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EL RÉGIMEN JURÍDICO DE LA VIVIENDA Y DEMÁS BIENES INMUEBLES EN CUBA

Gustavo Enrique Rodríguez Montero


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7.4 La constitución de hipotecas inmobiliarias en Cuba.

La autorización que establece el Código Civil en su artículo 288 es solo para la constitución de la hipoteca aérea, en respuesta al desarrollo de la industria aeronáutica que necesita del crédito para este fin, pero esta disposición sólo establece los cimientos legales para la introducción de esta institución en nuestro derecho positivo.

El régimen de la hipoteca naval se complementa con la legislación especial a la que remite el citado artículo 288 y la Disposición Final Primera del Código Civil. Esta legislación está contenida en el Ley-Decreto No.1559, de 4 de agosto de 1954, al respecto también se aplican los convenios internacionales de los que Cuba es signataria.

Con la entrada en vigor del Decreto-Ley No.214, de 24 de noviembre del 2000, se autorizó en Cuba la constitución de hipotecas sobre bienes inmuebles por empresas y otras entidades económicas con personalidad jurídica propia dedicadas al desarrollo inmobiliario, a los fines de asegurar el cumplimiento de las obligaciones que contraigan para la obtención de financiamiento. Hasta esa fecha el ordenamiento jurídico cubano no reconocía la institución de la hipoteca sobre bienes inmuebles y las leyes civiles vigentes no preveían su regulación.

De tal forma, este Decreto-Ley dispone que el régimen legal de las hipotecas constituidas sea el establecido por la Ley Hipotecaria hecha extensiva a Cuba por Ley de 14 de julio de 1893, y sus normas complementarias, así como por los preceptos en él recogidos. Asimismo establece que para la ejecución hipotecaria serán de aplicación las reglas de los Títulos II “De los Títulos de Crédito que generan ejecución” y III “De la Vía de Apremio”, ambos del Libro Tercero de la Ley de Procedimiento Civil, Administrativo, Laboral y Económico.

La institución que reaparece en el ámbito legal cubano actual, únicamente estará condicionada a la autorización previa y expresa del Comité Ejecutivo del Consejo de Ministros y el Estado cubano tendrá derecho preferente para la adquisición de títulos hipotecarios, mediante el pago de su valor, cuando sus propietarios, por cualquier motivo, decidan venderlos, cederlos o traspasar su dominio.

7.5 Los principios hipotecarios en el sistema registral inmobiliario en Cuba.

Los principios del Derecho Registral son las orientaciones fundamentales, que informan esta disciplina y dan la pauta en la solución de los problemas jurídicos. Los principios inmobiliarios o hipotecarios son normas jurídicas fundamentales organizadoras del régimen de publicidad inmobiliaria.

Por principios hipotecarios se debe entender el resultado de la sintetización o condensación técnica del ordenamiento jurídico hipotecario en una serie sistemática de bases fundamentales, orientaciones capitales o líneas directrices del sistema.

Los principios inmobiliarios o hipotecarios “son las reglas fundamentales que sirven de base al sistema hipotecario de un país determinado y que pueden determinarse por inducción o abstracción de los diversos preceptos de un derecho positivo”.

Resumiendo podemos concluir que los principios hipotecarios son aquellas reglas, instituciones o efectos jurídicos que identifican a un determinado sistema registral, sirven para enunciar los rasgos del sistema de publicidad registral.

Las inscripciones contenidas en el Registro de la Propiedad están dotadas de los efectos derivados de los siguientes principios hipotecarios:

1. Principio de publicidad:

Publicidad es la actividad orientada a difundir y hacer notorio un acontecimiento; es la exteriorización o divulgación de una situación jurídica para provocar su cognoscibilidad general. Desde el ángulo técnico-jurídico, debe entenderse por publicidad el sistema de divulgación dirigido a hacer cognoscible a todos, determinadas situaciones jurídicas para tutelar derechos y dotar de seguridad el tráfico. Los registros públicos inmobiliarios constituyen el medio más eficiente para la publicidad de los derechos reales sobre inmuebles.

2. Principio de inscripción:

La inscripción es el elemento básico y más importante para que se produzca la constitución, transmisión, modificación o extinción de los derechos reales sobre los bienes inmuebles.

3. Principio de legalidad o calificación:

Es el que exige a los Registradores, bajo su responsabilidad la legalidad de las formas circunstanciales de los documentos de los que se solicite su inscripción, la capacidad de los otorgantes, la validez de las obligaciones contenidas en las escrituras públicas, suspender o negar la anotación o inscripción de los documentos, es decir, hay que someter a examen o calificación los documentos que tengan acceso al Registro.

Los títulos han de ser validos y perfectos, de aquí que salvo excepciones se requiera titulación auténtica y en todo caso un detenido examen del titulo por el registrador. Los requisitos que impone este principio son: la documentación auténtica y la calificación registral.

El registrador debe examinar en cada caso los presupuestos materiales y formales para la inscripción. De esta forma la calificación del Registrador debía recaer sobre los siguientes aspectos:

a) la validez externa de los documentos presentados, que sean instrumentos públicos, y observen las formalidades prescriptas por la ley;

b) capacidad de los otorgantes;

c) validez intrínseca de las escrituras;

d) determinación de la competencia del Registro, por razón de su especialidad;

e) especificación del inmueble, y determinación e individualización del derecho (aquí encuentra aplicación el principio de especialidad, que actúa en función del de legalidad)

4. Principio de prioridad:

Este principio establece que el acto registrable que primeramente ingrese en el Registro se antepone o prevalece a todo acto registrable que, siendo incompatible, no hubiere ingresado en el Registro, aunque fuere de fecha anterior. Por aplicación del principio “primero en tiempo, primero en derecho”, el Registro se cierra para ciertos derechos incompatibles con otros ya inscriptos o les atribuye carácter secundario respecto a los que primero accedieron a él. En virtud de este principio, el titulo que primero accede al Registro será preferido respecto a los incompatibles que lo hagan con posterioridad.

5. Principio de legitimación:

Las certificaciones expedidas por el Registro de la Propiedad son el único medio de acreditar en perjuicio de terceros la libertad o gravamen de las fincas inscriptas. Cuando se practica la inscripción aparece una presunción de exactitud y veracidad, que opera mientras no se demuestre lo contrario. Además el titular registral podrá hacer cesar cualquier perturbación a su derecho mediante acciones legales, con solo presentar certificación del registrador que acredite la vigencia, sin contradicción alguna del asiento correspondiente.

6. Principio de rogación:

El procedimiento registral se inicia mediante la presentación de un titulo en el Registro y la solicitud del representante para que se practique la inscripción. Salvo casos excepcionales en las que el Registrador actúa de oficio, como regla general se requiere la instancia de parte o un mandamiento de la autoridad judicial o administrativa para iniciar la inscripción. Vale decir que los cambios regístrales sólo pueden operarse cuando quien tenga derecho al asiento lo solicite, o cuando se pida la modificación de un asiento ya efectuado, pero presuntamente incorrecto, por la persona que resulta perjudicada por tal asiento.

Este principio se refleja en las distintas fases del procedimiento registral. Primeramente debe presentarse al Registro un título, que debe instrumentar un acto o contrato de contenido real inmobiliario. La segunda etapa es la petición de registración y la tercera etapa se vincula con el principio de legalidad, es la calificación del título por parte del Registrador.

7. Principio de exactitud:

Tiene como efecto que se presume que lo que dice el Registro es cierto, salvo que se demuestre lo contrario. Por ello, quien adquiere una propiedad confiado en lo que el Registro publica, se ha de ver protegido aunque lo que constara en él fuera falso. Está muy unido al principio de legitimación registral.

8. Principio de fe pública registral:

Consiste en el carácter que le imprime el funcionario. Las constancias expedidas por el Registro y los datos que estos suministran corresponden fielmente a la situación registral del inmueble. Está relacionada íntimamente en el orden publicitario, con los actos económicos públicos de carácter personal de los componentes de la comunidad sobre determinados bienes muebles o inmuebles, o a situaciones de hecho o de derecho que puedan afectar de una manera directa o indirecta la plena disponibilidad de dichos bienes o derechos.

9. Principio de especialidad:

Este principio descansa en la finca inmatriculada (a cada finca un folio), en el derecho o derechos inscritos sobre la misma y en el titular de ellos. Este principio, no solamente es importante para la eficacia legal de los asientos regístrales, sino para la labor organizada administrativa de los registros públicos. El hecho de que se aplique este principio permite clasificar el sistema en Sistema de Folio Real (a cada finca un folio) o en caso de que no se aplique en Sistema de Folio Personal (a cada operación un folio).

Tener en cuenta los principios de especialidad y determinación coadyuvan a lograr los objetivos perseguidos con la publicidad y aseguran la legalidad de la inscripción. En efecto, para que los informes del Registro ofrezcan total seguridad, es menester que en la inscripción conste con exactitud quién es el titular de cada derecho, el inmueble sobre el que recaen estos derechos y en su caso, el importe de los créditos asegurados con la hipoteca.

En la registración no se transcribe íntegramente el documento presentado, sino que en el folio se realiza un extracto, en el que deben constar los elementos esenciales que sirvan para determinar el inmueble sobre el que recae el derecho, la persona que es su titular y el derecho mismo que se registra. A este acto se lo denomina toma de razón.

La principal función del registrador es la calificación de los títulos que se presentan para su inscripción. En el Registro pueden ser publicados derechos reales individualizados en su contenido y titularidad, así como específicos sobre una finca. Todo ello constituye el principio de especialidad que exige la perfecta concreción del derecho que se inscribe, la finca sobre la que recae y la persona de su titular.

10. Principio de Tracto Sucesivo:

En virtud de este principio, todo acto de disposición aparece ordenado en forma que uno siga al otro sin que haya vacíos o saltos regístrales. La inscripción no se produce de modo aislado, sino enlazando unos asientos con otros, sin saltos ni interrupciones, surgiendo así el requisito de la previa inscripción para que paulatinamente, se vaya elaborando el historial jurídico de la finca. Actúan como una cadena con los eslabones necesarios para engarzar el siguiente, de tal manera que el titular de hoy fue el adquiriente de ayer y será el trasmitente de mañana.

En el terreno de los derechos reales y en el campo del Derecho Registral, los juristas empleamos el vocablo tracto, para referirnos a la continuación que existe entre las sucesivas titularidades del derecho que se ejercita sobre una cosa dada.

El principio del tracto sucesivo es una derivación formal del principio de legitimación. En efecto, el tracto o espacio que media entre cada titular del derecho real va encadenando sucesivamente a todos los que lo fueron, a partir del primer adquirente, hasta llegar al titular actual.

Desde el punto de vista sustancial el tracto comienza a funcionar luego de la primera adquisición del dominio sobre una cosa, mueble o inmueble; a partir de ese momento toda transmisión o constitución de derechos desmembrados o gravámenes, sólo tendrá validez si es efectuada por el titular del derecho. Nace allí el historial jurídico del inmueble y el tracto deberá reflejar de manera completa los cambios de titularidad que se vayan produciendo, tengan su origen en transmisiones hereditarias o en actos de disposición intervivos.

La necesidad sustancial de que luego de la primera adquisición de un derecho, en las ulteriores transmisiones se cumpla con el tracto sucesivo, se refleja en casi todos los sistemas de publicidad registral, que suelen convertirlo en uno de los principios básicos del sistema. Por supuesto que ello exige probar la causa originaria del derecho, por lo que sin duda deberá remontar los antecedentes hasta el primer propietario extraregistral y acreditar también el tracto que ha conducido desde ese primer propietario hasta el que solicita la matrícula del bien en el Registro. Se trata de una exigencia que regula la forma de llevar los asientos. Cada asiento, con excepción del primero, que se denomina inmatriculación, debe apoyarse en el asiento anterior. Es una exigencia de los sistemas inmobiliarios que se acogen al criterio del folio real.


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