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EL RÉGIMEN JURÍDICO DE LA VIVIENDA Y DEMÁS BIENES INMUEBLES EN CUBA

Gustavo Enrique Rodríguez Montero


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7.9.1 El procedimiento registral.

Es un procedimiento de jurisdicción voluntaria, donde el registrador califica los elementos y supuestos de la inscripción, no resuelve contiendas entre partes.

Los títulos o documentos registrables:

En el Registro de la Propiedad se inscriben los títulos y documentos siguientes:

1. Las disposiciones que declaren la nacionalización o confiscación de bienes a favor del Estado.

2. Las resoluciones administrativas que declaren inmuebles como integrantes del patrimonio estatal.

3. Las copias de las escrituras matrices en las que se transcriben Acuerdos del Consejo de Ministros o de su Comité Ejecutivo, que autoricen el aporte de un bien inmueble de propiedad estatal, a una asociación económica internacional.

4. Los contratos u otros actos jurídicos en virtud de los que se transmita, a favor de otras personas naturales o jurídicas, la propiedad de un inmueble u otros derechos reales sobre éstos, cuando están vinculados a negocios con participación de capital extranjero.

5. Los títulos otorgados al amparo de la Ley de Reforma Urbana, de 14 de octubre de 1960.

6. Las copias de documentos autorizados por notario.

7. Las resoluciones judiciales que reconozcan derechos sobre bienes inmuebles.

8. Las actas de reparcelación para el ordenamiento jurídico, contable y catastral del patrimonio inmobiliario.

9. Los contratos de compraventa de viviendas suscritos con el Banco Popular de Ahorro.

10. Las certificaciones declarativas de viviendas vinculadas y medios básicos expedidas por las Direcciones Municipales de la Vivienda.

11. Las resoluciones administrativas que reconocen un derecho real sobre un bien inmueble.

12. Las certificaciones expedidas por el Registro de Tenencia de la Tierra que acrediten la propiedad sobre fincas rústicas, las viviendas y otros bienes inmuebles existentes sobre aquéllas.

13. Las resoluciones judiciales en las que se declare la incapacidad legal de una persona natural para administrar sus bienes.

14. Las certificaciones expedidas por las Direcciones Municipales de la Vivienda, para la inscripción de los edificios a favor del Estado.

15. Las actas de notoriedad, cuando proceda, en los casos de recuperación del tracto registral.

16. Las resoluciones administrativas que declaren el inmueble como integrante del patrimonio de la entidad, las que autorizan los cambios de uso, el traspaso a otra entidad estatal y los acuerdos que autorizan la transferencia a otra forma de propiedad.

Se inscriben en el Registro de la Propiedad, además, los derechos reales, actos y contratos que a continuación se relacionan:

1. Las copias de las escrituras de constitución de hipotecas, autorizadas por el Decreto-Ley No.214, de 24 de noviembre de 2000.

2. El derecho de superficie.

3. El derecho perpetuo de superficie.

4. Los derechos y obligaciones de los titulares de inmuebles colindantes que aparezcan en los títulos de propiedad relativos al derecho de paso, de aguas y medianería.

5. El derecho de usufructo, en los casos siguientes:

a) Cuando ha sido concedido por el Estado sobre bienes inmuebles de propiedad estatal, en interés del desarrollo económico del país;

b) sobre cuartos, habitaciones o accesorias

6. El derecho de uso de azotea.

7. Los contratos de arrendamiento donde se acredite el interés para el desarrollo del país.

8. Los contratos de arrendamiento de viviendas de propiedad estatal.

Fases del procedimiento registral:

1. Solicitud de inscripción:

Se inicia a instancia de parte, mediante solicitud al registrador. No hay desistimiento de la inscripción, por su carácter obligatorio. No obstante, en ocasiones el registrador actúa de oficio, por ejemplo, en la cancelación de hipotecas en virtud de la ley.

El registrador para recibir la solicitud tendrá en cuenta los siguientes aspectos:

- La legitimación de la persona que solicita la inscripción

- Revisión de los documentos a inscribir

2. Presentación de documentos cuya inscripción se pretende:

En observancia del principio de prioridad el registrador revisara el Libro Diario de Radicación para verificar la existencia de algún titulo anterior contradictorio con el que se pretende inscribir, después radica la solicitud, confecciona el comprobante y lo entrega al solicitante, señalándole la fecha en que debe concurrir al Registro.

3. Calificación:

Por medio de la función calificadora de los títulos y documentos presentados se cumple con el principio de legalidad. A los efectos de la calificación se tiene en cuenta los documentos presentados y los asientos del Registro. Sin embargo, el registrador para llegar a la certeza jurídica puede exigir la presentación de otros documentos y practicar otras actuaciones. Al calificar el registrador determinará si existen faltas insubsanables o subsanables (defectos que adolece el título que pueden causar su nulidad) .

El registrador recibe títulos públicos, traslativos o declarativos de dominio de los bienes inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos y los títulos que constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales. Los documentos inscribibles son resoluciones administrativas o judiciales y documentos notariales.

Para la calificación, el registrador debe examinar la documentación presentada; solicitar a la Dirección Municipal de la Vivienda, la certificación del expediente básico; realizar la búsqueda en el Registro de los antecedentes que obren tanto en libros como en las notas marginales: examinar si el título y demás documentos presentados cumplen con los requisitos de forma y contenido exigido en la Ley.

La calificación no se realiza por el registrador en un momento determinado, sino que se inicia con la radicación del titulo y concluye cuando el Registrador inscribe el titulo presentado.

4. Inscripción, denegación o suspensión del documento:

Si el registrador al calificar los documentos presentados los acepta, practica el asiento solicitado; si es rechazada la pretensión, se produce una suspensión de la inscripción si se trata de una falta o defecto subsanable; si es insubsanable, se produce entonces una denegación.

La inscripción es el principal de los asientos que se practican en el Registro, de carácter positivo, que permite que se inmatriculen las fincas, se inscriben los títulos y otros derechos reales, se publican los derechos y con sucesivas inscripciones se sigue el historial jurídico de la finca. Es un asiento definitivo porque no tiene duración o vigencia prefijada, ni está sometido a plazo de caducidad.

El asiento es la operación de traslado a los libros, así como de toma de razón y de constancia en ellos. Es la constatación manuscrita de un título, acto, hecho o circunstancia en los libros de registro para que surtan efectos.

Los asientos pueden seguir diferentes sistemas:

• Sistema de trascripción: es una copia íntegra y literal del documento.

• Sistema de encasillado: es una indicación sumaria dentro de las correspondientes casillas de los datos o circunstancias.

• Sistema de inscripción: es un extracto del documento donde se recoge lo fundamental que tenga interés para la publicidad jurídico real.

El objeto de inscripción es la finca como unidad básica del sistema, soporte material del dominio y demás derechos inscritos, nace con el asiento de inmatriculación en el Registro, a partir del cual surge su historial. Al adoptar el sistema de folio real el Registro se lleva por fincas, es decir, a cada finca un folio.

La descripción de las fincas en el Registro no es inmutable por lo que pueden sufrir variaciones:

-agrupación de fincas: varias fincas colindantes con existencia registral independiente pierden su individualidad y pasan a formar una mayor.

-agregación de fincas: una o varias fincas o parte de ellas segregadas inscritas, pueden ser agregadas a otra también inscrita, siempre que su extensión superficial sea menor a la que se adiciona.

-segregación de la finca: se separa una parte de la finca, para formar una nueva con número y folio propio.

-división de la finca: una sola finca registral, física y jurídicamente divisible se descompone en varias, cada una perfectamente descrita, con números y folios nuevos.

La suspensión o denegación es una calificación negativa que provoca los siguientes efectos:

-Nota de calificación: El registrador extiende esta nota firmada donde constarán las causas que impiden la práctica del asiento; la motivación jurídica de tal calificación, con hechos y fundamentos de derecho; así como el término y medio de impugnación posible.

-Nota al margen del asiento de radicación: con los motivos de la denegación o la suspensión

-Notificación al promovente: Si es suspensión se le comunica a los fines de que subsane en el más breve plazo posible.

5. Publicidad:

La publicidad es la base de los efectos que debe producir el Registro en el tráfico inmobiliario. Es de interés público, pues al Estado le interesa que todos puedan conocer la realidad de las situaciones con el fin de lograr la seguridad jurídica. Con independencia de las implicaciones de la publicidad registral, solo pueden conocer quiénes demuestren interés legitimo en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos, por tanto, dicho interés debe demostrarse razonablemente ante el registrador que es el funcionario público encargado de decidir si accede a brindar la información, atendiendo a los fines perseguidos con la misma por el interesado.

El Registro de la Propiedad en Cuba adopta las siguientes formas de publicidad :

• Certificaciones

• Notas simples

• Exhibición directa de los libros

Recursos contra las decisiones de los registradores

- Recurso de Queja: Reclamación interpuesta ante el Director Provincial de Justicia, como autoridad administrativa superior, su objeto es únicamente contra la calificación registral que atribuye defectos subsanables o insubsanables al título presentado o inconformidad en la fijación de medidas y linderos .

- Recurso de Alzada: Procede si se deniega el Recurso de Queja. Se establece ante el Ministerio de Justicia .

- Vía judicial: Ante inconformidades con lo resuelto en las instancias administrativas anteriores puede establecerse recurso ante la Sala de lo Civil y de lo Administrativo del Tribunal Provincial Popular, en el término de 30 días hábiles, según lo previsto en la LPCALE.

- Procedimiento de oficio: Revisión que puede realizar el MINJUS en cualquier momento que tenga conocimiento de decisiones improcedentes tomadas por los registradores de la propiedad.

En resumen, puede decirse que las fases del procedimiento registral cubano relacionadas con anterioridad se deben complementar en el término de 60 días hábiles, poniendo de manifiesto, fundamentalmente, los principios hipotecarios de rogación, prioridad, calificación o legalidad, inscripción, tracto sucesivo y publicidad.


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