LEY Nº 1294/87 ORGÁNICA MUNICIPAL CONCORDADA Y COMENTADA
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CAPITULO III: DE LOS BIENES DEL DOMINIO PRIVADO
Art. 109. Son bienes del dominio privado:
a) las tierras municipales que no sean del dominio público;
b) las tierras situadas en las zonas urbanas y suburbanas que carezcan de dueño;
c) los inmuebles municipales destinados a la renta; y
d) las inversiones financieras.
Concordancias: Artículo 105 de esta Ley. Artículo 1903 del C.C.
La inversión financiera es el: gasto realizado en la adquisición de acciones, obligaciones, letras u otros activos financieros para la obtención de un rendimiento. Es una etapa intermedia de la formación de capital. Con frecuencia se le denomina inversión sin adjetivo alguno; es una denominación impropia pero usual que no se corresponde con el concepto económico de la inversión, que se refiere a la adquisición de los bienes de producción materiales o inmateriales, concepto que nos brinda el Diccionario de Derecho Empresarial con los conceptos económicos complementarios de Luís Ribó Durán y Joaquín Fernández Fernández, primera Edición, editorial Bosch, S.A., Barcelona, España, 1998.
Art. 110. Los bienes del dominio privado tendrán una estimación monetaria y formarán parte del activo contable municipal, debiendo ser debidamente inventariados por la Municipalidad, con los documentos correspondientes.
Art. 111. Las municipalidades podrán enajenar las tierras de su dominio privado, por el procedimiento de la subasta pública o excepcionalmente en forma directa previo avalúo pericial que no será menor al valor fiscal, salvo los casos que traten los artículos 113, 114 y 115.
Concordancia: Artículo 38(f) de esta Ley. Artículo 1903 del C.C. Ley Nº 2051/03 De Contrataciones Públicas y su Decreto Reglamentario Nº 21909/03
La enajenación es la acción y el efecto de enajenar, de pasar o transmitir a otro el dominio de una cosa o algún derecho sobre ella. El hecho de la enajenación puede tener origen voluntario o legal.
Para el cumplimiento de esta norma, debe contra el municipio primero con una ordenanza a la luz del artículo 38. O sea, primer se debe reglamentar el procedimiento a cumplir y luego proceder a la enajenación.
El valor mínimo de la propiedad será el valor fiscal no estableciéndose un tope. Generalmente el precio de la tierra tiene un valor intermedio entre el fiscal y del mercado.
Dependiendo de dicha tasación, la venta está supeditada a las reglas de la Ley Nº 2051/03 De Contrataciones Públicas.
Jurisprudencia
TApel. En lo Civ. Y Comercial. Sala 1. Asunción, abril, 24-998. Municipalidad de la ciudad de Asunción c. Partido Colorado (Ac. Y Sent. Nº 17).
Asunción, 24 de abril de 1998.
¿Es nula la sentencia en alzada?
En caso contrario, ¿es ella justa?
A la primera cuestión planteada, el doctor Ríos Cabrera dijo: El recurrente de nulidad no fue fundamentado. Por otra parte, no se observan vicios en la forma y solemnidades de la sentencia que pudieran obligar al Tribunal a declarar de oficio, la nulidad. Corresponde en consecuencia, declarar desierto el recurso.
A su turno, la doctora Zucolillo Garay de Vouga y el doctor Melgarejo Coronel, manifestaron que se adhieren al voto precedente, por los mismos fundamentos.
A la segunda cuestión planteada, el doctor Ríos Cabrera prosiguió diciendo: La sentencia en alzada resolvió: Hacer lugar con costas, a la demanda promovida por la Municipalidad de la Capital, contra la Asociación Nacional Republicana Partido Colorado- en consecuencia, declarar nula la transferencia del inmueble individualizado como finca Nº 5747 del distrito de Stma. Trinidad, con Cta. Cte. Ctral. Nº 15-528-01 y formalizada por escritura de fecha 26 de abril de 1971, pasada ante el escribano público Manuel Recalde, y condenar igualmente a la demandada a que abandone el inmueble que ocupa en el plazo de 30 días, bajo apercibimiento por la fuerza. Ofíciese a los registros públicos, ejecutoriada que se esta resolución, cancelando la inscripción referida.
Contra la misma se alza la demandada, formulando seis agravios en el escrito obrante a fs. 47/51.
En el caso de autos, la municipalidad de Asunción, demanda la nulidad de la transferencia de un inmueble municipal, realizada por la propia municipalidad a favor de la demandada, en el año 1971.
La apelante considera que la sentencia debe revocarse porque no ha sido anulada la resolución administrativa que dispuso la transferencia del inmueble, siendo la respectiva escritura pública, una mera consecuencia del acto administrativo que dio origen al negocio; por lo que concluye que previamente debió declararse la nulidad de aquella resolución, para luego promoverse la acción de nulidad respecto a la transferencia.
Examinados los antecedentes del caso, surge que la acción de nulidad fue planteada en base a que el intendente de aquella época, no tenía facultades ni podía haber suscripto la escritura de transferencia de un inmueble municipal sin contar con una resolución de la Junta municipal, que autoriza la venta.
La Ley 222/54, vigente en el momento de la transferencia, establecía taxativamente en su art. 48, inc. d: Corresponde a la Junta municipal resolver: a) la enajenación, arrendamiento, usufructo o hipoteca de los bienes municipales. Consecuentemente, para disponer por sí solo la venta de un inmueble, de lo que se desprende que tanto la resolución municipal como la escritura de transferencia son nulas; al faltar el requisito de capacidad en uno de los sujetos.
El Código de Vélez vigente en 1971, establecía que el acto jurídico para ser válido, debía ser otorgado por una persona capaz de cambiar el estado de su derecho, (art. 1041) y que la nulidad absoluta podía y debía ser declarada por el juez, aún sin petición de parte, cuando aparecía manifiesta en el acto, pudiendo ser alegada por todos los que tuvieran interés en hacerlo, excepto por el que ejecutó el acto, sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba, (art. 1047). El actual Código Civil, declara en su art. 356 que los actos nulos no producen efectos, aunque su nulidad no haya sido juzgada y el art. 357, inc. b, sanciona con la nulidad en los casos en que el acto o su objeto fueren ilícitos o imposibles.
En conclusión, la transferencia del inmueble, fue producto de una evidente extralimitación de facultades por parte del intendente Britez, lo que amerita la declaración de nulidad, incluso de oficio.
El argumento de la parte apelante respecto a la necesidad de que s e conforme un proceso administrativo previo, para declarar la lesividad del acto antes de entrar en la contienda civil, no tiene aplicación en este caso, porque el objetivo perseguido con la acción es la declaración de nulidad absoluta de todo el acto realizado. Al respecto, el tratadista Jorge Dormí expresa que: La nulidad administrativa por la presunción de legitimidad propia de los actos administrativos, no puede declararse sin una investigación previa del hecho, excepto para los actos inexistentes, (pág. 248 Derecho Administrativo). El mismo tratadista, citando un fallo de la Corte Suprema de la Rca. Argentina explica: Como consecuencia de la presunción de legitimidad, toda impugnación contra actos administrativos debe necesariamente ser alegada y probada en juicio y en su mérito, será siempre necesaria una investigación del hecho, para determinar su invalidez. Se exceptúan obviamente los actos inexistentes de nulidad manifiesta- en razón de que el vicio surge palmariamente del propio acto, (fs. 248/249).
De lo expuesto se colige que resulta innecesario un proceso administrativo previo, cuando se trata de actos irremediablemente nulos, porque los mismos carecen de todo efecto y se equiparan actos inexistentes.
Se agravia también la apelante porque considera que la parte actora, como institución no puede argüir la nulidad de su propio acto, para juzgar la situación, debe tomarse en cuneta que la municipalidad como tal, nunca autorizó la transferencia del inmueble, estando el órgano competente (Junta Municipal), completamente ajeno a esa tratativa. Por ende, el señor Manuel Britez, al suscribir la resolución administrativa y más tarde la escritura de transferencia fuera de las facultades que le eran propias como intendente- no comprometió a la institución, sino a sí mismo; siendo el acto nulo y más que nulo, inexistente. Porque no podía invocar la existencia de una resolución de la Junta municipal, que amparara su actuación. En tal sentido, llama la atención que el escribano autorizante del acto, obviara toda mención sobre la habilidad del intendente, para transferir el inmueble.
Por ello no resulta extraño que un nuevo intendente, en uso de sus atribuciones como administrador de los bienes municipales, otorgue poderes para promover un juicio buscando recuperar bienes, que fueron sacados ilegalmente del patrimonio municipal.
En otro párrafo, la parte apelante aduce ser compradora de buena fe, sosteniendo que no existe un registro dominal de bienes públicos y que los terceros no tienen obligación de conocer la calidad del bien, que el Municipio transfiere.
Sin embargo, debe considerarse que la ignorancia de la ley no exime de su cumplimiento, (art. 20 del c. DE Vélez, art. 8 C.Civil), y en este caso, la entidad beneficiada con la transferencia gratuita debió de conocer que el intendente, conforme a la Ley 222/54, estaba legalmente incapacitado para transferir un bien del dominio municipal. Además, los actos jurídicos no pueden dejar sin efecto las leyes en cuya observancia esté interesado el orden público (art. 21 del C. de Vélez, art. 9 C. Civil), y en el caso de autos está en juego bienes del dominio municipal, que pertenecen a la comunidad toda, razón por la cual no cabe ampararse en las reglas de la buena fe.
Por tanto y en base a las consideraciones que anteceden, corresponde confirmar la sentencia en alzada, con costas.
A su turno, la doctora Zuccolillo Garay de Vouga y el doctor Melgarejo Coronel, manifestaron que se adhieren al voto precedente, por los mismos fundamentos.
Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo precedente y sus fundamentos, el Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de la Capital, Primera Sala, resuelve: Declarar desierto el recurso de nulidad. Confirmar con costas, la S.D. 1009 del 18 de noviembre de 1996.
María Sol Zuccolillo Garay de Vouga; José E. Ríos Cabrera; Eusebio Melgarejo Coronel (Sec. María Adela Clemotte).
Art. 112. Las condiciones de arrendamiento de terrenos municipales para construcción de viviendas, serán establecidas por Ordenanza, en la que se contemplarán los requisitos correspondientes entre ellos un plazo no menos de un año y la revocabilidad en caso de incumplimiento de dichas condiciones.
Concordancia: Artículo 38 (e) de esta Ley.
El arrendamiento de estos bienes proviene de la función social que debe cumplir el municipio. Generalmente los beneficiarios son personas de escasos recursos económicos, que no poseen otro inmueble, poseen buenos antecedentes policiales, penales, y tiene un trabajo que le permite abonar el canon mensual de la ocupación, el cual, le otorga un derecho de preferencia en el momento de la venta del inmueble.
La Ordenanza en cuestión establece por lo general que el arrendamiento debe ser por el tiempo de un año con el pago del canon fijado en ella. La construcción de la vivienda debe contar con la aprobación del plano respectivo. El ocupante si dejara de abonar el canon por un plazo superior a los dos o tres meses, podrá ser desalojado perdiendo todo derecho sobre ella. Asimismo, la venta del inmueble, una vez comprado, no puede realizarle el adjudicatario antes de transcurridos 5 años.
El cumplimiento irrestricto de la ordenanza otorga el derecho a comprar la propiedad previo pedido de la autoridad administrativa.
Art. 113. Cuando los arrendatarios de terrenos municipales hubieren cumplido debidamente los contratos, la Junta Municipal, a petición de ellos podrá proceder a la venta directa de los predios sin que sea necesaria la subasta, previo avalúo pericial.
Concordancia: Artículo 38 (f) de esta Ley.
Se fija el procedimiento administrativo para la venta directa del lote. Las condiciones sine quanun son: ocupación, contrato de arrendamiento, realización de la casa vivienda, cumplimiento irrestricto de la ordenanza respectiva. Sin estos requisitos no son cumplidos, no prospera la venta o si se cumpliera, la misma está sujeta a nulidad.
El ocupante, habiendo cumplido con las reglas de arrendamiento, solicita al INTENDENTE la compra de dicho predio. Los antecedentes administrativos (estado de pago, contrato de arrendamiento, informe de bienes inmobiliarios) son remitidos a la Junta para el estudio de lo peticionado, emita su resolución haciendo lugar a ella o rechazándola. Estos papeles son devueltos a la intendencia para que este, por medio de una resolución, orden la realización de la escritura pública.
La redacción del artículo puede presentar discrepancia en su comprensión al decir que la Junta Municipal procederá a la venta de la tierra. Esto es incorrecto. La Junta aprueba la venta o autoriza al Intendente la venta respectiva.
Art. 114. Las Municipalidades podrán, asimismo, permutar tierras de su dominio privado, cuando la operación sea conveniente a los intereses municipales.
Art. 115. Los excedentes de terrenos del dominio privado municipal cuyo frente y superficie no tengan las dimensiones mínimas exigidas por la ley para constituir un lote, podrán ser vendidos directamente a los propietarios de predios colindantes, previa tasación pericial.
Concordancias: Artículo 113 de esta Ley. Artículo 9 de la Ley Nº 1909/02 De Loteamientos.
La Ley Nº 1909/02 establece que los solares tendrán una superficie mínima de 360 metros cuadrados (12 x 30). Esta es la dimensión mínima de un lote, sea privada o pública. Realizado el loteamiento de la propiedad municipal con la superficie mencionada y existiendo algún lote con una dimensión a aquella, será considerada excedente sujeta a los estipulado en este Artículo.
Sin embargo, la práctica nos señala un procedimiento que palia en algo el problema social del techo propio para conciudadanos de escasos recursos económicos. Por medio de la ordenanza sobre disposición de lotes municipales, se establece que cada lote a ser arrendado y posterior venta, puede tener un mínimo de 180 metros cuadrados (6 x 30), con lo cual, se permite el acceso de lotes municipales a más familias o personas carenciadas.
Art. 116. La Municipalidad podrá arrendar bienes del dominio privado para fines comerciales e industriales.
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