5.5 Extinción de la Propiedad Horizontal.

En solo dos razones se resumen las causas de extinción de la propiedad horizontal:

• Por destrucción del edificio cuando la reconstrucción supere el 50% del valor de la finca, a menos que el exceso sea cubierto por el seguro.

• Por cambio de propiedad o copropiedad, en el sentido de que todos los pisos o locales pasen a ser propiedad de una persona.

5.6 La organización colectiva de la Propiedad Horizontal.

• Los estatutos

Incluyen particularidades dependiendo de las adaptaciones y particularidades de cada edificio, en su creación han de intervenir todos los propietarios de las casas y las modificaciones del mismo han de aprobarse por unanimidad. Posee eficacia frente a terceros ajenos a la comunidad si se han inscrito en el Registro de la Propiedad.

Junto a éstos, además están formando parte integrante de esta institución,

• Los reglamentos de régimen interior que contienen detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes (por ejemplo, pueden ser normas referentes a la utilización de jardines, ascensores, etc...…)

• Las cuotas a pagar por cada vecino se hace en base al tamaño, número de habitaciones, locales comerciales, plazas de garaje…

Las mejoras realizadas por cada propietario en su casa no afectaran a la cuota de contribución conforme a las características de piso en cuestión. La cuota se fija por el propietario único del edificio al iniciar la venta de los pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes.

• Órganos que rigen la comunidad de vecinos

En los estatutos o por acuerdo mayoritario de la Junta de Propietarios, se pueden establecer otros órganos de gobierno independientemente de lo que señala la Ley, sin que esto suponga el minusvalorar las funciones y responsabilidades frente a terceros de los miembros que la Ley señala como órganos rectores de la comunidad.

Todos los órganos rectores de la comunidad, en lo que se refiere a su nombramiento tendrán un plazo de duración de un año. Los designados pueden ser cesados en su cargo antes de la llegada de este plazo, si es acordado por la Junta de Propietarios convocados en sesión extraordinaria.

-El Presidente: Es elegido por los propietarios y es un miembro de la propia comunidad. Su nombramiento es obligatorio aunque se puede solicitar su destitución invocando las razones que le asistan para ello. Una vez decretada la destitución, para designar un nuevo presidente, bastará el voto de la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente a su vez más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Ostentará legalmente la representación de la comunidad tanto en los juicios como fueran de ellos. Puede ejercer las funciones del secretario y del administrador, salvo que en los estatutos, o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, se establezca que los cargos se ejercerán de forma individualizada.

-El Vicepresidente: Su existencia será facultativa y su nombramiento será igual que en el caso del Presidente. Las funciones del Vicepresidente son el sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como el asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de Propietarios. Su existencia será facultativa y su nombramiento será igual que en el caso del Presidente.

-El Secretario y el Administrador: Se puede reunir ambos cargos bajo una misma persona o bien nombrarse independientemente. El cargo de administrador y, en su caso, de secretario-administrador, podrá ser ejercido por cualquier miembro de la comunidad, así como personas capacitadas para ejercer dichas funciones teniendo en cuenta su calificación profesional. Sus funciones son:

• Velar por el buen funcionamiento de la casa, instalaciones y servicios.

• Conservar y atender la casa, hacer las reparaciones urgentes dando inmediatamente cuenta al Presidente y a los propietarios

• Ejecutar todos los acuerdos adoptados en la Junta y realizar los cobros que sean procedentes.

• Custodiar, a disposición de los titulares, la documentación de la comunidad.

-La Junta de Propietarios: Es la asamblea en la que intervienen todos los propietarios y en la que reside la toma de decisiones que afecten a la vida de la comunidad. Se reúnen, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos, ruegos y preguntas que pueden haber surgido a lo largo del año.

Funciones que le corresponden a la Junta de Propietarios

• Nombrar y cesar a las personas que ejercen los órganos de gobierno de la comunidad.

• Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

• Aprobar los presupuestos y la ejecución de obras de la finca, tanto si son ordinarias o extraordinarias y ser además informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador.

En caso de impago de uno de los propietarios, el Presidente o el Administrador, si se acordase en Junta, podrá exigir al deudor el pago de la deuda por vía judicial. El proceso se inicia con la demanda junto a la certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda. A la cantidad que se reclame podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos.

Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monetario, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquel, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. El Tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que la comunidad preste garantía. El deudor puede enervar el embargo si presenta aval bancario por la cuantía que se le reclama.

La Junta de vecinos se reunirá a petición de la cuarta parte de los miembros que integran la comunidad y, en su defecto, la realizará el Presidente, o incluso podrá ser solicitado por un número de miembros que representen al menos el 25% de la participación.

La convocatoria contendrá los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebra la Junta y además se confecciona una relación de todos aquellos propietarios que no estén al corriente de los recibos y aquellos que figuren en la misma como impagados podrán asistir a la Junta pero carecerán de voto en la toma de decisiones que se aprueben. Si en la primera convocatoria no asistiese la mayoría de los vecinos que representen a su vez la mayoría de las cuotas de participación, se procederá a una segunda convocatoria, esta vez sin sujeción a quórum.

-Toma de acuerdos en la Junta y modo de impugnación

La unanimidad solo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen una modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la comunidad.

El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, requerirán el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios, que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.

En el caso de aquellos propietarios que no asisten a la Junta, se les notificará el acuerdo alcanzado en la misma y si no manifiestan su inconformidad en el plazo de treinta días, se entenderá que están de acuerdo con la voluntad alcanzada en la Junta.