Tesis doctorales de Economía


O SETOR IMOBILIÁRIO INFORMAL E OS DIREITOS DE PROPRIEDADE: O QUE OS IMÓVEIS REGULARIZADOS PODEM FAZER PELAS PESSOAS DE BAIXA RENDA DOS PAÍSES EM DESENVOLVIMENTO

Krongnon Wailamer de Souza Regueira


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5.8 AS RELAÇÕES ENTRE TRABALHO, MORADIA E ATIVIDADES EMPRESARIAS NAS FAVELAS DO RIO DE JANEIRO

Em consonância com as idéias de Abramo et al., DEININGER e FEDER (1998) enfatizam três pontos que emergem de um sistema de direitos de propriedade bem definidos: Em primeiro lugar, quanto maior for a densidade populacional, uma elevação na segurança em ocupar a terra, o que necessariamente não equivale a um título formal de propriedade, tem um importante impacto no aumento do investimento. Em segundo lugar, existem evidências de que quanto mais elevado for o grau de transferência de direitos, haverá incentivos extras para investimentos e uso mais eficiente do trabalho familiar. Por último, a capacidade de poder usar a terra como colateral aumenta o acesso, no médio e longo prazo, ao mercado de crédito formal, caso a possibilidade de execução da propriedade dada como garantia seja alta.

Deininger e Feder centraram seus estudos em áreas rurais, porém muitos dos seus apontamentos podem ser estendidos para áreas urbanas, guardadas as devidas particularidades. Como ressaltam ALSTON, LIBECAP e MUELLER (1999) em estudo sobre a questão fundiária na Amazônia, a importância dos direitos de propriedade crescem na mesma proporção em que diminui a distância da terra em relação ao mercado. Tal análise pode ser transposta para as áreas urbanas, onde a valorização do imóvel, após a concessão do título de propriedade, seria mais provável nas áreas próximas aos mercados. A proximidade do mercado permite, na presença dos direitos de propriedade, a obtenção de uma renda extra em comparação às terras sem direito de propriedade, o que eleva o valor presente das propriedades regularizadas.

Os imóveis informais, localizados em áreas mais densamente povoadas e de maior dinamismo econômico são mais procurados, o que tende a elevar o valor dos mesmos. Neste caso, a concessão de títulos de propriedade, vista pelo prisma da valorização dos imóveis, não beneficiaria a todos de forma equânime. Seguindo a linha desenvolvida por Abramo et al., pode-se imaginar que em um único espaço coexistem habitações e atividades geradoras de renda. A maior densidade populacional permite o acesso a um mercado mais amplo, o que eleva a capacidade de geração de renda de muitas atividades informais.

Nesta pesquisa, ABRAMO et al. (2003c) constataram que 8,1% dos empreendedores não possuem sócio, 73,8% possuem um sócio, enquanto 15,0% possuem dois sócios. Além disso, em quase a sua totalidade, esses sócios residem na própria comunidade. A maior parte dos empreendimentos funciona seis (18,2%) ou sete dias (72,4%) por semana. Do total de entrevistados, 77% acreditam que mais de 90% dos seus clientes vem da própria comunidade, enquanto 47,3% crêem que 100% dos seus clientes são oriundos da própria comunidade.

Pelos dados citados anteriormente é possível perceber que os empreendimentos informais existentes nas favelas cariocas possuem a sua dinâmica econômica circunscrita à comunidade onde estão inseridos. As regras informais podem ser compreendidas pelas pessoas que vivem e transacionam na comunidade, porém as pessoas que não residem na mesma podem ter dificuldades em interpretá-las e aceitá-las.

Por que motivo os empreendedores informais buscariam crédito? O mais provável seria para expandir fisicamente ou promover melhorias qualitativas em seus empreendimentos. Contudo, se a quase totalidade dos clientes são pessoas que residem na comunidade, torna-se mais difícil expandir o empreendimento. As relações dos empreendimentos com agentes econômicos de fora da comunidade deveriam ocorrer não apenas através da aquisição de insumos, mas também da oferta de bens e serviços. A busca de financiamento em países em desenvolvimento, algo considerado difícil, deve ter por objetivo maximizar os possíveis retornos dos investimentos, contudo, para isso é necessária uma expansão do mercado consumidor para que as economias de escala possam ser atingidas e assim os empreendimentos tornarem-se viáveis. Buscar crédito para investir em negócios cujo alcance está limitado à própria comunidade não parece ser uma alternativa viável para promover o desenvolvimento de um país de forma mais acelerada.

Existem obstáculos que dificultam a expansão da clientela dos negócios informais situados em favelas ou regiões consideradas perigosas. Esses fatores não são resolvidos através da concessão de títulos de propriedade. Assim como a valor de um imóvel não depende somente das suas condições estruturais e estéticas, mas também de fatores como a sua localização, índices de segurança e violência da região, acesso aos serviços públicos, poluição ambiental, entre outros, o valor presente líquido do retorno de um investimento estará sujeito a diversas variáveis que independem dos direitos de propriedade.

Em outra pesquisa realizada por ABRAMO et al. (2003a), e que analisou as transações que envolviam apenas os imóveis formais , buscou-se encontrar os motivos que estimulavam ou afastavam as pessoas que mudavam de imóvel. A maioria dos entrevistados (74%), respondeu que a localização foi o fator decisivo para a mudança do imóvel, enquanto 26% responderam que o motivo principal foi o imóvel em si. A pesquisa pediu para cada pessoa ordenar os três principais motivos, em relação ao bairro, que a levaram a sair do imóvel anterior. O fator que mais pesou foi a distância em relação ao local do trabalho. Entretanto, o fator proximidade de favelas e violência ficaram em terceiro e quarto lugares respectivamente como o principal motivo para que as pessoas buscassem um novo imóvel. Como segundo principal motivo os entrevistados escolheram a violência em primeiro lugar, enquanto a proximidade de favelas ocupou a quinta colocação. A proximidade de favelas também aparece na quarta colocação como terceiro principal motivo (ABRAMO et al., 2003a).

A pesquisa mostra que os moradores das áreas formais do Rio de Janeiro imputam às favelas um peso significativo na sua decisão de mudar de imóvel. A violência, que geralmente está associada às favelas, também é um outro motivo para tal decisão. Por que as pessoas têm interesse em deixar de residir em locais próximos às favelas? A resposta mais provável deve estar relacionada não apenas à questão da violência, mas também às externalidades negativas provocadas pela existência de uma favela no bairro ou próxima ao mesmo. Tais externalidades estão relacionadas à desvalorização do imóvel, à restrição para chegar tarde em casa, ao temor das balas perdidas, entre outros motivos.

Se as pessoas estão se desfazendo de imóveis regularizados porque estes ficam nas cercanias favelas, fica difícil aceitar a hipótese de que os imóveis situados em favelas e outras áreas perigosas sofrerão uma grande valorização em decorrência da concessão de títulos de propriedade. Os mesmo fatores que afastam as pessoas que morar próximas às favelas provavelmente também afastarão pessoas que porventura desejariam comprar um imóvel na própria favela.

Outra pesquisa demonstra que os imóveis das favelas são, em sua maioria, adquiridos por pessoas que residiam nas mesmas. A pesquisa mostra que 57% dos compradores moravam antes na mesma comunidade. Além disso, os adquirentes são, em sua maioria, do sexo feminino. Os resultados parecem indicar uma tendência de que as transações neste mercado imobiliário ocorram entre os moradores, o que reduz consideravelmente o escopo das mesmas. Dado que a oferta de imóveis é um fator fixo no curto prazo, essa restrição no lado da demanda impede uma maior valorização destes imóveis (ABRAMO, 2003b).

O perfil dos compradores de imóveis também não é homogêneo, como o pensamento convencional poderia supor. Em sua maioria, os compradores de imóveis são mulheres, que respondem por 62,3% das operações de compra realizadas. Em algumas favelas, como no Borel, a participação feminina na compra dos imóveis atinge 85,7%. Contudo, deve ser ressaltado que nos bairros onde houve melhorias em decorrência do programa Favela-Bairro, o predomínio das mulheres cai para 58%. Entre os vendedores e locatários também existe uma predominância das mulheres, com taxas próximas ao percentual de compradores. A renda familiar dos demandantes situava-se na faixa de um a três salários mínimos. Em contrapartida, os vendedores possuem renda menor, com predominância da faixa que vai até dois salários mínimos. (ABRAMO, 2003b).

Essa diferença entre as preferências de homens e mulheres na decisão de comprar e vender imóveis pode estar relacionada a uma maior preocupação com os filhos e a família. Possivelmente a taxa de desconto das mulheres é menor do que a dos homens, fazendo com que as mesmas realizem um maior sacrifício no presente para poder usufruir o imóvel no futuro. Um outro fator que poderia explicar esta diferença seria o fato de que as mulheres sempre ficam com os filhos quando o casal se separa, o que estimula a demanda por um imóvel próprio. Por outro lado, os imóveis das favelas que receberam investimentos do programa Favela-Bairro tiveram uma significativa valorização. Como na média a renda das mulheres é menor que a dos homens, isto provavelmente explica a queda da participação feminina na compra de imóveis nas comunidades que tiveram melhorias em função destes investimentos. Os estudos mostraram que a renda é mais elevada nas comunidades que foram atendidas pelo Favela-Bairro, bem como a renda familiar dos vendedores, de modo geral, é mais baixa que a dos compradores. Isso pode indicar uma tendência de “enriquecimento” da comunidade com a posterior migração dos vendedores para outras comunidades onde os imóveis sejam mais baratos. Os compradores também possuem um nível de escolaridade mais elevado que os vendedores, o que aponta alguma correlação entre o nível de instrução e a renda recebida. Em contrapartida um resultado, que ABRAMO (2003b) considera curioso, os locatários possuem um nível de instrução mais elevado que compradores e vendedores. A explicação para ele estaria ligada ao fato de os locatários serem mais jovens e terem desfrutado de maior acesso à educação,

Qual a origem dos recursos e como são realizadas as transações envolvendo imóveis nas favelas do Rio de Janeiro? Inicialmente, a pesquisa constatou que o valor médio dos imóveis no ano de 2001, período em que foram realizadas as entrevistas, era de R$ 11,5 mil. Todavia, os preços se situam em uma faixa bem ampla, variando de R$ 2,3 mil na Vila Vintém até R$ 40 mil na Tijuquinha. Considerando que o salário mínimo vigente na época era de R$ 180,00, o valor médio de um imóvel em uma favela da cidade do Rio de Janeiro correspondia a aproximadamente 64 salários mínimos. Nota-se com clareza que o valor médio do imóvel está muito acima da renda média das partes que interagem neste mercado imobiliário. (ABRAMO, 2002 e ABRAMO, 2003b)

Dado que o financiamento bancário é difícil para aquisição de imóveis, mesmo para pessoas de renda mais alta, os compradores de imóveis em favela necessitam buscar mecanismos, sejam formais ou informais, para terem acesso à residência própria. Em 62,5% das transações, a operação de compra/venda foi feita à vista, porém havia alguma forma de financiamento em 17% das transações. A troca de imóveis não apresentou um peso significativo (ABRAMO, 2003b).

Os recursos utilizados para comprar os imóveis tiveram origem na venda de outro imóvel (27%), empréstimos de parentes (25%) e poupança em dinheiro (18%). Os empréstimos de parentes adquirem maior importância nas favelas onde ocorreu o programa Favela-Bairro, pois os imóveis nestes locais tornaram-se mais valorizados. Neste caso, 35% dos imóveis adquiridos tiveram como fonte de financiamento o empréstimo de parentes, o que, para (ABRAMO, 2003b) revela que existe um esforço maior por parte dos interessados em adquirir imóveis nas favelas que receberam investimentos públicos.

Existe um dado que revela a precariedade dos postos de trabalho ocupados pelas pessoas que residem em favelas. Como revela ABRAMO (2002, p.4): “A indenização trabalhista (incluindo Fundo de Garantia) responde por apenas 11,5% da poupança para casa própria nas favelas”. Como o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS ) é uma poupança forçada cujo saque é limitado, sendo a compra de imóveis uma das poucas situações onde a retirada é permitida, nota-se que o contexto atual do Rio de Janeiro, mas que é válido para todo o restante do Brasil, não permite o uso de tal forma de poupança para a aquisição de imóveis por parte das pessoas mais pobres.

A baixa participação do FGTS na compra da casa própria pode ser explicada por dois motivos. Tais motivos vincularão as relações empregatícias ao mercado imobiliário informal, e que irão ganhar força em um contexto de crédito racionado. O primeiro e, provavelmente, principal motivo, seria o fato de que a maior parte das pessoas que reside em favelas exerce atividades informais, e com isso não tem direito ao FGTS, uma vez que tal fundo é recolhido pelas empresas que registram formalmente seus empregados. O segundo motivo está relacionado ao fato de que os imóveis existentes nas favelas não cumprem, em sua maioria, todos os requisitos para serem adquiridos por meio da utilização dos recursos do FGTS. Neste caso, para usar o FGTS na aquisição de um imóvel, o titulo formal de propriedade é condição fundamental. Ainda que possuíssem recursos depositados no FGTS que pudessem ser sacados, os imóveis situados em favelas não poderiam, em sua maioria, serem transacionados utilizando essa forma de poupança.

Para as pessoas mais pobres temos um círculo vicioso, pois elas constituem a mão-de-obra predominante no mercado informal, e com isso não dispõe destes recursos para adquirir um imóvel. Ainda que estejam formalmente empregados, seus salários são baixos, o que não permite uma formação de poupança significativa que irá facilitar a aquisição do imóvel. Por último, a existência de disponibilidade desta forma de poupança não garantirá o acesso aos imóveis no quais muitas dessas pessoas residem, pois a maior parte dos mesmos não é legalmente registrada. Os imóveis que podem ser adquiridos encontram-se, em sua quase totalidade, fora das favelas, e por isso seu preço relativo é maior, afastando as pessoas de baixa renda que desejam usar o FGTS. Existe então, utilizando a metáfora de Hernando de Soto, um abismo separando o mercado informal de trabalho da aquisição de moradias informais, e que raramente pode ser superado pela utilização do FGTS. Nesta situação perversa, o FGTS raramente está presente em um lado do abismo e, quando existe, não pode ser utilizado para chegar ao outro lado.

CARNEIRO e VALPASSOS (2003) realçam que o sistema de financiamento de imóveis para pessoas de baixa renda só se mostrou possível quando houve subsídio governamental e as políticas foram implementadas em nível local. Um sistema de financiamento com taxas de juros de mercado não permite a manutenção de um sistema que pretenda atender pessoas com esse perfil de renda, pois a inadimplência tende a ser muito elevada.

A criação de leis mais simples, que permitam uma maior inserção de trabalhadores na economia formal, ainda que as mudanças propostas retirem alguns dos benefícios existentes anteriormente, é de fundamental importância para a criação de renda e de poupança forçada por meio do FGTS . Por outro lado, medidas que facilitem o registro formal de imóveis, com custos burocráticos reduzidos, permitirão o desenvolvimento de um mercado imobiliário dinâmico e de maior liquidez, estimulando o lado da oferta e da demanda. Por último, este dinamismo pode ser aumentado se junto com as obras de infra-estrutura e urbanização forem criadas medidas que diminuam a criminalidade nas favelas. Desta maneira, livres das instituições ineficientes estabelecidas pelo crime organizado, novas instituições poderão emergir, levando um maior grau de desenvolvimento econômico para essas comunidades e gerando efeitos positivos para o restante do país.


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