Tesis doctorales de Economía


O SETOR IMOBILIÁRIO INFORMAL E OS DIREITOS DE PROPRIEDADE: O QUE OS IMÓVEIS REGULARIZADOS PODEM FAZER PELAS PESSOAS DE BAIXA RENDA DOS PAÍSES EM DESENVOLVIMENTO

Krongnon Wailamer de Souza Regueira


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3.2.4 As instituições criadas pelos informais

Um outro aspecto importante na obra de De Soto é o destaque dado aos vínculos informais. Apesar da inexistência de registros legais sobre os imóveis, os vizinhos e a comunidades são capazes de reconhecer e respeitar quem ocupa os mesmo. Em atividades como comércio e transporte informais, ocorre algo parecido. Após o início da exploração de uma determinada área para comercializarem suas mercadorias ou explorarem uma rota de transporte, os informais formam grupos e se organizam, tentando reduzir os conflitos que venham a surgir e impedindo ou criando regras para que novas pessoas possam entrar no mercado.

Os contratos ou vínculos informais não são facilmente transferíveis em uma operação de venda, fazendo com que, como relata DE SOTO (1987, p.228):

[...] um comprador potencial deverá investir tempo e dinheiro para se informa acerca da influência de tais fatores na validade de seu direito expectacional de propriedade e poder decidir se pode defender a dita propriedade no futuro com a mesma habilidade e baixos custos que o vendedor.

Estes obstáculos para a transferência dos imóveis reduzem os estímulos para que ocorra a especialização dos recursos, pois para os informais, ter a posse por um razoável período adquire grande importância para que possa ter o direito de propriedade reconhecido. Ao contrário dos terrenos formais, onde um investidor os compra e constrói casas ou prédios para vender com o objetivo de agregar valor e ter lucro, nos assentamentos informais tal fato muito raramente ocorre. Enquanto os formais adquirem legalmente o terreno ou o habilitam, para dar início ao processo de construção e, só no final, instalam-se nas residências, com os informais ocorre o inverso. A fixação dos informais no terreno é o primeiro passo, depois vem a construção, as tentativas de habilitação e, só no final, a obtenção da propriedade legal do terreno. Os informais investem na construção sem ao menos ter a certeza de que conseguirão o registro formal pela mesma, o que, para DE SOTO (1987, p.229), “é um processo obviamente antieconômico.”

Devido às dificuldades e aos custos de realização de contratos entre as partes envolvidas, as relações de amizade adquirem uma importância muito maior em comparação ao funcionamento das transações formais. O número elevado de transações bem sucedidas fortalece os vínculos criados entre compradores e vendedores. Para reduzir os riscos de que um acordo não seja cumprido, os empresários informais procuram diversificar seus fornecedores de insumos. Com isso, ambas as partes perdem, pois o custo médio de produção desses fornecedores é mais alto do que poderia ser caso as economias de escala pudessem ser aproveitadas a partir da otimização dos recursos disponíveis. Esta dificuldade em celebrar contratos torna difícil o investimento em ativos específicos, sobretudo se os mesmos estiverem atrelados a contratos de longo prazo (DE SOTO, 1987).

O temor de que uma das partes possa agir de má-fé, rompendo inesperadamente um acordo, levará a uma perda de confiança, mesmo que a relação comercial exista há algum tempo. Como em um jogo repetido, um dos jogadores pode não cumprir com sua parte no acordo, e se a outra parte estiver consciente de tal risco e agir da mesma forma, pode ser que tal relação de comércio nem ao menos tenha início. De Soto não fala explicitamente em teoria dos jogos, mas é possível perceber que todo seu raciocínio está embasado no princípio de jogos repetidos e estratégias de criação de reputação.

Para reduzir a ocorrência de comportamento oportunista, os agentes despendem parte do seu tempo pesquisando e supervisionando as partes com quem negociam, o que representa um desperdício de recursos. Uma das formas encontradas para reduzir essas ocorrências, como explica DE SOTO (1987), é a preferência por parte dos empresários informais pela contratação de parentes, amigos e conterrâneos.

Em toda transação econômica a reputação é um fator preponderante para o cumprimento de contratos. Os custos de transação crescem diretamente com a desconfiança. A presença da informalidade em larga escala só é possível porque os agentes desenvolveram instituições que, mesmo não sendo aparadas pela legalidade, permitem que os empreendimentos possam funcionar e se expandir. São essas instituições, através das regras informais, como prefere NORTH (1990), que dão sustentação para que algumas economias possam funcionar com elevados índices de informalidade.


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