos dedicados al turismo.”

La primera de las teorías es la llamada tradicional admitida por el Derecho Romano, que aunque reconoció al Derecho de Superficie como un simple derecho sobre cosa ajena. Ello se debió a la gran compenetración que para ellos existía entre el suelo y lo construido sobre este.
La segunda teoría se conoce con el nombre de dominio dividido y responde al concepto medieval de la propiedad, donde se admitía que sobre una misma cosa hubiera dos propiedades, sin considerarse una comunidad o cotitularidad. Tanto el dueño útil como el eminente, son propietarios de una misma cosa, con dos propiedades diferentes.
 La tercera teoría es la teoría moderna que entiende que la superficie constituye un derecho real sobre el suelo y al mismo tiempo una propiedad sobre lo construido independiente de la propiedad del suelo, llamada propiedad superficiaria, respetando la unidad dominical existente. Esta teoría analiza en justa medida los dos elementos fundamentales que conforman la sui generis operación superficiaria.
Por último, con mejor técnica, se llegó a considerar al Derecho de Superficie como un  derecho real sobre cosa ajena, que faculta al superficiario para construir y mantener las edificaciones construidas o ya existentes sobre suelo de otro propietario. Lo cual le permite al superficiario plantar, construir y mantener lo construido y a la vez convertirse en propietario de lo construido sobre el suelo. 
Concepto de Superficie: Es el derecho real mediante el cual un sujeto (superficiante) concede a otro (superficiario) el derecho a construir o mantener lo construido, sobre el suelo de su propiedad, con carácter perpetuo o temporal, deviniendo el superficiario propietario de lo construido, con independencia de la propiedad del suelo.
El Estado es quien puede conceder este derecho (art. 218.1CC) y excepcionalmente las Cooperativas de producción Agropecuarias a sus miembros.
Es un derecho real inmobiliario, los elementos objetivos son el suelo, lo edificado y el precio. El título constitutivo es un acto administrativo.
La característica más interesante de este derecho es que decursado el tiempo establecido para él, la propiedad de lo construido revierte a favor del propietario del terreno por lo que una vez expirado el término del derecho el propietario del suelo ve multiplicada su propiedad (accesión inmobiliaria). Si este derecho se concede a perpetuidad dicen algunos autores, no se diferencia de la propiedad ya que si es perpetuo no existe reversión a favor del propietario del terreno.
En Cuba cumple una función social que es tratar de garantizar que la población construya sus casas propias, en un período de tiempo.
No se le vende el terreno para que si el particular se convierte en propietario no esta compulsado a construir, mientras que si se le concede la superficie en un término de un año debe comenzar la construcción. Adquisición por un tiempo determinado, a título oneroso o gratuito, la facultad de gozar plenamente de un predio ajeno y edificar la vivienda u otras construcciones o actividades determinadas (art. 218 y 223).

El Derecho de Superficie no puede ser concedido por dueños de terrenos de la propiedad personal (art. 218.3), tampoco se puede otorgar por los agricultores pequeños sobre sus tierras (art. 154 y 21 Constitución).

Cuando se otorga al Estado o instituciones extranjeras puede recaer sobre terrenos en los que ya se encuentran construidos edificios (art. 219.3).

El acto de concesión se debe hacer constar en escritura pública, que es necesaria para su inscripción en los Registros de Propiedad.
En el título constitutivo debe aparecer (art. 221):

Este derecho se extingue (además de las causas de extinción generales de las relaciones jurídicas por: (art. 224 y 225).

Las direcciones municipales de la vivienda, en representación del Estado, entregan solares yermos de propiedad estatal a particulares para la construcción de viviendas en su territorio, con derecho perpetuo de superficie, mediante el pago de su precio. El que reciba el solar estará obligado a comenzar la fabricación en el término de un año, si no lo hace puede ser revocada la concesión. El titular no puede transferir su derecho por actos inter-vivos, salvo al Estado, aunque si pueden adquirirlo sus herederos en caso de fallecimiento.
El Derecho de Superficie se concede hasta un término de 99 años y no puede ser prorrogado en caso de sociedades mercantiles y  a particulares se puede entregar perpetuamente.
Son elementos personales: el Estado y los beneficiarios.
Son elementos reales: el terreno (debe ser urbano) y el precio.

Los propietarios de un edificio, o el de una vivienda individual (concedentes), otorgan a otro propietario del mismo edificio o a un tercero (concesionario) la facultad de ampliar su vivienda o construir, si no lo impiden razones técnicas, mediante el pago de una cantidad (precio) o a título gratuito..
Este derecho no está sujeto a plazo y no se puede conceder sobre bienes de propiedad estatal, pues la ley solo lo ha contemplado para los de propiedad personal.

  • Tanteo
  • Retracto

Obligación de que el vendedor avise, a quien ostenta ese derecho, su intento de enajenar alguna cosa, y el precio definitivo que se le haya ofrecido para que pueda tomarla el titular.

Facultad de resolver la enajenación y quedarse el retrayente para si, por el mismo precio, con la cosa que haya sido enajenada.

El tanteo comprende generalmente ambos derechos, por tender a la misma finalidad, o sea, a la preferencia que se concede en algunos casos a determinada persona para adquirir por el mismo precio la cosa enajenada de tal suerte que a quien tiene el Derecho de Tanteo le asiste también el de Retracto. (Art. 228).
1. Derecho de Tanteo en el Código: (art. 226). Facultad que la ley concede a su titular para adquirir un bien ajeno por el precio convenido o legal con preferencia a otro adquiriente, cuando su propietario pretenda enajenarlo. Con la finalidad de que el titular del derecho pueda ejercitarlo, el vendedor tiene la obligación de darle cuenta de las condiciones de la venta que se propone realizar.
Con el tanteo se constituye un derecho real sobre el bien ajeno, cuyo propietario queda obligado a celebrar el contrato de enajenación con el titular de éste y no con cualquier tercero que pretenda adquirirlo.
El objeto de tanteo es cualquier bien mueble o inmueble. Su titular puede ser un sujeto determinado (como es caso de las fincas rústicas de agricultores pequeños, en que se concede al Estado), o el que en cada momento ostente otra titularidad.
En fin, el tanteo es un gravamen de la cosa que no da al titular un derecho actual a intervenir en ella o satisfacerse con sus frutos, sino una potestad de adquirirla con preferencia. Ver: art. 231.
El Derecho de Tanteo caduca a los 30 días a partir del ofrecimiento.

 Facultad que concede la ley a su titular para adquirir el bien vendido, subrogándose en el lugar y grado del comprador, mediante el reembolso del precio de la venta, gastos del contrato y cualquier otro útil y necesario, incluidos los realizados en el propio bien.
El retracto, en lugar de resolver la venta o transmisión del bien, produce el efecto de subrogar al retrayente en lugar del adquiriente (comprador), pues este ostenta sobre el bien un derecho real.
El Derecho de Retracto caduca a los 30 días desde que su titular haya tenido conocimiento de la venta.

En los tres primeros casos la representación del Estado se confiere a las direcciones provinciales de vivienda, en el cuarto al MINAGRI.
Las disposiciones comunes del tanteo y el retracto son: art. 228, 229 y 230.

El objeto principal de estos derechos es asegurar el cumplimiento de una obligación principal.

Facultad del acreedor de una relación jurídica para satisfacer su crédito con cargo al valor de un bien mueble embargable, entregado por el deudor o por un tercero, con preferencia a cualquier otro acreedor. La garantía de la prenda se extiende a los gastos, intereses y a la sanción pecuniaria. El elemento formal que se exige para constituirla es la forma escrita (art. 270 a 272).
Exista la posibilidad de que la prenda se constituya sin disposición, o sea, el deudor conserva el bien, cuando el acreedor es una entidad estatal de crédito. En este caso se sigue llamando prenda.
La prenda se distingue de la hipoteca inmobiliaria en el carácter mueble del objeto gravado; también en la hipoteca no se produce el desplazamiento de la posesión.
La prenda tiene carácter de garantía accesoria de una obligación principal, así ostenta el rasgo de individualidad, por lo que aunque la obligación se extinga parcialmente, la prenda permanece intacta hasta su extinción.
Constitución: (art. 373).
Régimen: En cuanto a los derechos y deberes del acreedor prendario, éste no puede usar los bienes que recibió en prenda y está obligado a conservarlos en forma adecuada y a responder por su pérdida o deterioro. En la prenda sin disposición, el deudor puede usar los bienes según su destino o cambiarlos de lugar si media el consentimiento del acreedor (art. 272).
El efecto principal de la prenda es que atribuye al acreedor el derecho a satisfacer preferentemente su crédito, la sanción pecuniaria y gastos con el valor del objeto de la prenda, en la forma prevista en los art. 275 y 276.
El acreedor a quien no se le haya pagado su crédito puede enajenar el bien en subasta pública. Si en ella no se presenta comprador o el precio ofrecido no cubre el valor del bien dado en prenda, éste se adjudica al acreedor, quien está obligado a dar al deudor recibo de pago de la totalidad del crédito. Enajenado el bien, se entrega al deudor el producto de la venta, descontándole el importe de su deuda y el de otros gastos causados.
Las obligaciones garantizadas con prenda no se pueden efectuar sobre otros bienes del deudor (art. 277). Esta limitación es un beneficio a favor del deudor, pues prohíbe que el acreedor ejercite abusivamente su derecho.
Extinción: Siendo la prueba una garantía de pago de un crédito, corre la suerte de éste, o sea, si el crédito se extingue, desaparece también la prenda. Ella se extingue por:

Facultad concedida a ciertos acreedores, a quienes la ley autoriza para que no restituyan un bien que tiene en su poder, perteneciente a sus deudores, en tanto estos no le hagan efectivo un crédito surgido de obras ejecutadas sobre el propio objeto o de otros contratos relacionados con él (art. 278).
Régimen: Nuestro Código establece un régimen general de derechos de retención, aunque la facultad que concede solo se ejercita en casos señalados por la ley:

En caso de que el derecho de retención lo ejercite un órgano o organismo del Estado, cuando una disposición legal lo autoriza, este puede proceder a la enajenación del bien por medio de la red comercial para hacer efectivo su crédito (art. 279).
La protección que el Código otorga a todo poseedor es aplicable en caso de que el acreedor o retentor sea privado o perturbado en la posesión del bien objeto de la retención (art. 278.4). El retentor podría defender por sí su posesión o interponer procedimientos establecidos para su amparo. Pero no existen preceptos legales que lo autoricen a disfrutar de la cosa retenida, ni a utilizar sus frutos o intereses para aplicarlos en la satisfacción de su crédito.
Extinción:

-Semejanzas entre retención y prenda: Ambos derechos carecen de independencia y autonomía.
-Diferencia entre retención y prenda: La retención no está dirigida como la prenda a la satisfacción del crédito del retentor porque la retención es solo un medio coercitivo que el acreedor puede usar para que se le haga su crédito que no se ejecuta normalmente sobre él, como ocurre en la prenda.

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