|
|
 
|
Contribuciones para la Formulación
de un Sistema de Cuentas RegionalesFernando H. Laveglia
Esta página puede carecer de formato, fórmulas, notas, gráficos o tablas. Puede bajarse el libro completo en formato PDF (132 págs. 862 Kb)
pulsando aquí
Actividades inmobiliarias, empresariales y de alquiler
1) Actividades Inmobiliarias:
Esta actividad incluye a las empresas inmobiliarias y al sector propiedad de vivienda. Las primeras se dedican a la intermediación en la compra-venta y alquiler de bienes inmuebles, y a la administración de consorcios.
El valor bruto de producción surge del margen bruto de intermediación en la compra-venta de inmuebles y las comisiones obtenidas por los alquileres pactados entre locador y locatario. La fuente de información de estos datos pueden ser censos económicos recientes. Si ello no es así, se sugiere identificar empresas representativas en la prestación de este servicio y confeccionar una cuenta de producción específica.
El arrendamiento de inmuebles es un servicio de tipo mercancía, por lo que está incluido dentro de los límites de la producción.
Este subgrupo incluye tanto a los edificios para habitación (residenciales) como los dedicados a actividades económicas (no residenciales). En el caso de los últimos, para el cálculo del valor de producción debe recurrirse a las informaciones de los sectores que efectivamente lo pagan. Tanto en el sector industrial como comercial este valor aparecerá dentro de los componentes de su consumo intermedio.
En el caso de los edificios residenciales, la cobertura del sector se define incluyendo a todas las unidades habitadas, con independencia de que sean alquiladas u ocupadas por sus propios dueños.
En consecuencia, la producción del servicio de vivienda está compuesta por los servicios efectivamente pagados por los hogares (alquileres), más el imputado a las viviendas ocupadas por sus propios dueños. En este último caso, se imputa un alquiler medio de mercado al total del stock de viviendas disponibles.
Surge claramente que la dificultad principal en la medición de este sector es la determinación del stock anual de viviendas disponibles. Para esta situación pueden recomendarse dos procedimientos que se definen con referencia a la disponibilidad de datos censales (Censos de Población y Viviendas):
1) Extrapolar los valores del último censo disponible en función de las incorporaciones netas registradas, que surgen del cálculo de las actividades de construcción, y
2) La interpolación entre censos.
Un enfoque relativamente razonable para encarar el primer caso sería a partir de la siguiente expresión:
Donde:
Vi j = Stock de viviendas en el período i para la jurisdicción j
VFPi j = Cantidad de viviendas finalizadas en el período i para la jurisdicción j con financiamiento público
VFPri j = Cantidad de viviendas finalizadas en el período i para la jurisdicción j con financiamiento privado
Di j = Demoliciones efectuadas en el período i para la jurisdicción j
La fuente de información para VFPi j y VFPri j corresponden al mismo criterio utilizado para el cálculo del sector construcción; es decir, los permisos acordados. En este sentido debe seguirse el criterio metodológico señalado para el cálculo de dicho sector. En el caso específico de VFPji y en el caso que no se encuentren incluidos en los datos locales, deberá obtenerse la información de los organismos públicos encargados de llevar adelante este tipo de actividad.
El stock de viviendas original (Vi j – 1), surgiría del último Censo que incluya el relevamiento de viviendas en la jurisdicción correspondiente.
En el caso de Di j, a no ser que se trate de una jurisdicción con áreas urbanas de mucha concentración demográfica en donde en general un permiso de construcción es precedido por una demolición –y en este caso, el dato se obtendría de los registros de los gobiernos de las ciudades-, podría no considerarse o a lo sumo estimar un coeficiente surgido de algún análisis, relevamiento o información histórica.
En el caso de la interpolación, que supone contar con las cifras de viviendas entre dos censos consecutivos, se puede aplicar un procedimiento que permita estimar VFPi j + VFPri j – Di j de la siguiente manera:
Finalmente, se distribuye (2) de acuerdo a la siguiente función general:
Donde j es el período de construcción de una vivienda en la jurisdicción j y VFPri son los permisos de construcción de viviendas privadas; esta relación supone que de existir construcción no autorizada o sin necesidad de permiso, esta se construye en el mismo período que la autorizada. La VFPi j se estima como neta de demoliciones totales porque es muy difícil conseguir este dato. Este método como el anterior excluye a los edificios no residenciales.
El cálculo del valor de producción se puede realizar mediante dos métodos alternativos: a) Mediante la estimación directa del alquiler medio mensual o anual de una vivienda tipo. La multiplicación de este valor por el número de viviendas será equivalente a la producción bruta; b) Valuando el stock de viviendas en base a un precio medio para una unidad tipo, multiplicándolo por el número de viviendas y estimar sobre él, el valor de la renta total.
El primero resulta el más recomendable teniendo en cuenta que, en general y en aquellas jurisdicciones donde se releva un índice de precios al consumidor, el alquiler forma parte del mismo y por lo tanto puede obtenerse más fácilmente el dato.
En el consumo intermedio de este subgrupo se consideran los gastos de uso, conservación y reparaciones, entre los más importantes.
Volver al índice de Contribuciones para la Formulación de un Sistema de Cuentas Regionales
Volver a "Libros Gratis de Economía"
Volver a la "Enciclopedia y Biblioteca de Economía EMVI"
