CAPITULO VII: SISTEMA REGISTRAL INMOBILIARIO. PUBLICIDAD REGISTRAL. PRINCIPIOS HIPOTECARIOS. ORGANIZACIÓN Y FUNCIONAMIENTO DEL SISTEMA REGISTRAL INMOBILIARIO EN CUBA.

7.1 La publicidad de las situaciones jurídicas inherentes a bienes inmuebles: perspectivas económicas y jurídicas.

Los sistemas regístrales inmobiliarios deben estar en concordancia con el derecho sustantivo que rige en cada país, para brindar seguridad jurídica y mayores garantías a la protección de los derechos de los ciudadanos y del Estado.

El Derecho Inmobiliario y Registral es el conjunto normativo que con un cierto grado de autonomía conceptual y de técnica jurídica, siguiendo criterios sistemáticos, regula y organiza la publicidad inmobiliaria a través del Registro de la Propiedad.

Está integrado por normas de diferente naturaleza:

- normas civiles: se refiere al objeto de publicidad registral y sus efectos.

- normas administrativas: que tiene por finalidad organizar el Registro y regular la actividad del registrador.

- normas procesales: que establecen procedimientos específicos en defensa de los derechos inscriptos.

Se suele distinguir entre el Derecho inmobiliario material, con un contenido claramente civil y el Derecho inmobiliario formal, referido a los aspectos técnicos del registro e integrado por normas administrativas.

El Derecho Registral es el conjunto de normas jurídicas que tienen como fin la publicidad registral, concebida como el derecho que tiene una persona de informarse de los actos de la vida pública, para brindar seguridad jurídica a las personas y los Estados, que deben evitar derogar la vigencia de normas que regulen la registración, sin perjuicio de arbitrar el cumplimiento de sus disposiciones administrativas y tributarias.

El Derecho Registral integra el sistema jurídico con normas y principios de Derecho Público y Privado, de la cual el Derecho Registral Inmobiliario es una de sus principales ramas.

El Registro de la Propiedad constituye un instrumento clave en el proceso de ordenamiento de la propiedad en cualquier país. En esencia, es el mecanismo oficial de publicidad de los inmuebles y de los derechos que recaen sobre los mismos, las certificaciones que emite son la mejor manera de conocer el estado jurídico en el que se encuentra un inmueble, incluso en algunos países, para que la propiedad de los inmuebles se transmita de forma válida, se necesita de su inscripción en el Registro de la Propiedad; aunque en otros, la inscripción es voluntaria, siendo el acto válido sin necesidad de que se inscriba en el Registro; pero solo si está inscrito podremos decir que es público, no pudiendo alegarse su ignorancia, de ahí la trascendencia de la información contenida en los Registros de la Propiedad .

En resumen, el Registro de Propiedad es la máxima institución jurídica para publicidad, seguridad, garantía y movilidad de actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales. Dicha institución existe en todo el mundo, pudiéndose medir el valor y eficacia de los actos y contratos según se apliquen una serie de principios bases fundamentales, orientaciones principales o presupuestos que son resultado de la autorización de los ordenamientos jurídicos inmobiliarios.

El Registro de la Propiedad puede ser entendido desde tres puntos de vista como institución jurídica al servicio del Derecho Privado, a cargo del registrador de la propiedad, que tiene por objeto fundamental la publicidad jurídica de los derechos reales sobre bienes inmuebles; como oficina pública, sería la dependencia pública, a cargo de registradores de la propiedad y como conjunto de libros integrantes de un archivo, es una reunión ordenada de los libros oficiales, debidamente numerados y legalizados existentes en cada oficina pública de Registro.

El nacimiento del Registro está unido a la necesidad de dotar de publicidad a los gravámenes sobre los bienes inmuebles, en particular, de la hipoteca. Las constantes reformas hipotecarias posteriores responden a la necesidad de buscar un instrumento técnico de seguridad jurídica que asegurara la circulación de los bienes incorporados al mercado y garantizara la devolución de los préstamos concedidos por las creadas compañías de banca y de comercio. El sistema hipotecario se caracteriza por la articulación de principios muy rigurosos que ordenan todo el sistema registral.

Los bienes registrables ofrecen la posibilidad de conocer los derechos que sobre ellos se ejercitan, fruto de la publicidad registral, reforzando la posición del titular, brindándole seguridad frente al posible ataque de terceros. En efecto, la cognoscibilidad que surge de la registración, elimina la posibilidad de argüir buena fe por parte de quien atente contra el Derecho registrado.

La publicidad inmobiliaria y registral se ha conformado con la revolución burguesa y el desarrollo del capitalismo, para favorecer el tráfico jurídico creciente de los bienes inmuebles, que representaban en ese momento los de mayor valor económico. Así los primeros registros públicos se constituyeron en respuesta a la inseguridad del tráfico jurídico ante la existencia de cargas ocultas. Este inicial objetivo se extendió a la titularidad dominical y demás derechos reales, a la par que se acentúan los efectos sustantivos llegando a los sistemas actuales.