Tesis doctorales de Economía


O SETOR IMOBILIÁRIO INFORMAL E OS DIREITOS DE PROPRIEDADE: O QUE OS IMÓVEIS REGULARIZADOS PODEM FAZER PELAS PESSOAS DE BAIXA RENDA DOS PAÍSES EM DESENVOLVIMENTO

Krongnon Wailamer de Souza Regueira


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5.6 DAS DIFICULDADES EM ASSEGURAR OS DIREITOS DE PROPRIEDADE E O ACESSO AO CRÉDITO

As instituições possuem um dinamismo próprio e diferem muito de um país para outro e mesmo entre as regiões de um mesmo país. Se compararmos sociedades ocidentais, como a sociedade norte-americana, que serviu de base para os estudos de Hernando de Soto, com sociedades não-ocidentais, poderemos perceber que essas diferenças tendem a ser ainda maiores.

Nem todas as sociedades têm como objetivo primordial o aumento do estoque de capital e, conseqüentemente, da riqueza. Em sociedades tribais, como as que ocorrem em alguns países africanos, parte da terra é cultivada de forma exclusiva durante alguns períodos, enquanto em outros períodos esta mesma terra é cultivada coletivamente. Há gerações este tipo de procedimento tem sido adotado. Neste contexto, fica difícil saber quem seriam os proprietários de cada lote de terra caso a mesma fosse fracionada e dividida entre os habitantes. Além disso, existem mecanismos informais de crédito entre os membros da tribo, sendo que algumas formas de endividamento podem ultrapassar mais que uma geração (COUSINS; HORNBY, 2007).

Freqüentemente os programas que concedem títulos de propriedade substituem sociedades tradicionais ou sistemas baseados em costumes onde a terra é manejada pelos membros da comunidade, cujo comando é exercido por chefes tribais ou um conselho formado pelas pessoas mais idosas. Em alguns casos, os sistemas baseados em costumes são mais seguros, estáveis e confiáveis do que aqueles ancorados em títulos de propriedade emitidos pelo governo (KRUECKEBERG, 2004).

KRUECKEBERG (2004) relata que as pessoas dos países em desenvolvimento desejam obter empregos que lhes permitam garantir uma renda, ao contrário do que relata DE SOTO (1987, 2001), que sempre ressalta o lado empresarial das pessoas pobres destes países. SCHAEFER (2004, p.30) segue a mesma linha de raciocínio de De Soto: “... financial security for most poor people is not a questiono f obtaining capital to expand a business. They are mainly business owners, not employees.”

Alguns autores questionam o fato de as pessoas utilizarem seus imóveis como colateral, principalmente se o objetivo for apenas o consumo. De acordo com Francisco OLIVEIRA (2006), as residências informais são construídas para servirem como moradia, e não para serem utilizadas como colaterais para busca de financiamento. Sua função maior seria o valor de uso, consubstanciada na quantidade de trabalho despendida para a sua construção, muitas vezes realizada pelo próprio morador.

Seguindo a mesma linha que Oliveira, MARCUSE (2004, p.41) faz algumas críticas à possibilidade de se utilizar o imóvel como colateral:

When I was practicing law, we would always advise our clients not to put their homes at risk (pledge them as security) in any business venture; we (and they, almost universally) felt that protecting their home and that of their family was more important than whatever increase in the expectation of profit putting it at risk might bring. Titling a home and treating it as an asset, as likely collateral for a loan (assuming a significant mortgage), is not the same as providing security of occupancy or treating the home as shelter.

Outros fatores podem aumentar a probabilidade de perder o imóvel. As pessoas podem vir a contrair empréstimos com agentes inescrupulosos, que lucrarão não apenas por meio das taxas e comissões cobradas sobre os empréstimos. Esses agentes podem criar regras que dificultam o pagamento da dívida e ao mesmo tempo permitem a rápida retomada do imóvel. Mais adiante eles revendem esta propriedade para outra pessoa e o processo reinicia. As pessoas não somente ficam sem o imóvel como também sofrem perdas financeiras MARCUSE (2004). Como MARCUSE (2004, p.41) destaca ao se referir a essas situações: “Under such circumstances, title becomes more a nightmare than a dream.”

Os direitos de propriedade adquirem suma importância em um contexto onde a terra é um fator escasso e existe o incentivo para que o investimento associado a esta ocorra. Além desses fatores, o aumento da densidade populacional, melhor acesso aos mercados, a introdução de inovações tecnológicas que elevam a produtividade da terra e as mudanças técnicas endógenas também contribuem para que a terra seja mais valorizada (DENINGER; FEDER, 1999).

A assimetria de informação faz com que atores estabelecidos no mercado fundiário tenham maior acesso a informações sobre a disponibilidade de financiamentos e possuam maior poder e recursos disponíveis que o restante da população. LEONARD e AYUTTHAYA (2007) descrevem o que acontece na Tailândia:

[...] o poder de compra de investidores urbanos excede aquele de pequenos agricultores. Tal desigualdade favorece os compradores da cidade, aumentando suas oportunidades de lucro e, também, o preço da terra, que se torna inacessível para os sem terra, os pobres e a futura geração de pequenos proprietários. Os interesses de investidores e agricultores diferem substancialmente. A compra com fins especulativos por parte dos primeiros pode levar a rupturas nos padrões locais de desenvolvimento, como vem sendo observado no Norte da Tailândia.

A compra de terras para fins especulativos, ou mesmo a invasão de terras públicas e propriedades privadas, podem se constituir em uma fonte de renda para esses grupos que possuem informação privilegiada. Conforme ressalta NERI (2002, p.28), qualquer plano de regularização das propriedades imobiliárias informais deve estabelecer mecanismos para evitar invasões com fins especulativos:

Deve-se atentar para o uso da regularização fundiária com moderação a fim de se evitar ressaca do processo. O objetivo final é aumentar o direito de propriedade dos pobres já estabelecidos em suas respectivas propriedades e não motivar invasões que acarretariam diminuição, e não aumento, dos direitos de propriedade.

Fica claro na visão deste autor que o objetivo da regularização é o uso do imóvel como moradia, o que se contrapõe à idéia de oferecer o mesmo como colateral para a busca de financiamento.

De acordo com YUNUS (1999), fundador do Banco de Grameen e ganhador do prêmio Nobel da Paz em 2006, o acesso ao crédito financeiro deveria ser um direito universal devido aos grandes benefícios sociais gerados. As pessoas deveriam também ter acesso à educação escolar, ainda que esta não fosse condição obrigatória para o recebimento do microcrédito. Os recursos financeiros seriam, na visão de YUNUS (1999), mais importantes do que o treinamento formal, pois estas pessoas já possuem habilidades que lhes permitem gerar renda, faltando-lhes apenas o capital necessário para iniciar ou expandir seus empreendimentos.

Contudo, YUNUS (1999) reconhece que o microcrédito deve ser um instrumento capaz de melhorar a vida das pessoas e não apenas uma medida assistencialista. Para o sistema se manter sustentável é necessário que os investimentos apresentem retorno positivo. O perdão de dívidas arruinaria o negócio e prejudicaria sua reputação, pois retiraria os incentivos que os devedores teriam para quitar seus débitos. Mesmo diante de choques adversos, as dívidas não devem ser anistiadas, mas sim renegociadas, com alongamento dos prazos e redução das prestações (YUNUS, 1999).

Todavia, o microcrédito fornecido pelo Banco de Grameen não se fundamenta no uso da terra como colateral, mas sim no princípio da solidariedade, onde as pessoas de um grupo são responsáveis por cobrir o débito daquele integrante que não quitou sua parte na dívida. Desta forma, os próprios integrantes podem selecionar melhor as pessoas que tomarão parte do grupo e, com isso, reduzir as possibilidades de perdas. Tal sistema só é possível em pequenas comunidades onde as relações pessoais são solidificadas e existem laços de confiança e instituições informais que norteiam o comportamento do grupo. De modo geral, os valores fornecidos pelos sistemas de microcrédito são baixos. Nas palavras de NERI (2002, p.28):

Vizinhos conhecem melhor os detalhes da capacidade de pagamento do que uma financeira poderia jamais sonhar. A disposição de se entrar num esquema do tipo ‘um por todos e todos por um’ informa tudo o que os credores gostariam de saber sobre os devedores, sem precisar investigar.

O microcrédito deveria ser incentivado nos locais onde o mercado de crédito bancário é limitado, seja pela escassez de agências ou pelas barreiras geográficas que elevariam os custos de transação. Entretanto, se o objetivo da regularização dos imóveis informais é expandir as possibilidades de negócios dos seus possuidores, libertando-os das relações informais e dos vínculos de amizade e parentesco, parece contraditório pensar em adotar um programa de microcrédito que seja baseado em relações pessoais de vizinhança. Para DE SOTO (2001), os títulos de propriedade tem por objetivo transformar o capital morto, ou seja, aquele capital circunscrito em um ambiente onde predominam relações pessoais, em capital vivo, onde tomadores e fornecedores de empréstimos não se conhecem e o acesso ao crédito se dá por meio de intermediários financeiros bancários.

Outros fatores, não mencionados por De Soto, podem tornar inócuos os efeitos do estabelecimento dos direitos de propriedade, sobretudo em terras comunais. Em algumas tribos, determinados locais de uso comum são considerados sagrados. Costumes e tradições têm sido passados de pais para filhos por várias gerações. Desta forma, dividir essas áreas com o objetivo de criar direitos de propriedade em terras de uso comum poderá levar à introdução de pessoas de fora da tribo que não compartilham as mesmas crenças e rituais (LEONARD; AYUTTHAYA, 2007).


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