Tesis doctorales de Economía


O SETOR IMOBILIÁRIO INFORMAL E OS DIREITOS DE PROPRIEDADE: O QUE OS IMÓVEIS REGULARIZADOS PODEM FAZER PELAS PESSOAS DE BAIXA RENDA DOS PAÍSES EM DESENVOLVIMENTO

Krongnon Wailamer de Souza Regueira


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4 O USO DO IMÓVEL COMO INSTRUMENTO DE GARANTIA E AS DIFICULDADES PARA A OBTENÇÃO DE CRÉDITO EM ECONOMIAS EM DESENVOLVIMENTO

4.1 INTRODUÇÃO

A escassez de poupança faz com que a obtenção de financiamento para projetos de investimento não seja uma tarefa das mais fáceis, principalmente nos países mais atrasados. Além dos riscos inerentes aos projetos, estes países possuem economias instáveis e um sistema jurídico ineficiente que tende a modificar as regras pré-estabelecidas sempre que ocorrem crises na economia. Contratos de longo prazo tornam-se muito arriscados devido à incerteza inerente às condições econômicas futuras, que refletirão não apenas no fluxo de receita das empresas, como também na possibilidade de mudança das regras dos contratos, o que sempre trará prejuízos para uma das partes. Essa escassez de crédito provoca a elevação dos juros, que em alguns casos são proibitivos, impedindo a realização de novos empreendimentos ou a ampliação dos já existentes.

Grandes empresas, com sólidas garantias, ainda assim encontram dificuldades para obter financiamento de longo prazo. No caso do Brasil, o BNDES é um dos raros bancos que se dispõe a financiar projetos de longo prazo, e as maiores beneficiadas são as grandes empresas. Estes créditos são direcionados e possuem taxas de juros menores do que as do denominado crédito livre, o que implica em uma forma de subsídio para seus receptores.

Entretanto, quando se menciona o termo garantia, pouco se fala sobre os ativos que cumprem bem este papel. Não faria sentido dar como garantia uma certa quantia em dinheiro equivalente ao valor do empréstimo, tendo que pagar juros pelo financiamento e mantendo a soma retida. Neste caso, o empresário, possuindo a quantia necessária, usaria esta para realizar o investimento, pois não faria muito sentido buscar um empréstimo dando como garantia um valor igual e ainda arcando com os custos de transação e o pagamento dos juros. Bens como automóveis, jóias, mercadorias e estoques apresentam limitações, pois podem ter seu valor abruptamente reduzido caso sofram danos provocados por acidentes, incêndios, roubo, furto, entre outros, além de sofrerem problemas em relação à qualidade dos mesmos. Em último caso, podem ser escondidos, removidos, desmontados, fracionados, adulterados e podem ser facilmente ocultados caso a justiça exija sua apreensão. Além disso, se durante a vigência do contrato de financiamento, caso o proprietário do bem esteja usufruindo o mesmo, ainda que não aconteçam os incidentes supracitados, ocorre em muitos casos uma depreciação natural que reduz o valor do bem em questão.

O imóvel é considerado uma excelente forma de garantia, pois trata-se de um ativo que não pode ser transportado, removido ou ocultado, sendo assim facilmente localizável. A transferência de propriedade exige certos procedimentos burocráticos e precisa ser registrada formalmente. Desta forma, o imóvel, mesmo sendo um ativo de reduzida liquidez frente a outros ativos monetários e não monetários, presta-se ao papel de ser um ótimo colateral para a aquisição de empréstimos e financiamentos.

De Soto enfatiza a importância da propriedade dos imóveis, sobretudo em seu segundo livro, como uma forma de propiciar um capital, que pode ser utilizado pelas pessoas para ter acesso ao mercado de crédito. Neste caso, segundo ele, as pessoas de menor renda têm dificuldade em obter crédito, pois os seus imóveis não são formalmente registrados, e com isso não podem ser fornecidos como garantia.

Este capítulo tratará do uso do imóvel como instrumento garantidor do financiamento e dos obstáculos existentes nos países em desenvolvimento provocados pela ineficiência do judiciário e agravado pela escassez de crédito. Inicialmente será analisada a importância dos ativos imobiliários na obra de Hernando de Soto. Depois, discutir-se-á como as instituições dos países em desenvolvimento diferem daquelas existentes nos países desenvolvidos, o que altera alguns dos resultados esperados por De Soto. Por último, será mostrado que tipo de mudanças são necessárias, juntamente com o advento dos direitos de propriedade, para que as pessoas mais pobres possam acessar mais facilmente o mercado de crédito.


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