4.11 La transmisión de la propiedad de la vivienda por ausencia definitiva del propietario.

La Ley 989, de diciembre de 1961, dispuso la nacionalización mediante confiscación a favor el Estado cubano, de los bienes, derechos, acciones y valores de las personas que abandonaron el país con carácter definitivo. Por su parte al Resolución Conjunta INV-MINIT-MINJUS, de 22 de Agosto de 1995, regula el procedimiento para la ejecución de las diligencias relacionadas con la aplicación de la mencionada Ley No.989/61, y contiene las regulaciones básicas para proceder en los casos de ausencia definitiva del país por salida legal o ilegal, por haber transcurrido el término autorizado y no haber regresado o por abandono de misión.

Los requisitos para los convivientes de un propietario que emigra son :

- Relación de parentesco: cónyuge de matrimonio formalizado o no, excónyuge o parientes hasta el cuarto grado de consanguinidad.

- Término de convivencia: permanente e ininterrumpida durante diez años antes de la fecha de salida definitiva del país del titular; y

- No ser propietario de otra vivienda.

El copropietario de una vivienda que ha permanecido en ella tiene derecho a adquirir la parte del propietario ausente, mediante el pago de la parte correspondiente del precio de adquisición de la vivienda. Es interesante analizar algunas cuestiones.

4.12 La facultad discrecional del Consejo de la Administración Municipal.

De faltar alguno de los requisitos establecidos para trasmitirse la propiedad de la vivienda a favor de los convivientes del propietario ausente, ya sea por fallecimiento o por ausencia definitiva del país, puede ser completado por el Artículo 82 de la LGV que haciendo uso de la facultad discrecional permite que el Comité Ejecutivo (ahora Consejo de la Administración) del órgano municipal del Poder Popular correspondiente, si concurrieren en el caso circunstancias que lo justifiquen disponga, mediante acuerdo fundado, que se transfiera la propiedad de la vivienda. Esta facultad la posee el CAM cuando el ocupante, teniendo algún requisito legal cumplido carece de otro, que es suplido con el ejercicio de la potestad discrecional .

4.13 Arrendamiento de Viviendas, Habitaciones o Espacios.

Por el contrato de arrendamiento, el arrendador se obliga a ceder al arrendatario una vivienda, habitación o espacio propiedad del primero, para el uso y disfrute temporal del segundo por el pago de una cantidad de dinero determinada ya sea en moneda nacional o en moneda libremente convertible.

El contrato de arrendamiento tiene entre sus características esenciales la temporalidad y el precio cierto, diferenciándose así del resto de los contratos e incluso del propio contrato de arrendamiento permanente analizado anteriormente.

Con la Ley de Reforma Urbana, en Octubre de 1960, quedó proscrito el arrendamiento de inmuebles, para evitar que fueran utilizados como medio de enriquecimiento y explotación en contra de la población.

Teniendo en cuenta esas consideraciones, la vigente Ley General de la Vivienda en su artículo 74, modificado por el Decreto-Ley No.171, de 15 de Mayo de 1997, posibilitó el arrendamiento de habitaciones, viviendas y espacios como una opción más para solucionar el déficit de viviendas subsistente, propiciando la utilización de capacidades adicionales, incluso para el turismo.

Este artículo fue nuevamente modificado por el Decreto-Ley No.233, de 2 de Julio del 2003, adoptando su redacción actual en los siguientes términos:

Artículo 74: Los propietarios de viviendas podrán arrendar, al amparo de lo establecido en la legislación civil común hasta dos habitaciones, con servicio sanitario propio o sin él y otros espacios que se consideren parte integrante de una vivienda, mediante precio libremente concertado, previa autorización de la Dirección Municipal de la Vivienda correspondiente.

No se autoriza el arrendamiento de habitaciones o espacios por parte de propietarios de viviendas no residentes en el país, ni a aquellos a los que les sea asignada la propiedad de la vivienda por el Estado.

El Instituto Nacional de la Vivienda podrá establecer otras causas para no autorizar o para cancelar las autorizaciones de inscripción para arrendar viviendas, habitaciones y espacios.

Las direcciones municipales de la Vivienda podrán autorizar también que los propietarios arrienden viviendas completas sólo a ciudadanos cubanos residentes permanentes en Cuba.

El arrendamiento de habitaciones y viviendas, en su caso, tiene como fin único el de servicio de hospedaje.

No podrán arrendarse habitaciones o espacios:

a) a los representantes de organizaciones, firmas, entidades o países extranjeros acreditados en el territorio nacional;

b) para efectuar actividades lucrativas de carácter comercial, industrial o de servicios; ni

c) a personas jurídicas.

Queda prohibido, asimismo, el subarrendamiento y la cesión de uso de viviendas, habitaciones o espacios."

La Resolución No.270, de 5 de junio del 2003, del INV, derogó la Resolución No.255, de 29 de mayo de 1997, y puso en vigor otro, “Reglamento sobre el arrendamiento de viviendas habitaciones o espacios", que regulaba el procedimiento para la solicitud de inscripciones, la habilitación y entrega del libro de Registros de arrendatarios, las obligaciones del arrendador, las cancelaciones, las sanciones en caso de violaciones, con el fin de controlar el ejercicio de la actividad del arrendamiento.

Estimando que los objetivos de ordenamiento fueron logrados y ante la necesidad de adecuar las disposiciones legales a las nuevas circunstancias del país, la propia instancia dicta la Resolución No.346, de fecha 18 de noviembre del 2005, que constituye el actual, “Reglamento sobre el arrendamiento de viviendas habitaciones o espacios”.

El propietario que pretenda arrendar formalizara su inscripción en la Dirección Municipal de la Vivienda en la que se encuentre enclavado el inmueble. Para formalizar la solicitud el propietario comparece ante el funcionario de Vivienda designado para conocer este tipo de trámite, el cual le tomará Declaración Jurada, se acompañan los documentos o particulares exigidos.

El presente Reglamento conceptualiza determinados elementos de la vivienda de la forma que sigue:

• Habitación: es el espacio de una vivienda dedicado a dormitorio con acceso directo o no a servicios sanitarios, cocina, pasillos, sala y comedor, y que reúna las condiciones higiénicas sanitarias adecuadas

• Espacios: son los locales destinados a salas, saletas, comedores, patios, jardines, azoteas, terrazas, piscinas y otros que se consideren parte de una vivienda.

• Áreas de uso común: son aquellas áreas de la vivienda, tanto internas como externas, a las cuales el arrendatario tiene acceso. Se excluyen de las áreas de uso común interior los pasillos que sólo se usan como accesos al objeto de arrendamiento, así como el área de la cocina y el comedor, dado que se consideran implícitas en el 30%, que debe pagar el arrendador como resultado del impuesto sobre el servicio gastronómico

• Áreas de uso común interior: son aquellas áreas techadas de la vivienda a las que, por sus características, tenga acceso el arrendatario para propiciar su estancia en el inmueble objeto de arrendamiento.

• Áreas de uso común exterior, aquellas áreas de la vivienda que estando fuera del área techada, y dadas sus características ambientales, están dedicadas al recreo del arrendatario y forman parte del disfrute de estos, incluyéndose así mismo el garaje que se utilice por el arrendatario, pero que no sea objeto de arrendamiento independiente, porque sólo es usado por el arrendatario y los titulares del inmueble. Incluye terrazas y portales no techados, y áreas del patio con estas características.

• Acompañante: cualquier persona natural que se hospede con el arrendatario en la vivienda, habitación o espacio arrendado por éste.

No se autorizaran las inscripciones de arrendamiento en los siguientes casos:

a) a personas residentes permanentes en el exterior, aunque se encuentren temporalmente en Cuba;

b) a personas que adquirieron la propiedad de la vivienda por asignación estatal con posterioridad al 1ro. de Julio del 2001;

c) a los que, con posterioridad al 20 de junio del 2001:han construido una nueva vivienda; o mediante cualquier acción constructiva han incrementado la capacidad habitacional de la que tienen, siempre que no hayan trascurrido tres años desde la legalización de dicha acción, que se acredita con la Escritura Pública correspondiente;

d) a quienes no tengan una conducta acorde con la moral y las buenas costumbres en la comunidad o en el centro de trabajo. En la comunidad ha de hacerse extensivo este aspecto a todos los convivientes;

e) los casos donde los propietarios o sus convivientes tengan antecedentes penales, estén en procesos judiciales o cumplan o hayan cumplido sanción por delitos que lo dañan moralmente ante la opinión pública;

f) cuando se solicite arrendar viviendas completas en divisa;

g) que se pretenda arrendar por habitaciones y estas sean más de dos;

h) si el solicitante o sus convivientes incurrieron en algunas de las contravenciones u otras violaciones previstas en la legislación de la vivienda, o se encuentren en proceso por dichas violaciones, si las mismas han tenido impacto en la comunidad;

i) si el arrendamiento es por habitaciones y se solicita arrendar la misma cantidad que posee la vivienda;

j) si el arrendamiento implica una reducción del espacio y resulte que el núcleo familiar dispondría de menos de 10 metros cuadrados por persona;

k) a los que con anterioridad se les haya cancelado de oficio el arrendamiento por haber incurrido en las conductas tipificadas en los incisos d) y f) del artículo 18 del presente Reglamento;

l) a los que, sin encontrarse en la situación descrita en el inciso anterior, se les haya cancelado de oficio el arrendamiento y aún no ha transcurrido un año desde la fecha de adopción de la medida de cancelación;

m) cuando al arrendar la vivienda completa el núcleo familiar del arrendador pase a vivir en condiciones de hacinamiento;

n) si el solicitante o sus convivientes fueron cuentapropistas y le fue cancelada la Licencia por la comisión de ilegalidades, si las mismas han tenido impacto en la comunidad ;

o) cuando implique el arrendamiento en doble moneda;

p) dentro de los tres meses posteriores a la cancelación, cuando esta haya sido solicitada a instancia de parte;

q) cuando se conozca por cualquier vía la realización de subterfugio, fraude, engaño o cualquier otra acción, encaminada a lograr la referida inscripción

Las Direcciones Municipales de la Vivienda creará un Registro Ünico donde se asentarán las inscripciones de arrendamiento. Si procediera la inscripción la Dirección Municipal de la Vivienda le comunicara al propietario para que se persone en el Registro de Contribuyentes de la Oficina de la Administración Tributaria Municipal correspondiente al domicilio de dicho propietario a fin de su previa inscripción en el referido Registro, sin la cual la Dirección Municipal de la Vivienda no le podrá conceder el documento acreditativo de la inscripción.

El propietario podrá, en cualquier momento mediante escrito y sin formalidad alguna, solicitar la cancelación de la inscripción concedida.

Los propietarios de viviendas, autorizados para arrendar, tienen la obligación de registrar en el Libro de Registro de Arrendatarios los datos del arrendatario con quien concierten el arrendamiento, así como de sus acompañantes si los hubiera. Si el arrendamiento es en moneda libremente convertible el arrendador debe registrar también a los visitantes del arrendatario.

El contrato de arrendamiento tiene que inscribirse en el libro correspondiente de arrendamiento de viviendas, espacios o habitaciones de la DMV y debe realizarse por escrito entre las partes, en original con copia para el arrendatario, cuando el mismo sea por un período superior de treinta días. Cuando el contrato se realice por un período inferior puede efectuarse de forma verbal. No obstante, en todos los casos, debe realizarse el asiento en el Libro Registro de Arrendatarios. Si se arrienda a extranjeros se ha de informar a la Dirección de Inmigración y Extranjería los datos de identificación del arrendatario y sus acompañantes.

-Obligaciones del arrendador:

a) permitir el acceso de los inspectores a la totalidad de la vivienda cuando éstos, en el ejercicio de sus funciones lo requieran;

b) mostrar al inspector todos los documentos relacionados con el arrendamiento y la propia vivienda en ocasión de las inspecciones;

c) no arrendar por un término inferior a las 24 horas;

d) no permitir conductas o actividades ilícitas por parte de los arrendatarios en la vivienda, habitación o espacio arrendado. En caso de que los arrendatarios incurriesen en esas conductas y el arrendador no pudiera impedirlo, lo pone en conocimiento de las autoridades competentes. Asume igualmente la responsabilidad ante las incidencias que se produzcan en su domicilio por parte del arrendatario;

e) no permitir que los arrendatarios perturben el orden, las normas de convivencia y la tranquilidad ciudadana;

f) comunicar a la Dirección Municipal de la Vivienda su intención de salir del país por más de tres meses, residir en el exterior o salir definitivamente del país;

g) no utilizar fuerza de trabajo ajena para el ejercicio de esta actividad, aunque sean ocupaciones y personas autorizadas para realizarla;

h) no arrendar a más de dos (2) personas por habitación, excepto hijos menores de edad del arrendatario;

i) realizar personalmente la solicitud inicial de inscripción para arrendar y los trámites de revisión anual, pudiendo realizar el resto de los trámites ante la Oficina Nacional de Administración Tributaria, el Carné de Identidad y Registro de Población y la Dirección de Inmigración y Extranjería mediante un apoderado;

j) efectuar siempre el pago del servicio gastronómico y el cumplimiento de lo que para esta actividad regule el Ministerio de Trabajo y la Seguridad Social, excepto cuando el arrendamiento sea de viviendas completas;

k) asistir a las reuniones que convoquen las direcciones de Vivienda, excepto los casos que por la edad, discapacidad o enfermedad acuerden con la Dirección Municipal de la Vivienda correspondiente, mediante escrito autorizante, la representación en las mismas por uno de los convivientes, acreditando documentalmente los casos de discapacidad y enfermedad, siendo vigente, en su caso, solamente durante el tiempo por el que se acreditó la enfermedad. En ningún caso el representado puede alegar desconocimiento de lo acordado en dichas reuniones; y

l) cumplir estrictamente las disposiciones de los organismos competentes sobre el servicio gastronómico.

Están facultados para imponer las multas procedentes los funcionarios e inspectores de la DMV o DPV correspondiente, las oficinas municipales o provincial de Administración Tributaria, las Direcciones de Inmigración y Extranjería. Contra estas medidas sancionadoras se puede establecer Recurso de apelación ante el director de la instancia que lo impuso, previo pago de la multa, contra lo resuelto no cabe recurso alguno ni por lo administrativo ni lo judicial.

Pueden confiscarse las viviendas a quienes reiteradamente se le impongan sanciones. Cualquier autorización o denegación procede por Resolución. Anualmente se realizan revisiones de las inscripciones por la DMV correspondiente.