7.3 Sistema registral inmobiliario en Cuba. Antecedentes Legislativos.

La influencia en Cuba de la legislación española por su condición de colonia de aquella es evidente, muestra de ello es que las dos leyes hipotecarias promulgadas en España, fueron posteriormente aplicadas en nuestro país.

En primer lugar, la Ley Hipotecaria Española de 1861, hubo de crear el Registro de la Propiedad. El Real Decreto de 16 de mayo de 1879, dispuso su entrada en vigor a partir del 1ro de enero de 1880, pero ante la imposibilidad de nombrar a los Registradores, se inició en realidad su funcionamiento a partir del 1ro de mayo de 1880, fecha de la cual datan las inscripciones en muchos registros de la isla.

La segunda Ley Hipotecaria, que se aplicó en Cuba, fue la de 14 de julio de 1893, que aún de forma parcial se encuentra vigente. Esta norma cumplió el propósito de adecuar las disposiciones de la Ley a las del viejo Código Civil español, que rigió en Cuba hasta 1987 y que dedicaba algunos artículos al Registro de la Propiedad.

El Código Civil de 1889 marca una nueva etapa en la evolución del sistema registral español con influencia para sus colonias. En definitivas, el nuevo cuerpo legal no incluye dentro de su texto el Derecho Registral, sino escasas normas, las que se dedicaron a la hipoteca, donde se introduce como novedad importante la exigencia de la inscripción como elemento constitutivo del mencionado derecho real.

La Ley Hipotecaria de Ultramar de 1893, cuyos preceptos aun continúan vigentes por no haber sido derogada, procuró armonizar los textos de la ley registral con los del Código Civil.

Haciendo un exhaustivo análisis de las leyes hipotecarias, las reformas producidas y todas las innovaciones que en materia registral contenía el viejo Código Civil español se considera que los resultados fueron insuficientes y en algunos casos conllevaron al desorden que crearon desinterés por el Registro, de tal manera que la propiedad inmobiliaria no se encontraba inscripta y en muchas oportunidades se dejaban de efectuar las anotaciones de los sucesivos cambios de titularidad, incluso respecto a inmuebles que habían sido matriculados. Existiendo un divorcio entre la práctica jurídica y el sistema registral.

7.3.1 Reformas regístrales inmobiliarias después de 1959.

El primero de Enero de 1959, con el triunfo de la Revolución cubana, se estableció un nuevo marco de relaciones jurídicas, con un importante impacto en el sistema de publicidad registral. La propiedad estatal estuvo determinada, en lo fundamental, por la aplicación de leyes y otras disposiciones que dieron lugar a la nacionalización y confiscación de los bienes, que posibilitaron la recuperación de las riquezas del país.

Entre las principales modificaciones introducidas en el sistema de publicidad registral inmobiliaria encontramos la Ley de Reforma Agraria, de 17 de Mayo de 1959, que declaró la presunción de la propiedad del Estado sobre las fincas rústicas no inscriptas en los Registros de la Propiedad; decretó la expropiación de las tierras cuya superficie excediera de 30 caballerías; estableció la entrega de 2 caballerías de tierras a cada familia campesina para su puesta en explotación y dispuso la creación de una sección del Registro de la Propiedad para la inscripción de las resoluciones-títulos entregados a los beneficiarios de la Ley, dicha sección no se llegó a establecer. Por su parte, la segunda Ley de Reforma Agraria, de 3 de Octubre de 1963, determinó la extinción de las garantías reales e hipotecarias inscriptas a favor de personas naturales o jurídicas.

La Ley de Reforma Urbana, de 14 de Octubre de 1960, nacionalizó las viviendas arrendadas y entregó la propiedad de las mismas a sus moradores, mediante un contrato de compraventa con reserva de dominio. Esta Ley dispuso también la creación de una sección de la propiedad urbana en los Registros de la Propiedad para la inscripción de los títulos otorgados sobre la vivienda. Esta Sección tampoco tuvo un funcionamiento eficaz.

En Cuba con el triunfo de la Revolución se proscribe la constitución de hipoteca u otro gravamen sobre bienes inmuebles tanto rústicos como urbanos, preceptos recogidos en las mencionadas leyes de Reforma Agraria, de 17 de mayo de 1959 y de Reforma Urbana.

En los años 60, los Registros de la Propiedad comenzaron a perder importancia práctica y la publicidad registral pretendió ser sustituida por una publicidad de tipo administrativa a partir de la concepción de que los bienes inmuebles debían ser controlados por los organismos vinculados administrativamente a su uso o disposición.

La Ley No.1028, de 1962, encargó al Ministerio de Justicia la realización del traspaso a las empresas y entidades estatales de los inmuebles urbanos que les fueron asignados y mediante la Resolución No.375, de 1975, del Ministro de Justicia se estableció el Registro de Medios Básicos Estatales, con el objetivo de proceder a la declaración de la propiedad estatal socialista.

En el año 1965 se promulgó la Ley No.1180, que modificó en varios aspectos la Ley Hipotecaria de 1893, pretendiendo adecuar sus normas a los cambios que vivía el país: encargó al Ministerio de Justicia la organización y el funcionamiento de los Registros de la Propiedad; la división y creación de los Registros; el nombramiento de los Registradores; dispuso los títulos a inscribir; el arancel a aplicar y sustrajo de la competencia de los tribunales las funciones que la Ley Hipotecaria les asignó en cuanto a la atención y supervisión de las oficinas regístrales.

La Ley No.79, de 28 de mayo de 1984, atribuyó al Ministerio de la Agricultura la facultad de registrar el fondo de tierras agropecuarias del país y mediante la Resolución No.597, de 27 de Octubre de 1987, se creó el Registro de la Tenencia de la Tierra, aprobándose su Reglamento por la Resolución No. 598/84.

La Ley No.48, de 1984, primera Ley General de la Vivienda, reguló la creación de un Registro de la Propiedad de la Vivienda. Luego la Ley No.65, de 1988, segunda Ley General de la Vivienda, dispuso la creación de un Registro de la Propiedad de la Vivienda y Solares Yermos, sin embargo estos registros no llegaron a funcionar.

Como puede apreciarse la voluntad estatal encaminada a sustituir la publicidad registral inmobiliaria por una publicidad administrativa alcanzó solo una relativa efectividad práctica. En la última etapa las disposiciones de la Ley Hipotecaria de 1893 prácticamente dejaron de ser aplicadas. Los Registros de la Propiedad en materia de viviendas fueron inoperantes.

La Resolución No.259, de junio de 1989, del Instituto Nacional de la Vivienda, al regular el funcionamiento de los Registros de la Propiedad, dispuso que estos continuarían con las actividades y servicios relativos a la registración y la publicidad inmobiliaria en lo relativo a los inmuebles estatales, exceptuando las inscripciones de las viviendas y solares yermos, hasta tanto se creara el nuevo Registro previsto en la Ley, dando ello como resultado una paralización de la inscripción de los títulos de propiedad personal y una desactualización del tracto registral.

En Cuba el tracto registral quedó interrumpido por mucho tiempo, lo cual no significó que los actos extraregistrales no se estuviesen realizando con todos sus efectos jurídicos, sustentados en la teoría del título y el modo en que se basa la adquisición y trasmisión del derecho que se constituye, sin que la falta de inscripción registral haya sido óbice para surtir las consecuencias legales deseadas.

El Decreto-Ley No.185, de 28 de Mayo de 1998, tuvo como objetivo, retomar y adecuar a las características del país el sistema de publicidad registral inmobiliario, para dar respuesta al proceso de asimilación de la inversión extranjera y contribuir a fortalecer el orden y la disciplina tanto en la transmisión de bienes inmuebles estatales como privados, atribuye nuevamente al Ministerio de Justicia la organización y el funcionamiento de los Registros de la Propiedad y faculta a dicho Ministerio para determinar la forma y los plazos de la inscripción; dispone la inscripción obligatoria de todos los bienes inmuebles, las transmisiones de dominio, las cargas, las descripciones de nuevas obras, las variaciones constructivas y otros derechos sobre los bienes inmuebles; define la función calificadora del Registrador en un doble sentido: determinar la efectividad jurídica del titulo y realizar el ajuste de las medidas y los linderos de las fincas.

En cumplimiento de las funciones que han sido atribuidas el Ministerio de Justicia se ha llevado a cabo una ardua tarea encaminada a la creación de las condiciones materiales indispensables para el funcionamiento de los Registros. Se organiza así por todo el territorio cubano el Registro de la Propiedad, con dependencias territoriales, subordinadas directamente al MINJUS.

Después se han dictado un conjunto de normas que reglamentan las disposiciones del Decreto-Ley No.185, y que pretenden además armonizar las mismas con las normas de la LHE de 1893, y su Reglamento, que no han sido modificados o derogadas por la legislación revolucionaria.

Mención especial merece el Acuerdo No.3551, de 4 de Octubre de 1999, adoptado por el Gobierno y que tiene como objetivo el desarrollo de un proceso para la actualización del valor contable, la descripción catastral y la inscripción en los Registros de la Propiedad de los bienes estatales. Se han creado grupos de trabajo a nivel nacional, provincial y municipal, integrados por el Ministerio de Finanzas y Precios, Instituto Nacional de la Vivienda, Instituto de Planificación física; Oficina Nacional de Hidrografía y Geodesia y el Ministerio de Justicia, que desde ese propio año trabajan de manera coordinada en un programa de levantamiento de las manzanas de la zona urbana, con el objetivo de adoptar las medidas que posibiliten realizar la inscripción actualizada de todos los inmuebles ubicados en las mismas, tanto estatales como privados, en los Registros de la Propiedad. Se trataba de una estrategia para lograr de forma paulatina la actualización de todos los inmuebles inscriptos.

El Acuerdo No.4799, de 26 días del mes de mayo de 2003, dejó sin efecto el citado Acuerdo 3551/99, reorganizando el grupo de trabajo con la tarea de dirigir y controlar el ordenamiento jurídico y catastral de los inmuebles de las zonas urbanas y rurales, estatales y no estatales, existentes en el país; incluyendo el control contable para el universo inmobiliario estatal.

El Ministerio de Justicia dictó el 20 de Junio del 2000, la Resolución No.104, Sobre la organización y el funcionamiento de los Registros Administrativos, definiendo que la función de los mismos consiste en el control administrativo sobre los inmuebles y en preparar la documentación para la inscripción de la titularidad del Estado en los Registros de la Propiedad.

Otra norma de singular importancia lo constituye la Instrucción Conjunta suscrita por el Instituto de la Vivienda, el Instituto de Planificación Física, la Oficina Nacional de Hidrografía y Geodesia y el Ministerio de Justicia de 31 de Julio del 2001, que establece la coordinación entre el trabajo del Registro de la Propiedad y el Catastro, sentando las bases para la coordinación de la planificación física territorial, el urbanismo y la inscripción de los inmuebles en los Registros de la Propiedad. El trabajo fue organizado por manzanas, con la participación de los organismos implicados en la tarea.

El Ministerio de Justicia dictó la Resolución No.212, de 14 de Noviembre del 2001, Normas para la inscripción de los títulos inmobiliarios y otros derechos sobre los bienes inmuebles estatales en el Registro de la Propiedad y la Resolución No.39, de 3 de Marzo del 2002, relativa a la inscripción de los títulos y derechos sobre bienes de propiedad personal.

El Decreto-Ley No.227, del Patrimonio Estatal, de fecha 8 de enero del 2002, en su capitulo II, artículo 8, apartados 1 y 2, estableció la obligatoriedad de las personas que administren o por cualquier razón posean un bien del patrimonio estatal, de inscribirlos en los Registros Públicos, en particular en el Registro de la Propiedad.

Con posterioridad de dictó por el Ministerio de Justicia, la Resolución No.247, de fecha 13 de Septiembre del 2003, que estableció la inscripción de las viviendas y solares yermos de la población, ratificando la de los bienes inmuebles estatales y los pertenecientes a la inversión extranjera; esta norma que estableció la inscripción de los inmuebles, títulos y derechos reales en el Registro de la Propiedad, a su vez fue derogada por la Resolución No.249, de fecha 7 de octubre del 2005, del propio Ministerio, donde se establecen las normas y procedimientos para la nueva organización del Registro de la Propiedad.

Con el objetivo de perfeccionar las normas y procedimientos regulados en la antes citada Resolución No.249, de 2005, a los fines de disponer la inscripción, en el Registro de la Propiedad, de las nuevas viviendas que se construyan, tanto por el Estado como por esfuerzo propio de la población, e impulsar la inscripción de los inmuebles estatales, esta norma fue derogada por la Resolución No.114, de fecha 29 de Junio del 2007, del Ministerio de Justicia , que pone en vigor las normas y procedimientos para la organización y funcionamiento del Registro de la Propiedad.

El Instituto Nacional de la Vivienda, el 21 de Octubre del 2003, dictó la Resolución No.620, que reguló el procedimiento sobre la actuación de las Direcciones Municipales de la Vivienda en relación con los Registros de la Propiedad y en fecha 12 de Febrero de 2002, la Resolución No.6, que estableció la forma de inscripción de las viviendas integrantes del patrimonio estatal en el Registro Administrativo de Viviendas Vinculadas y Medios Básicos.

Dichas resoluciones fueron derogadas por la Resolución No.50 de fecha 23 de Febrero de 2009, dictada por el propio INV, que establece el procedimiento para el perfeccionamiento de los títulos y su inscripción en el Registro de la Propiedad.