BIBLIOTECA VIRTUAL de Derecho, Economía y Ciencias Sociales

EL RÉGIMEN JURÍDICO DE LA VIVIENDA Y DEMÁS BIENES INMUEBLES EN CUBA

Gustavo Enrique Rodríguez Montero


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7.2 Sistemas regístrales típicos en el derecho comparado.

-Sistema francés.

Es un sistema de trascripción, que tiene su base en la trasmisión consensual del dominio, originada por la progresiva espiritualización que la traditio fue experimentando, surgiendo junto a la traditio real otras formas de traditio simbólica, entendiéndose entonces que la voluntad de las partes por medio del acto jurídico es suficiente para trasmitir la propiedad.

Posee eficacia extraregistral, pues la transmisión de los derechos reales sobre bienes inmuebles se produce al margen del registro, este efecto es por el acuerdo entre partes, resultando necesaria la publicidad en el registro para su oponibilidad frente a terceros.

La publicidad registral recae sobre los actos referidos al dominio y demás derechos reales. Es un registro de actos de naturaleza privada, resoluciones judiciales y administrativas, por lo que no constituye un registro de derechos. El acceso al registro se opera mediante la incorporación al mismo de una copia exacta del documento en el que se refleja la trascripción del acto.

Opera el sistema de folio personal, pues se abre el registro a cada uno de los titulares del derecho real. Se produce el efecto relativo de la publicidad conocido como tracto sucesivo, que exige que esté inscripto el derecho del trasmitente para que se pueda publicar el del adquiriente. El registrador hace un examen de las formas del documento, no de su legalidad.

La obligatoriedad de la inscripción se impone a notarios, procuradores, oficiales judiciales y autoridades administrativas. La publicidad es, generalmente, obligatoria. Rige el principio de inoponibilidad de lo no inscripto, al titular registral no se le puede oponer la propiedad de otro derecho real no inscripto.

-Sistema alemán.

Es un sistema de inscripción constitutiva, se basa en el acuerdo abstracto traslativo, se interpreta el requisito de la justa causa traditionis en un sentido abstracto y no causal. La eficacia de la traditio no requiere de la validez de un acto jurídico anterior que le sirva de fundamento, sino que debe existir concordancia en la voluntad de las partes de adquirir y trasmitir el dominio. La adquisición y transmisión se fundan en un acuerdo abstracto que se caracteriza porque el fenómeno obligatorio no desempeña ningún papel en la adquisición y transmisión.

Para la efectiva transmisión de los derechos reales se requiere de la inscripción que tiene carácter constitutivo, siendo este el último requisito para concluir el fenómeno traslativo. Son publicaciones fieles, por el alto grado de coincidencia entre realidad y registro. Es un registro de derechos, al que acuden los derechos reales en numerus clausus. Accede al registro una selección cuidadosa del contenido del documento, que por su eficacia, es susceptible de publicidad.

Se organiza mediante el sistema de folio real, que se abre a cada finca en particular. En cada uno se recogen los datos físicos de la finca, sus diferentes trasmisiones y los derechos reales que sucesivamente se han constituido. Para la inscripción se requiere que además el trasmitente sea el titular registral, por lo que se exige el principio de tracto sucesivo.

Los derechos a inscribir deben ser calificados por el encargado del registro, que se pronuncia sobre su legalidad. Este control se limita al acuerdo real dispositivo, de carácter abstracto, sin llegar al negocio obligatorio que lo precede. Por ser una inscripción constitutiva, la publicidad es absolutamente necesaria.

La inscripción otorga al titular del derecho los llamados efectos sustantivos del registro, dentro de los que están la presunción jurídica de veracidad del derecho y la fe pública registral.

-Sistema australiano o torrens.

Es un sistema de acta torrens. Su punto de partida es la inmatriculación de fincas o primera inscripción, a partir de este momento queda sometida al régimen jurídico de la publicidad registral, en lo referido a la enajenación o a la constitución de derechos reales limitativos. Para la inmatriculación se sigue un proceso minucioso por el registrador a fin de comprobar la identidad material del inmueble y una vez comprobada la veracidad se le facilita el certificado del título, en el que consta la situación jurídica actual y sucesiva de la finca, funciona como un título valor.

La inscripción forma parte del proceso traslativo de los derechos reales que requiere del negocio causal, de la enajenación y la inscripción para que se produzca la modificación jurídico real. De tal forma, la inscripción del derecho se hace archivando en el libro que divide por finca, el documento que recoge el negocio de transformación. El derecho inscripto se refleja también en el certificado del título, por tanto, es libro de registro y certificado del título. Rige el sistema de folio real, donde el registro se divide por fincas. Debe adquirirse el derecho del titular registral.

En este sistema el papel del registrador es esencial porque lleva una labor de investigación necesaria para llegar al conocimiento de la veracidad del hecho presentado. La inmatriculación es obligatoria. Tiene efectos sustantivos de registro, entre los que se encuentran la invulnerabilidad, la presunción de validez del derecho inscripto y del negocio de trasmisión, la presunción de integridad del registro y de exactitud de lo certificado, así como la presunción de posesión del derecho inscripto.


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