ASPECTOS BÁSICOS DEL DERECHO DE PROPIEDAD

Gustavo E. Rodríguez Montero
Iliana de la C. Concepción Toledo

Adquisicion de la propiedad.

Todos los derechos se adquieren por virtud de ciertos hechos; y los hechos jurídicos a los que la ley reconoce el efecto de originar la propiedad se llaman “modo de adquirir”.
La adquisición puede ser:

Aquí siempre debe existir: Transmitente-antecesor (causante): para consumar la transmisión debe tener la propiedad o el derecho sobre el objeto que transmite, pues nadie puede transmitir lo que no tiene. Adquiriente-sucesor (causahabiente).
Teoría del Título y Modo: Se emplea la frase “modo de adquirir” para designar solo uno de los elementos que intervienen en la adquisición, especialmente en las adquisiciones derivativas, donde se contrapone el modo de adquirir  al título.
Título: la convención entre transmitente y adquiriente que solo da la posibilidad de la transmisión de la propiedad.
Modo: hecho que consuma y completa la adquisición de la propiedad.

La adquisición de la propiedad se consuma con el acto de posesión porque se trata de adquisiciones originarias donde no existe la tradición o entrega por parte del transmitente.

Para que exista habrá 2 elementos:

La tradición puede ser:
-Real: entrega material de la cosa.
-Fingida: la entrega se realiza mediante hechos que la demuestran. Como tales están las siguientes modalidades de tradición (art. 206):
Entrega del bien al correo, al porteador o al que deba hacerse cargo de él.
-Simbólica: se utilizan signos representativos de lo que se transmite, que permiten ejercer el poder sobre el bien. Ej.: una llave.
-Consensual: el bien no se puede poner en poder del adquirente al celebrarse el acto jurídico.
-Brevi manu: el adquirente de una cosa la tiene en su poder por virtud de otro título, como el arrendamiento.
-Instrumental: el acto se formaliza por documento público, cuyo otorgamiento equivale a la entrega, si de su contenido no resulta lo contrario. (El otorgamiento de la escritura solo implica tradición cuando el transmitente posea real y efectivamente el objeto, pues si lo posee un tercero no se considera consumada la tradición).
-Longa manu: se señala un inmueble transmitido estando este a la vista, pues si nada lo impide y el transmitente enseña el objeto al adquirente, éste puede realizar por sí el acto de toma de posesión.
Esta relación es demostrativa y no limitada o excluyente debido a la variación infinita que pueden presentar la naturaleza del objeto y las circunstancias del acto jurídico.

Cuando dos cosas pertenecientes a diferentes dueños se unen de manera que constituyan un todo inseparable en sentido económico, no material, se atribuye la propiedad del todo al dueño de la cosa principal. También existe accesión cuando uno de los valores incorporados a un objeto es el trabajo realizado por una persona que no es dueño (art. 181).
-Accesión inmobiliaria: (Derecho Administrativo). La cosa accesoria puede ser inmueble. Existen 4 especies clásicas de inmueble a inmueble.

(Derecho Civil). La cosa accesoria es un bien inmueble que se une a un inmueble principal. Esto da lugar a 3 especies:

-Accesión mobiliaria:
Sus formas son:

(Se ha discutido si en este caso se puede hablar de accesión, ya que el trabajo no es realmente una cosa que se une a otra, pero el código lo denomina así). Así se le atribuye la propiedad al  especificarse si el valor del trabajo realizado es superior al de los materiales, pero si ha habido mala fe o el valor de os materiales es superior al del trabajo, el bien corresponde en propiedad al dueño de los materiales (art. 181).
-Unión o mezcla: puede producirse por:
-Adjunción: unión de cosas que se distinguen, pero no se pueden separar.
-Conmixtión: unión de cosas que se confunden y compenetran de modo que no pueden separarse. (En ambos casos cada uno de los propietarios se convierte en copropietario del todo).

Así se le aplicará la sanción civil de privación de propiedad al que actúe de mala fe. Cuando esta sanción no se impone por el Código, se impondrá una indemnización al propietario afectado por la accesión, que deberá pagar el beneficiado (art. 183); esto se hace para impedir los enriquecimientos indebidos.
El régimen general de responsabilidad civil (art. 82 al 88) se aplicará en casos donde no existen en los preceptos que regulan la accesión, sanciones contra el que obró de mala fe (hay mala fe cuando el acto se ha realizado con consentimiento).

  1. Usucapión: la usucapión es un modo de adquirir la propiedad

Cuando se adquiere la propiedad o los derechos reales por la posesión a título de dueño, continuada por el tiempo señalado por la ley (art. 184.1

    • Diferencia entre Usucapión y Prescripción extintiva:

-Usucapión: requiere un hecho positivo, la posesión de la cosa o bien ajeno que se adquiere. Solo tiene lugar en los derechos reales.
-Prescripción extintiva: exige un hecho negativo, el abandono o inacción del titular del derecho que se pierde. Comprende los derechos reales y personales.
Esto también ocurre en la usucapión, con la diferencia  de que en la Prescripción extintiva nadie adquiere el derecho que se pierde y en esta la propiedad se pierde para el que era su titular, pero se gana para el poseedor.
-Requisitos:
Capacidad de los sujetos: los sujetos de la usucapión son:
El que adquiere el derecho.              Consultar art. 29 C.C.
El que pierde el derecho.                 Art. 189 regla especial

Posesión durante el tiempo en la ley: base fundamental de la usucapión.

Debe reunir las siguientes condiciones:

La “interrupción de la posesión” es la supervivencia de un hecho que destruyendo alguna de las condiciones de la usucapión, corta su curso, haciendo inútil el tiempo ganado. Puede ser:
-Natural: tiene lugar por pérdida de la posesión.
-Civil: tiene lugar por reclamación del propietario.
El art. 188 enumero las causas de interrupción y el art. 189, ambos del C.C., recoge requisitos de la computación del tiempo necesario para adquirir por usucapión.
El lapso de tiempo de posesión necesario es: 3 años para lo bienes los muebles y 5 años para los inmuebles urbanos, sus efectos están regulados en el  art. 190 del C.C.
Al consumarse la adquisición por usucapión se extinguen los derechos de terceros sobre los bienes, salvo que no hubiese transcurrido el plazo de la usucapión. Así quedará a salvo la acción de los terceros para reclamar del anterior propietario la indemnización de daños y perjuicios.

-Herencia: universalidad de bienes, derechos y obligaciones de una persona fallecida que no se extinguen por su muerte. No solo es un modo de adquirir la propiedad, sino que también regula las responsabilidades del heredero.
-Donación: ha sido eliminado como modo de adquirir; este acto jurídico se regula como un contrato.
-Ocupación: también fue eliminado, pues se ha atribuido al Estado la propiedad de los bienes carentes de dueño, los cuales no pueden ser ocupados por otras personas aunque esto no impide que dichos bienes sean dados por el Estado a las personas).
-Hallazgo: Fue en el derogado Código una modalidad de adquisición de la propiedad por ocupación, pero el nuevo Código no porque todos los bienes abandonados pertenecen al Estado (art. 137). Estudiar: art. 193 a 195.

Ejemplos: si el propietario arroja un objeto mueble a un vertedero público, revela su voluntad unilateral, que no necesita aceptación de nadie. Los agricultores pequeños que heredan la tierra, pierden su participación en la propiedad si dejan de trabajarla de forma permanente y estable.
Aunque el Código no se refiere al abandono del Derecho de Propiedad, está admitido el principio general de que los derechos son renunciables (artículo 5). Pero a la vez admite la posibilidad de que se produzca la renuncia (artículos 207.2 y 216 b y c).

Puede ser:

3. Gravamen: Hay gravamen cuando el propietario constituye mediante acto jurídico a favor de otra persona un derecho real de garantía. Aun cuando existe el gravamen, el dueño  puede o no transmitir el derecho de posesión a un tercero
Pueden ser derechos reales de garantía: prenda con o sin desplazamiento posesorio, hipoteca y retención. Además por ley o por actos coactivos jurisdiccionales se puede modificar la cosa, ordenar su enajenación plena o menos plena, y constituir gravámenes.
4. Destrucción del bien: Es un acto jurídico dispositivo en que el dueño extingue la cosa objeto de su derecho. Tiene como límite las prohibiciones legales expresas que protegen determinados bienes por su interés para la sociedad  como pueden ser los bienes culturales pero también los criterios en abstracto sobre valor social, destino socioeconómico, o evidente utilidad apreciados discrecionalmente por las autoridades jurisdiccionales
Estas pueden ser:

5. Pérdida de la cosa: Puede acontecer por un acto de nulidad, resolución y rescisión. Se extingue el acto y se pierde la cosa.
6. Transformación: Supone que el propietario modifica la estructura material de la cosa y extiende o contrae su derecho sobre el objeto resultante. Es el caso de la edificación, plantación y siembra.
7.  Accesión: consultar art. 179 y 183.
8. Revocación: Pueden considerarse casos de revocación de la propiedad: nulidad, rescisión, revocación o resolución del acto determinante de su adquisición. Pero más estrictamente el término revocación se aplica a actos jurídicos que perfectos en su nacimiento, se resuelven por una causa de ineficacia sobrevenida posteriormente, cuya certeza no pudo preverse al tiempo del nacimiento del derecho. Se estiman causas de revocación del Derecho de Propiedad: la condición suspensiva y la resolutoria.
9. Transmisión judicial de la propiedad: La propiedad se pierde cuando el tribunal le atribuye, a título de venta, en los casos de derechos ejecutoramente reconocidos, o por adjudicación a una persona distinta de la que hasta entonces la tenía.
Este modo de transmitir no difiere de los demás porque el tribunal se limita a reconocer los derechos que son objeto de litigio. A pesar de esto, se considera con fisonomía independiente, pues se exige para que tengan lugar una serie de requisitos del procedimiento, que termina cuando es firme el acto de adjudicación.
10. Por Expropiación forzosa. LPCALE (art.428) y Constitución, art. 25. La expropiación forzosa implica indemnización al expropiado. Es un acto jurídico administrativo que, definitiva e imperativamente, transmite al dominio del Estado bienes privados por motivos de utilidad pública o interés social a cambio de bienes de valor equivalente.

-Necesidad real y concreta: Tiene demostrarse  que no existe otro modo de fomentar un servicio público que no sea por la afectación administrativa permanente y definitiva de un patrimonio privado. LPCALE (art.428.3)
-Utilidad pública: Seguridad, mejoramiento y adquisición de medios materiales de que la Administración precisa para sus operaciones. Ej. para fines militares o para oficinas.
-Interés social: es inherente al mejoramiento o fomento de servicios para la comunidad. Ej.: para construir escuelas, hospitales y otras obras similares.
-Destino público o social: deben estar encaminados a fines públicos o sociales directos, tierras o inmuebles. LPCALE (art.428.3 y 430)
-Declaración jurídicamente fundada: debe demostrarse de hecho y con medios de prueba válidos y tiene que constar en la resolución administrativa (LPCALE, art.428).

-Debe producirse una fase de negociación previa entre el Estado y el particular de ser satisfactoria, cerraría la vía a la expropiación para formar entre las partes un contrato de finalidad traslativa del dominio: compraventa, permuta o donación.
-Fracasada la negociación (LPCALE, art.425) la admón. organiza un expediente para probar la necesidad expropiatoria que culminará con  la resolución de expropiación forzosa. LPCALE (art.426 -428).
-Notificada la resolución al particular,  puede impugnar ante la Sala de lo Civil y de lo  Administrativo de los Tribunales Provinciales Popular. LPCALE (art.6.2) ya sea por los fundamentos de utilidad pública o interés social o por motivo del valor de la indemnización.  El procedimiento judicial de expropiación forzosa (LPCAL, art.425-436) es un procedimiento civil, sumario y especial, el Estado concurre a él bajo el principio de igualdad. En Cuba prevalece el sistema de expropiación forzosa por acto administrativo con una fase gubernativa y otra judicial (Decreto-Ley Nº 125/91 sobre el régimen de la tierra; Ley de la Vivienda)
8. La Confiscación: transmisión forzosa definitiva del dominio privado sobre una cosa y su adquisición por el Estado sin contraprestación alguna. En Cuba, se legitima como sanción, ej. Código Penal como sanción accesoria, la Ley General de la Vivienda (Disposición Transitoria Séptima) en los casos de compraventa ilegal  y la confiscación de bienes por abandono definitivo del país.

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