Tesis doctorales de Economía


O SETOR IMOBILIÁRIO INFORMAL E OS DIREITOS DE PROPRIEDADE: O QUE OS IMÓVEIS REGULARIZADOS PODEM FAZER PELAS PESSOAS DE BAIXA RENDA DOS PAÍSES EM DESENVOLVIMENTO

Krongnon Wailamer de Souza Regueira


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2.4.5 Os direitos de propriedade nas transações econômicas

Com o crescimento da economia e, conseqüentemente, da divisão do trabalho, aumentou o número de transações que adquiriram um maior caráter de impessoalidade. Neste contexto, muitas transações são realizadas sem que haja ao menos um contato visual entre as partes envolvidas. Com o advento da internet é possível adquirir mercadorias e serviços dispondo apenas das informações existentes em algum site . A realização destas operações exige um considerável grau de confiança, mesmo que estas ocorram em um ambiente com baixos custos de transação .

Para a realização de determinadas transações econômicas, sobretudo aquelas de maior valor e que necessitem de um prazo mais longo para a sua concretização, os direitos de propriedade bem definidos são de grande importância. Algumas garantias devem ser dadas para que a incerteza dos participantes de uma transação possa ser diminuída. Os contratos são realizados com o objetivo de reduzir as incertezas, apesar das lacunas existentes nos mesmos, o que torna impossível a contemplação de todos os eventos possíveis e imagináveis.

O simples fato de a empresa possuir um endereço fixo e ser registrada nos órgãos competentes, que comprovem a sua existência formal, já facilita a tomada de medidas legais no caso do rompimento de um contrato. Todavia, o sistema de registro dos ativos é limitado nos países em desenvolvimento, o que torna difícil qualquer negociação segura, uma vez que muitos ativos não são registrados legalmente. Para que o registro legal possa ocorrer, algumas pré-condições devem existir, entre elas, a mais importante, a posse legal dos ativos. Seria mais difícil legalizar ativos cuja origem não pode ser comprovada, assim como os que possuam a sua propriedade ou uso em situação irregular, ferindo assim princípios legais . Outro fator que influencia a legalização é a redução dos custos de transação e das barreiras burocráticas, pois se estes forem muito elevados os empresários sentir-se-ão pouco estimulados a regularizar seus ativos.

Os bens imóveis são preferidos pelas instituições financeiras no momento em que são exigidas garantias para a liberação de um empréstimo. Como demonstram HESTON e SUMMERS (2005), as construções residenciais e comerciais representam em média 80% do valor total do estoque de capital produtivo, sendo que nos países em desenvolvimento este valor é maior do que nos países desenvolvidos. Nos países africanos este índice alcança 85%, enquanto entre os países desenvolvidos é de cerca de 75%.

MILES e SCOTT (2005, p.498), ao analisarem os ciclos de crédito e a caução explicam porque os imóveis são boas garantias:

Os imóveis são boas cauções; eles não podem fugir à noite e, por isso, as pessoas que emprestam dinheiro normalmente ficam mais satisfeitas de fazê-los contra o valor de um imóvel do que contra carros, computadores ou a promessa do valor de uma boa idéia na cabeça de alguém. A maior parte do dinheiro que as famílias tomam emprestado é garantida pelo valor do imóvel. E grande parte dos empréstimos tomados pelas firmas é segurada pelo valor de seus imóveis.

No Brasil o imóvel utilizado como residência não pode ser penhorado para pagamento de dívida , pois é considerado como um bem indispensável para a manutenção do bem-estar da família . O artigo 1º inciso VII da lei 8099 de 29/03/1990 diz:

O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei. Parágrafo único - A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa deste, desde que quitados.

Neste caso, a não ser que haja uma mudança na lei, a idéia de utilizar a residência para obter crédito tornar-se-á inviável no Brasil. Como aponta FREIRE (2006, p.8), em reportagem publicada na Folha de São Paulo, para reduzir a inadimplência seria necessário: “Tirar os bens (como a casa própria) de quem não paga empréstimo ajuda a reduzir juros, mas depende de lei dura e clara, além de convencer os juízes a cumpri-la”.

A definição clara dos direitos de propriedade das partes envolvidas em uma transação traz segurança jurídica, reduzindo a incerteza quanto ao cumprimento do contrato e, por conseguinte, diminuindo os custos de transação. A redução da incerteza não apenas torna possível o aumento do volume negociado, como também valoriza os ativos envolvidos na transação. A Constituição permite que o Estado possa intervir na propriedade privada, mesmo que todos os direitos estejam assegurados, porém tal fato necessita de uma fundamentação legal e o proprietário atingido por tal intervenção tem direito à indenização .

É imperativo saber que os direitos de propriedade existem e são importantes para o processo de tomada de decisão, ao contrário da teoria neoclássica, que não leva em consideração as incertezas provocadas pelos riscos inerentes aos contratos incompletos. PRADO (2005, p.6) questiona a abordagem impregnada de teoria neoclássica proposta pela teoria dos direitos de propriedade:

O alargamento do espectro dos property rights, a fim de abarcar o conjunto das relações econômicas e sociais que estabelecem a posição de cada indivíduo perante a utilização de recursos escassos, importa a sujeição de todas as utilidades disponíveis a um valor de troca, a uma titularidade exclusiva e às leis de oferta e demanda. Dá-se, assim, a mercantilização da posse, do domínio público, da informação, do tempo, da saúde, do voto, do sexo, da liberdade, e, em última análise, do próprio homem, mediante o intercâmbio de seu esforço laborativo.


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