CAPITULO IV: RÉGIMEN JURÍDICO DE LAS VIVIENDAS DE PROPIEDAD PERSONAL

4.1 Principios legales sobre los bienes inmuebles urbanos de propiedad personal.

La vivienda por sus características está estrechamente ligada con los valores de la sociedad. Desde que el hombre existe, ha tenido la necesidad de procurarse protección, por lo que en la medida en que se ha desarrollado como ente social, se han incrementado sus necesidades habitacionales. La vivienda como alojamiento adecuado es tema prioritario de todos. El problema habitacional sobre la permanencia de la familia forma parte esencial de cualquier sociedad.

En la familia cubana, la coexistencia de varias generaciones y por ello de más de un matrimonio bajo un mismo techo, genera conflictos de toda índole con gran impacto en los temas legales: eleva los índices de divorcio, provoca desavenencias familiares e incluso, condiciona innumerables litigios no solo con respecto a los derechos de convivencia, sino que dificulta sobremanera lo relativo a la transmisión sucesoria de las viviendas, máxime si tenemos en cuenta que tratando de evitar especulaciones, enriquecimientos y lucro, se legisla constantemente de forma tal que se limita la voluntad personal del titular, complicando desmedidamente todos los trámites que tienen que ver con los traspasos de esta propiedad, diligencias que están generalmente encaminadas a conservar la vivienda familiar.

Con anterioridad al triunfo de la Revolución, solo una minoría de los ocupantes de las viviendas eran propietarios de éstas, por lo que muchas familias se veían obligadas a abandonar sus viviendas con motivo de los altos alquileres que estaban obligados a pagar. Es por ello que entre las primeras leyes revolucionarias dictadas se destaca la Ley No.26, de 26 de enero de 1959, que suspendió los desalojos dispuestos por el juzgado en los juicios de desahucios pendientes de ejecución. Después la Ley No.135, promulgada en marzo del propio año 1959, dispuso las rebajas de los alquileres de las viviendas.

La Ley de Reforma Urbana, del 14 de Octubre de 1960, facilita la propiedad personal al establecer el derecho de los inquilinos a recibir la propiedad de la vivienda que ocupaban mediante el pago mensual de la misma cantidad que abonaban en carácter de renta. La propia ley proscribió el arrendamiento de inmuebles urbanos, así como cualquier otro negocio o contrato que implicara la cesión total o parcial de los mismos y declaró nulos los negocios jurídicos que comprendieran dicha cesión.

El tratamiento de la propiedad personal en nuestro país está refrendado en el texto constitucional que entre sus principios básicos deja taxativamente plasmado el interés de trabajar por lograr que no haya familia que no tenga una vivienda confortable, criterio patentizado en los artículos de la propia ley fundamental que describen nuestras formas de propiedad, explícitamente se refieren a la voluntad de garantizar la propiedad personal sobre la vivienda que se posea con justo título de dominio.

La Constitución reconoce la herencia sobre la vivienda de dominio propio; consagra el derecho de que los ciudadanos sin distinción alguna residan en cualquier barrio de la ciudad y reconoce la inviolabilidad de domicilio.

Posteriormente, la primera Ley General de la Vivienda estableció la transferencia de la propiedad de las viviendas a favor de las personas que las ocupaban al momento de promulgarse.

En materia de viviendas, el contenido de la propiedad personal no está directamente relacionado con su objeto, sino que está determinado por los fines y objetivos que persigue. La propiedad personal es el derecho de los ciudadanos de poseer, usar, disfrutar y disponer de los bienes destinados a satisfacer sus necesidades materiales y espirituales, lo que les permite accionar para reivindicarlos, delimitarlos, reconocer sus derechos por los órganos administrativos y jurisdiccionales competentes e inscribirlos en el Registro correspondiente.

La propiedad personal sobre la vivienda tiene muchas limitaciones, entre las cuales podemos señalar que para actos dispositivos de sus propietarios, generalmente, se requiere previa autorización de la instancia administrativa; se limita la capacidad de disponer y la enajenación, que solo es permitida a favor del Estado, restringiéndose la facultad de disposición al no permitirse la compraventa de viviendas entre particulares, que de realizarse puede reputarse de ilegal y sancionarse con la confiscación; de mantenerse el interés del titular en la cesión se puede ejercitar el derecho de tanteo si existiera interés estatal, posibilitando la incorporación del bien al fondo del Estado, en observancia de la función social que le viene dada a la vivienda en nuestro país, siendo utilizada “para vivir en ella y no para vivir de ella”.

Las disposiciones normativas en materia de vivienda establecen tratamiento diferenciado en cuanto a las viviendas de ocupación permanente y las de descanso o veraneo. No obstante la vigente Ley No.65 olvidó determinar qué se entiende por vivienda y definir qué elementos corroboran la mencionada distinción, lo cual también sucedió en su antecesora la Ley No.48.

Un poco más esclarecedora fue la Ley de Reforma Urbana en tanto estableció expresamente en su artículo 23, segundo párrafo, que “a los efectos pertinentes no se considerarían desocupados los inmuebles ubicados en playas, balnearios, lugares de veraneo, de turismo o de descanso, destinados a que sus propietarios los ocupen como vivienda temporal”. Difícil resulta además en la práctica determinar, por ejemplo, en el caso de una copropiedad si un inmueble en zona de recreo puede ser de ocupación permanente para un copropietario y de veraneo para el otro.