1.1.3.- Hipótesis y tesis.

El punto de partida de este trabajo no lo marcó el deseo de recopilar información exhaustiva sobre un problema jurídico, hasta el punto de producir un tratado. Al contrario, el espíritu de este trabajo se forja a partir de un periodo de vida en la Comunidad Valenciana, que coincide con el desarrollo del primer ciclo de doctorado. De esto surge el interés como jurista ante un problema que en ese momento aparece incesantemente en los medios de comunicación regionales, pero que no logra arrastrar debates doctrinales amplios, con obras de envergadura, más allá de artículos especializados. Son muy pocos los autores que en ese momento tienen la mirada puesta en el agente urbanizador, quizá porque hasta la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, el Derecho Urbanístico estatal dominaba ficticiamente un panorama en el que el agente urbanizador valenciano, parecía limitado como reducto discordante.

Luego, tras la apresurada toma de posiciones autonómica y el desarrollo legislativo posterior, el agente se ha expandido en tres o cuatro años, con una velocidad que ha impedido un análisis de suficiente serenidad, máxime en una legislación urbanística que sobrepasa largamente los dos mil artículos en las diferentes legislaciones, y los diez mil en los reglamentos. Todavía, es muy limitado el número de nuestros autores que ha decidido afrontar este problema con la dimensión que merece.

Tomando estas premisas como punto de partida, el trabajo pretende hacer un estudio y reflexión sobre las posibilidades de la iniciativa privada empresarial, no vinculada a la propiedad del suelo en los procesos de urbanización. Se trata de indagar, primero, sobre si verdaderamente ha sido posible llevar a cabo la empresa urbanizadora, tal y como sería previsible si tomásemos sin mayor contraste el artículo 38 de nuestra Constitución cuanto alude a “la libertad de empresa en el ámbito de la economía de mercado”, aunque en el caso concreto ha sido necesario bastante lapso desde la promulgación.

Aceptando que es posible, queremos conocer y diferenciar las diferentes modalidades que permite el Derecho estatal, para profundizar a continuación en el agente y sus variantes. La reflexión principal nos lleva al modo en que los fines públicos se están llevando a cabo por este tipo de empresas, al papel de la Administración y los propietarios. Sin rehuir la cuestión más amplia y la más obvia ¿cómo repercute esto en el mercado del suelo y la vivienda?

Pensamos que una figura empresarial, elegida por la Administración con arreglo a criterios objetivos, que cuente con la implicación de propietarios y de la propia Administración, es una vía eficaz de acometer la gestión y ejecución urbanística. Y esto puede llevarse a cabo con gran economía de recursos, en beneficio de todas las partes, por desarrollarse bajo la gerencia de personas (físicas o jurídicas) especializadas en la materia, con recursos inalcanzables en muchos casos para los propios propietarios o para la Administración. Ahora bien, cuando estos últimos estén en condiciones de competir en igualdad de condiciones debe favorecerse su intervención.

Nuestra posición no quiere eludir algo que nos concierne también como juristas, como es el modo de aplicar las normas. Pensamos que son demasiadas las normativas que chocan, allí donde la presión urbanística e inmobiliaria es mayor, con poderes que impiden su adecuado resultado. A diferencia de nuestro entorno, la ejecución urbanística es considerada como fuente de ingresos de todo tipo para los ayuntamientos, más que como una actividad que requiere partidas para la inversión en dotaciones destinadas a la comunidad, y esto no debería pasar desapercibido para quienes pretenden que toda una lista de leyes urbanísticas no ha funcionado en nuestro país porque no eran buenas. Quienes piensan que dejando todo igual, con una nueva ley se solucionarían los problemas, quizá cometieran pecado de ingenuidad.