7.11.3.- Valoración de la Ley 9/2001.

La Ley madrileña, fruto de una larga evolución, con un anteproyecto que fue presentado en su momento a todas las fuerzas sociales de la región, parece que ha optado al final por garantizar un contenido aparentemente continuista con nuestro Derecho tradicional. Sin embargo, ha tratado de no sustraerse a la dinámica de los tiempos, proponiendo una especie de agente urbanizador, que no constituye un sistema de actuación autónomo y que cuenta con escasísimas posibilidades de llevarse a cabo dentro de un sistema de compensación en el que los propietarios gozan de preferencia en cualquier momento y condición. Se trata, pues, de una inserción de cara a la galería, más que de una propuesta efectiva para adaptar el agente urbanizador o una figura concesional parecida a los requisitos específicos del urbanismo madrileño.

Desde el punto de vista de la empresa privada urbanizadora que no tenga propiedad en la superficie de actuación, más allá de la restringida posibilidad de resultar concesionario en el sistema de expropiación y de la realización de trabajos de obra para la junta de compensación o la Administración, casi no existen posibilidades de llevar a cabo un proyecto empresarial autónomo de ejecución urbanística, elaborado de acuerdo al plan general y seleccionado en pública concurrencia.

Nos basamos en lo siguiente para mantener esta posición:

• El carácter accesorio de la adjudicación por concurso dentro del sistema de compensación, sujeta a que no se produzca iniciativa de propietarios durante un plazo que llega a los dos años cuando se trata de terreno urbanizable no sectorizado.

• La preferencia de los propietarios que reúnan más del 50 % de superficie, para tomar la iniciativa incluso transcurridos los plazos de preferencia y resultar adjudicatarios, aun cuando existan otras alternativas y sean más ventajosas en sus términos.

• Ubicación del concurso en un sistema que no tiene un mínimo de características troncales básicas. Si el sistema de compensación se define por la gestión a cargo de una mayoría cualificada de propietarios, la inserción de una figura de gestión que nada tiene que ver con la propiedad, provoca una seria confusión, que no se justifica ni siquiera por el hecho de tratarse de una medida subsidiaria del sistema principal.

• La ubicación inadecuada del adjudicatario por concurso en el sistema de compensación, lleva a tener que dedicar un artículo de reglas básicas (art. 113) para el desarrollo de la ejecución, por muy reiterativas que resulten dichas cláusulas, tomando en comparación otros artículos de la misma Ley.

Sin embargo, pese a que no podemos hablar de agente urbanizador, sí encontramos en esta figura alguna de las características conflictivas de su prototipo prístino que, sin embargo, han sido corregidos en la mayoría de normas cronológicamente coetáneas con la madrileña. Nos referimos a la excesiva celeridad de plazos en el periodo de información pública o al carácter del adjudicatario como beneficiario en la expropiación.

Al tratarse de una forma de ejecución, ni siquiera un sistema, no se regula el hecho de que la Administración pudiera decidir su aplicación, ni que pudiera acceder a ella como medio de gestión directa. Con ello se contribuye poco a potenciar un sistema concesional moderno y eficaz, ya pueda llevarse a cabo directamente, ya por empresarios urbanizadores particulares. Las excesivas imprecisiones del sistema, debidas a sus lagunas, no parecen alentar el surgimiento de un gran número de iniciativas al amparo de esa figura residual del adjudicatario por concurso.