CAPITULO VIII: LOS DERECHOS REALES INMOBILIARIOS EN EL RÉGIMEN DE INVERSIONES EXTRANJERAS

8.1 El bien inmueble como objeto de las inversiones extranjeras. Adquisición y transmisión de Derechos Reales en la inversión extranjera.

En Cuba resulta insoslayable la necesidad de establecer relaciones económicas internacionales, manteniendo un papel primordial el comercio exterior dentro del desarrollo de su economía, por lo que se posibilitan las inversiones extranjeras, adoptando una serie de regulaciones jurídicas para garantizar que esa participación efectivamente se traduzca en beneficios para el país sin menoscabo de sus riquezas, abriéndose a tales inversiones en las esferas y bajo las condiciones establecidas por el Gobierno, siendo requeridas fundamentalmente en el sector industrial, en determinados servicios tecnológicos y el turismo internacional, constituyendo esta última la esfera económica más propicia para las inversiones extranjeras por poseer excelentes recursos naturales y personal calificado, aunque necesita recursos financieros y mercados turísticos.

Todo ello favoreció la creación de empresas mixtas y asociaciones económicas entre entidades cubanas y extranjeras, tema que Cuba autoriza legislativamente desde el año 1982 como otra vía de desarrollo de su economía, dictándose el Decreto-Ley No.50, de 15 de Febrero de 1982, ”Sobre Asociaciones Económicas entre Entidades Cubanas y Extranjeras” que establecía la propiedad mixta cuando pudieran coincidir intereses nacionales y foráneos, pero para facilitar las inversiones extranjeras era imprescindible que se reconociera o declarara esa nueva forma de propiedad, ocurriendo en el año 1992 la modificación del texto constitucional de 1976, ampliando las perspectivas de esas inversiones provenientes del exterior, haciendo énfasis en la exclusividad de la propiedad estatal socialista sobre los medios de producción y las facultades preferenciales del Estado sobre el comercio exterior .

Las empresas mixtas, son también denominadas sociedades mixtas, empresas conjuntas, negocios conjuntos, asociaciones económicas internacionales, joint venture, entre otras. El citado Decreto-Ley No.50 las nombra como asociaciones económicas con intereses extranjeros, que pueden adoptar la forma de empresas mixtas como una sociedad anónima por acciones de capital cubano y extranjero, con personalidad jurídica y patrimonio propios e incluso pueden adoptar otra forma de asociación que no signifique la creación de una persona jurídica, equiparándose con las asociaciones contractuales.

Por su parte, la redacción del Código Civil cubano de 1987 en su artículo 160, segundo párrafo , ya reconocía la propiedad de las empresas mixtas. Dicho precepto fue legitimado posteriormente en el artículo 23 del texto constitucional reformado en 1992 .

Es de destacar que con la nueva redacción de la Constitución se relacionan los bienes que constituyen propiedad estatal y se dispone que no pueden ser trasmitidos a personas naturales o jurídicas, salvo algunas excepciones de objetivos económicos para el desarrollo del país, previa aprobación del Consejo de Ministros o su Comité Ejecutivo, dando la posibilidad legal entonces para que los bienes estatales puedan transferirse a entidades nacionales no estatales, a empresas mixtas y hasta a entidades extranjeras, brindando mayor seguridad al inversionista extranjero.

La Ley No.77, de fecha 5 de Septiembre de 1995, Ley de la Inversión Extranjera en Cuba, contempla en su artículo 18 que es necesaria la autorización para la realización de inversiones sobre bienes inmuebles, aunque no precisa cuál es el órgano administrativo facultado, es evidente que se trata del Comité Ejecutivo del Consejo de Ministros, potestad refrendada en el artículo 191 del Código Civil cubano .

El aporte de bienes inmuebles como capital de las empresas mixtas presupone una correlación con el régimen jurídico de las formas de propiedad en el país, así como con el numerus clausus de derechos reales ejercitables. Los terrenos, sean solares yermos urbanos o fincas rústicas; al igual que otros inmuebles como viviendas, naves para talleres, locales comerciales o edificaciones de cualquier naturaleza pueden ser el aporte de la parte cubana en las empresas mixtas.

Desde el punto de vista jurídico, las inversiones extranjeras en Cuba tienen una amplia gama de posibilidades. En cuanto a la transmisión de los bienes inmuebles no tiene que ser únicamente la adquisición por medio de la propiedad, existiendo otros derechos reales que no necesariamente implican el traspaso del dominio. En tales casos nos estamos refiriendo al derecho de usufructo y al derecho de superficie.

La propia Ley No.77/95, en su artículo 16 recoge la posibilidad de realizar inversiones sobre bienes inmuebles comprendiendo cualquier acto de engrosamiento patrimonial a título oneroso, es decir el acto de comprar, o de adquirir la posesión por virtud de arrendamiento, o el derecho de uso y disfrute de determinado inmueble para destinarlo a vivienda propia o de descanso de persona natural no residente permanente en el país, o a oficina de entidad extranjera, admitiendo así la constitución de cualquier derecho real para la realización de inversiones sobre bienes inmuebles.

Si tenemos en cuenta que el bien inmueble abarca tanto el suelo como a las edificaciones construidas sobre el mismo por el hombre con diferentes fines, para la Inversión Extranjera el suelo pertenece al Estado cubano y las edificaciones son el objeto de la inversión.