SENTENCIA No.197-2002 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. INCUMPLIMIENTO
BIBLIOTECA VIRTUAL de Derecho, Economía y Ciencias Sociales

 

JURISPRUDENCIA ECUATORIANA DE CASACIÓN CIVIL
 

Galo Pico Mantilla

 

 

 

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SENTENCIA No.197-2002

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. INCUMPLIMIENTO

SEGUNDO: La alegación de la compañía ... contra la sentencia recurrida por falta de aplicación de normas de derecho y, en particular, del artículo 75 del Código de Procedimiento Civil, por haberse demandado “dos cosas totalmente contrarias e incompatibles” carece de asidero legal, pues los actores han demostrado la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito en la ciudad de Guayaquil el 15 de septiembre de 1997, cuya cláusula cuarta dice: “CUARTA: El plazo por el cual se estipula el presente contrato de arrendamiento será de tres años, forzosos para las partes, plazo que se entenderá prorrogado por un año o más según acuerdo entre las partes,...”.

Por tanto, siendo el contrato “ley para los contratantes” según el artículo 1588 del Código Civil, que no puede “ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales”, en el cual se ha estipulado un plazo obligatorio y forzoso de tres años para arrendador y arrendatario ( artículo 26 de la Ley de Inquilinato vigente al momento de la suscripción de aquel), el incumplimiento del contrato por uno de los contratantes da lugar a las acciones e indemnizaciones establecidas en la ley. De modo que si el arrendatario no ha cumplido con el plazo estipulado o no se ha ejecutado de mutuo acuerdo la resolución del contrato según el artículo 1913 del Código Civil el arrendatario incumplido está “... obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falta hasta el día en que, desahuciando, hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.”.

En el caso subjudice, entre otras peticiones los actores solicitan en su demanda presentada ante el inferior: “...a) La terminación del contrato. / b) El pago de los cánones vencidos hasta el mes de febrero del 2000, tomando en consideración el aumento del 5% a partir del primer año, como se estipuló en la cláusula Séptima del contrato de arrendamiento. ...”; por tanto, no se trata de las acciones diversas o alternativas previstas en el artículo 75 del Código de Procedimiento Civil, pues, en el caso, las normas antes citadas facultan al arrendador a demandar para que producido el incumplimiento, pueda reclamar el pago de indemnización de perjuicios especialmente el canon de arrendamiento; y al juez, para condenar al incumplido a los pagos y reclamaciones que fueren procedentes, como bien establece la sentencia de la Primera Sala de la Corte Superior de Guayaquil, la misma que al confirmar la sentencia de primer grado, no ha incurrido en la violación acusada por parte del recurrente, ya que la sentencia analiza debidamente los aspectos concernientes al contrato y sus efectos en caso de incumplimiento, así como la petición de los actores, sin producirse la pretendida incompatibilidad de acciones.

CAUSAL TERCERA, FALTA DE VALORACIÓN DE LA PRUEBA

CUARTO.- Respecto a la causal tercera del artículo tres de la Ley de Casación, se advierte que el recurrente no precisa ninguno de los tres modos de infracción ni señala los preceptos jurídicos aplicables a la valoración de la prueba supuestamente violados, ni las normas de derecho que no han sido aplicadas en la sentencia. Se refiere al considerando quinto de la sentencia recurrida para tratar de desvirtuar la afirmación del Juzgador de que “no hay prueba en autos que determine que el arrendador haya accedido a este incumplimiento” y para hacerlo se refiere al citado “expediente No. 174-G-99 de Inspección ocular y consignación de llaves” y a la confesión ficta de la señora... .

Al respecto cabe mencionar que la sentencia de primer nivel establece que con fecha 16 de abril de 1999, el inquilino consignó en el Juzgado Quinto de Inquilinato la llaves del local arrendado y solicitó una inspección ocular, dándose así – dice la sentencia- por terminado en forma unilateral el contrato de arrendamiento; y que la sentencia recurrida, confirmatoria de la anterior dice que el contrato fenecía el 15 de septiembre del 2000 a las 24h00 y no “el 29 de junio de 1999 fecha en que se entregaron las llaves del departamento arrendado, produciéndose ipso facto la terminación unilateral del contrato por parte del arrendatario, lo que genera obligaciones para el arrendador “.

En el considerando siguiente, el quinto, la sentencia dice que “no hay prueba en autos que determine que el arrendador haya accedido a este incumplimiento, lo cual es precisamente lo que el recurrente debió demostrar para que su alegación sea valedera. No existiendo esta prueba mal puede haber falta de valoración como aduce el recurrente. Lo mismo sucede con la confesión ficta en razón de lo dispuesto por el articulo 135 del Código de Procedimiento Civil que dice: “Si la persona llamada a confesar no compareciere, no obstante la prevención de que trata el Art. 131, o si compareciendo, se negare a prestar la confesión, o no quisiere responder, o lo hiciere de modo equívoco u obscuro, resistiéndose a explicarse con claridad, el juez podrá declararla confesa, quedando a su libre criterio, lo mismo que al de los jueces de segunda instancia, el dar a esta confesión tácita el valor de prueba, según las circunstancias que hayan rodeado al acto.”. Además, si este precepto legal se relaciona con lo puntualizado en los artículos 118 ibídem, que obliga a cada parte “...a probar los hechos que alega, excepto los que se presumen conforme a la Ley.” y con el articulo 119, inciso segundo ibídem, según el cual “El juez no tendrá obligación de expresar en su resolución la valoración de todas la pruebas producidas, sino únicamente de las que fueren decisivas para el fallo de la causa.” Y se advierte que la confesión de uno de los demandantes respecto de la terminación del contrato por mutuo consentimiento, ha sido negada, al no contar con prueba eficaz que demuestre lo contrario, se concluye que no procede la causal para aceptar la casación por falta de valoración de la prueba.

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