Préstamos hipotecarios y préstamos personales

8.1. Préstamos hipotecarios

Los préstamos hipotecarios son otorgados para financiar la adquisición de viviendas. Son préstamos a largo plazo, entre 15 y 30 años, con tasas que suelen ser variables. Las cuotas de amortización son constantes en el período que va entre cada revisión de tipos. Cuando solicitamos un préstamo es necesario conocer el valor de la cuota mensual. Esta dependerá del monto del préstamo, su duración y tipo de interés aplicado. El cálculo del importe de la cuota mensual es posible hacerlo asumiendo que la tasa no cambiará durante el tiempo que dure la operación.

Gastos asociados a la contratación de préstamos hipotecarios:

El hecho de solicitar un préstamo hipotecario lleva implícito una serie de comisiones y gastos asociados.

Gastos de corretaje. Para dar validez a las escrituras, es necesaria la firma de un corredor de comercio.  Por tanto, incurriremos en el gasto que supone pagar la minuta del corredor.

Seguros.

Seguro de vida. El hecho de solicitar préstamos hipotecarios lleva asociado (obligatoriamente) un seguro de vida que cubra el valor del préstamo.

Ejemplo: Es permisible confeccionar tablas que determinan el importe de la cuota mensual por cada millón UM, según el tipo y el plazo.

Solución:

VA = 1’000,000; n = 5, 10, 15, 25, 30 años; i = 5%, 7%, 9%, 12% y 15% anual; C MESUAL = ?

Para calcular el importe mensual por cada millón de UM aplicamos la fórmula [25]: n = (5*12) = 60 y así sucesivamente; i = (0.05/12) = 0.004166 y así sucesivamente o la función PAGO. Operamos la fórmula o la función con la tasa mensual:

TASA : i/12

Nper : n/12

El sistema de préstamos hipotecarios permite a las personas naturales obtener recursos a largo plazo para comprar, ampliar bienes inmuebles, terrenos urbanizados, casas de playa o campo, oficinas o locales comerciales

Además de la tasa de interés pactada, los bancos toman dos seguros: uno para el inmueble contra todo riesgo, cuyo costo promedio es de 0.054% y es calculada sobre el saldo del préstamo. Aplicado sobre construcciones más no terrenos. Otro seguro es el de desgravámen, su costo promedio es 0.096% si es para el titular más el cónyuge y de 0.054% si es sólo para el solicitante. Cabe señalar que los parámetros y métodos para trabajar el Crédito Hipotecario son los mismos que utilizan para la elaboración de la tabla de amortización de créditos tradicionales.

Opciones:

Valor del inmueble, representa el valor de adquisición del bien, es el monto a financiar por el Banco, fijado por acuerdo de las partes. Usualmente el banco financia el 70% u 80% de dicho valor.

Detalles. Debe especificarse del monto a financiar que porcentaje corresponde a las construcciones y cual a los terrenos, por cuanto el seguro del inmueble es aplicado únicamente sobre el valor de las construcciones. El seguro de desgravámen, sin embargo, es aplicado sobre el monto total a financiar, es decir, sobre el valor de las construcciones y el valor del terreno.

Seguro Inmueble. Es el que cubre las construcciones contra todo tipo de riesgos.

Seguro de Desgravámen. Efectivo al fallecer el titular, el seguro permite la exoneración del pago del resto del préstamo al cónyuge del fallecido.

8.2. Préstamos personales

El Préstamo Personal. Es aquel en el que el prestamista otorga fondos a ser cobrados en plazos establecidos en un contrato de préstamo, a una tasa que al día de hoy puede ser conocido (tipo fijo) o desconocido (interés variable). Estos fondos son de libre disponibilidad del prestatario. Otorgados exclusivamente contra garantías personales del solicitante. El riesgo asignado por las entidades financieras a este tipo de préstamo, es superior al de los préstamos hipotecarios, lo cual repercute indudablemente en su tasa de interés.

8.2.1. Tipos de Préstamos Personales  

Es la misma que la indicada en el punto 5 del presente libro.

1º. Según el tipo de interés distinguimos tres clases de préstamos personales:

a. De interés fijo

b. De interés variable

c. De interés mixto

2º. De acuerdo al concepto de carencia distinguimos dos clases de préstamos:

a. Préstamos personales sin carencia

b. Préstamos personales con carencia

3º. La tercera clasificación tiene su base en las diferentes modalidades de cuota:

a. De cuota constante

b. De cuota fija

c. De cuota creciente

d. De cuota decreciente

4º. La cuarta clasificación tiene su base en la diferente periodicidad de la cuota. En función del pago de la cuota se pueden distinguir varios tipos:

a. Mensuales (la más común)

b. Trimestrales (poco usada)

c. Semestrales (raramente usada)

d. Anuales (Existe como opción, no es de uso común, significa fuertes desembolsos).

8.2.2. Características    

A) Límite máximo

Para el cálculo de la financiación máxima, las entidades siguen dos criterios:

La solvencia del prestatario. La entidad recaba información sobre la situación patrimonial del prestatario, boletas de pago, ingresos, etc., para asegurarse el pago de las cuotas.

Estipulan un máximo para el producto. La entidad, a la hora de comercializar el producto, e independientemente del riesgo del usuario, establece la cantidad máxima del préstamo.

B) Riesgo de crédito o impago

Como ya señalamos al inicio, estos fondos pueden ser usados para cualquier fin. Como garantía, el préstamo se sustenta en la garantía personal del prestatario. A efectos de poder cuantificar el riesgo asumido, la entidad recurre a una gran cantidad de información; obliga al prestatario a contratar seguros (como por ejemplo, seguros de vida).

C) Tipo de interés

Como especificamos en los puntos anteriores, los préstamos pueden ser a tipo de interés fijo o referenciado a un índice. Los préstamos a tipo fijo tienen expresado el mismo en el contrato y es conocido desde el inicio, mientras que los referenciados a índice sólo tienen establecido en el contrato el indicador a utilizar sobre ellos, pero su evolución es desconocida y depende  del mercado.

D) Comisiones y gastos asociados

Las comisiones que detallamos a continuación son aplicables a todas las modalidades de préstamos personales:

1. Apertura. Porcentaje sobre el total concedido. Generados para cubrir los gastos de tramitación del préstamo. Normalmente lleva asociado una cuantía mínima. Aplicado al inicio del préstamo y cobrado una sola vez.

2. Estudio. Porcentaje sobre el total concedido. Generado para cubrir los gastos de estudio del préstamo. Aplicado al inicio del préstamo y cobrado una sola vez.

3. Amortización y pagos anticipados. Aplicable únicamente sobre el capital pagado con anticipación y existe únicamente si el hecho es llevado a cabo. Sirve para compensar a las entidades por la pérdida de beneficios que supone el pago anticipado a voluntad del prestatario. En los préstamos variables hay un máximo legal. En cambio, en los préstamos fijos, salvo en el caso de subrogación, no existe máximo establecido, debido, en gran parte, al mayor riesgo asociado.

8.3. Riesgo de interés

El riesgo depende de las características del préstamo. El préstamo a tipo fijo tiene un porcentaje de riesgo diferente a un tipo variable. Distinguimos 2 situaciones:

1. Subida de los tipos de interés: Los préstamos de tipo variable perjudican al prestatario por el incremento de los intereses, contrariamente lo benefician los préstamos de tipo fijo, las cuotas permanecen constantes. Algunas entidades ofrecen préstamos a tipo variable con un límite máximo en el tipo de interés (a través de una cláusula que limitaría la posible pérdida al prestatario).

2. Bajada de los tipos de interés: Es la situación inversa. Los préstamos de tipo variable benefician al prestatario por la baja de los intereses, contrariamente lo perjudican los préstamos a tipo fijo, las cuotas permanecen constantes.

Desde el punto de vista de la entidad, tiene más riesgo prestar a tipo fijo que a tipo variable, por ésta razón las entidades financieras suelen asociar comisiones más altas a estos préstamos y así traspasar la demanda de préstamos a aquellos referenciados a tipos variables. Por esa misma razón, el plazo máximo para fijos es menor que el de los variables. En los préstamos a tipo fijo, la comisión suele ser alta, para que el usuario no pague el préstamo ante cualquier bajada en los tipos de interés.