4.2.- Propiedad del suelo y derechos urbanísticos en Derecho comparado:

En la generalidad de los países que hemos tomado en consideración, la propiedad aparece como un derecho garantizado constitucionalmente que puede someterse a límites pero no puede ser objeto de desnaturalización. En palabras de BETANCOR y GARCÍA BELLIDO, “la propiedad no es un derecho omnímodo, sino que está sujeto a límites funcionalizados al servicio del interés general. Esto es así con independencia de cualquier expresa declaración relativa a su función social”.

Puede citarse el caso de Alemania en el cual existe un claro límite en el derecho de propiedad del suelo, de manera que si ésta se retiene sin edificar durante un plazo superior a siete años, se pierde el derecho a indemnización en caso de modificación del planeamiento. Puede llegarse, en última instancia, a que el municipio imponga la construcción al propietario que no ha construido si se justifica la escasez de viviendas construidas.

Holanda es otro supuesto en el que la propiedad está sujeta al interés general, de manera que la expropiación urbanística y el uso público con fines urbanísticos no levantan ni rechazo en la comunidad ni ansias especuladoras. De este modo los propietarios se avienen con facilidad a transacciones razonables cuando están ante un procedimiento de enajenación forzosa.

Respecto a la titularidad del derecho a urbanizar, BETANCOR y GARCÍA BELLIDO esbozan la situación general mediante la ejemplificación de lo que sucede en el grupo de países objeto de estudio. En todos los casos puede apreciarse que, aun siendo un derecho inscrito en la esfera del propietario, es a través del planeamiento como se hace ejercitable, no sólo por los dueños, sino también por otras personas como los promotores, la Administración o los particulares.

Estrechamente relacionado con la propiedad aparece la valoración del suelo, que en la mayoría de ordenamientos estudiados responde a precios de mercado, pero a diferencia de lo que se produce en España, donde el valor de mercado es el expectante, es decir el valor futuro otorgado por el plan desde que se aprueba, en Derecho comparado el valor es el actual existente, aunque quepa tomar en cierta consideración - según los casos - los incrementos que pudiera producir el planeamiento.

En palabras de BETANCOR y GARCÍA BELLIDO, “esto significa que en la tasación concreta de mercado que se realiza en cada caso y momento, el valor de partida, en todo caso, es el del bien en su estado actual o presente, más ( o menos) una estimación razonable del eventual futuro expectante “apreciado” por el tasador y previendo el destino que el planeamiento autorizaría al suelo (no hay valoraciones administrativizadas), lo que tiene un efecto tanto de incremento como de decremento del valor actual de tasación”.

Por referirnos a supuestos concretos, mientras en Inglaterra existen posibilidades de negociación entre propietario y/o promotor y Administración, relativas a la fijación tanto de precio como de aprovechamiento, en Holanda se está sujeto a un pacto libre, pero razonable conforme a la percepción que se tiene del suelo como bien público. Por el contrario, en los sistemas de raíz administrativista, como Alemania, Francia e Italia, el valor es el mismo que el fiscal (Francia) o el actual existente (Alemania, Italia, Suiza) sin permitirse que pueda exigirse o garantizarse ninguna expectativa derivada del valor creado por el planeamiento, ya que éste al no ser obligatorio y no haberse realizado todavía, sus valores futuros no forman parte del contenido de los derechos adquiridos por la propiedad en ese momento.