5.4.- El agente urbanizador: aspectos preliminares.

El agente urbanizador es la principal innovación de la Ley valenciana que, lejos de continuar con los sistemas de actuación tradicionales en el Derecho estatal, establece un único sistema. Se trata, como señala el parágrafo III de su preámbulo, “ de una persona pública o privada que en un momento dado asume, voluntariamente, la responsabilidad pública de promover la ejecución de una actuación urbanizadora (el compromiso de implantar unas infraestructuras de urbanización públicas, obras públicas, alcantarillado, etc) en desarrollo de la calificación urbanística del suelo prevista por el plan. Se compromete pues, a realizar y gestionar las inversiones (públicas o privadas) necesarias a tal fin. Para ello el urbanizador no necesita ser el propietario civil de los terrenos, ni ha de convertirse en propietario de los solares resultantes.”De este párrafo pueden destacarse algunos aspectos que tampoco pasan desapercibidos para la doctrina, como sucede con el carácter de agente público. Así, PAREJO y BLANC señalan que esta responsabilidad se refiere a las actuaciones integradas (la gestión y ejecución urbanística de un polígono compuesto por diversos terrenos), dado que ésta siempre es pública, mientras que sería accidental para la ejecución de actuaciones aisladas (las referidas a un solo solar o a su edificación), donde la gestión puede ser pública o privada.

La responsabilidad del agente como comisionado del interés público alcanza a lo que establece el artículo 67, 3 de la LRAU, es decir, a financiar y garantizar la ejecución de las obras y compensaciones necesarias, de modo que pueda culminar el compromiso adquirido con la Administración al resultar adjudicatario por ésta del Programa que haya sido promovido.

De lo anterior, pensamos que conviene matizar que este papel de agente público no puede empañar la importancia de la Administración en el caso de que hubiera optado por la gestión indirecta (si actúa directamente, entonces resulta incuestionable su protagonismo), encomendando la ejecución a una empresa privada, constituida por empresarios urbanizadores, o por propietarios si hubiesen ejercitado su opción preferente. La del agente es una responsabilidad contractual, derivada de la naturaleza concesional de su compromiso, pero ello no supone que su actuación sea la única , ni que pueda eclipsar al resto de sujetos, o sea, a la Administración que sigue siendo responsable última, y a los propietarios que no sólo se limitarán a ceder sus parcelas, sino que también están obligados a un deber de colaboración, cuyo incumplimiento acarrea la sanción jurídica expropiatoria.

Llama la atención el hecho de que el agente quede referido a las Actuaciones Integradas, lo cual evidencia un tanto el paso de los años transcurridos desde la publicación de esta norma. Parece como si hacer ciudad se refiriese esencialmente a terrenos urbanizables listos para ser transformados en solares urbanos edificables, en tanto que la ciudad consolidada queda al margen de esta idea de transformación y renovación urbana. Es como si los edificios viejos, inadaptados a su contexto, con falta de servicios elementales careciesen de repercusión urbanística y a lo sumo la tuvieran doméstica.

Se echa de menos en este aspecto algo que ya ha sido tomado en consideración por algunas comunidades autónomas como es el agente edificador o responsables de crear ciudad en el sentido moderno, allí donde las viejas paredes apenas enmascaran lugares más o menos insalubres e inadecuados para una correcta vida ciudadana. Por citar un ejemplo, Extremadura, cuya Ley urbanística es de las más recientes, y parece haberse forjado en gran medida sobre la LRAU, ya recoge esta figura urbanística que no sólo se dirige a fomentar la fuerza expansiva de las ciudades, sino a obtener un adecuado aprovechamiento de los recursos, entre los que se halla el suelo rústico y, por supuesto, el urbano deficientemente utilizado. Esto, como veremos, no supone incrementar el aprovechamiento de los suelo y edificios urbanos del interior, sino que proporcionen a su comunidad los usos y las dotaciones que se consideran esenciales en este momento.

Además, tendría una fácil inclusión por continuar dentro de la tradición negocial entre particulares, como variante del contrato de obra persistente en diversos lugares del territorio nacional, entre ellos la zona levantina . Si BLANC encuentra en el agente urbanizador una consecuencia de ese tipo de contrato, muy popular en la Comunidad Valenciana, por el que el propietario aportaba el suelo y el constructor hacía y pagaba la obra, repartiéndose ambos la edificación, no sería menos inadecuada con ese antecedente histórico la existencia de un agente edificador. Alguien que al estilo de lo que acabamos de decir rehabilite o construya un edificio por su cuenta, y comparta el resultado con el propietario inicial.