Tesis doctorales de Economía


LA INICIATIVA PRIVADA EMPRESARIAL EN LA EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO. UN ESTUDIO SOBRE LA FIGURA DEL AGENTE URBANIZADOR EN EL DERECHO AUTONÓMICO ESPAÑOL

Julio Olmedo Álvarez

 

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C) Desigual relación entre el empresario urbanizador y los titulares de la propiedad.

El predominio del agente no sólo puede darse sobre otras empresas que aun gozando de un derecho en igualdad de condiciones a concurrir como adjudicatarios de un Programa, en la práctica encuentran serias restricciones. Sería algo equivalente a lo que se conoce como “techo de cristal” para referirse a otras situaciones en las que un obstáculo invisible se interpone para la consecución de ciertas aspiraciones a las que en teoría puede optarse.

De esta opinión participa SÁNCHEZ-CÍA, quien siente preocupación ante el hecho de que el derecho a la libertad de empresa pueda colisionar con el derecho de propiedad. La gran discrecionalidad de la que gozan los Ayuntamientos respecto al agente puede servir en la práctica para que éste lleve a cabo sus actuaciones sin consentimiento de los propietarios, y sin que éstos tengan posibilidad para hacer valer sus derechos cuando se sientan objeto de perjuicios que sobrepasen límites razonables de tolerancia, como por ejemplo en los costes de urbanización, que pueden ser elevados si el Ayuntamiento correspondiente valoró discrecionalmente otros factores o si compensó otras prestaciones del agente con unas posibilidades de obtención de ingresos que no caerían sobre la Administración como potencialmente beneficiaria de las potenciales prestaciones, sino sobre los propietarios particulares. El hecho de que estén fuera del proceso elector del agente, y de que posteriormente deban aceptar sus decisiones, una vez investido de representación pública, hace que no sea inimaginable en la práctica un tipo de abusos como el planteado en teoría.

Igual opinión muestra SERRANO LÓPEZ, quien afirma lo siguiente: “...el Urbanizador adjudicatario del Programa de que se trate asume una posición de control absoluto del proceso de entrada de solares urbanizados al mercado inmobiliario en el ámbito de su actuación. Los terrenos que hubiere adquirido como retribución a su actividad, cuya equivalencia se establece entre un 40 a un 60 por cien del suelo, se incorporan a su pleno dominio, dándose el caso que un nuevo propietario, el Urbanizador, adquiere la titularidad por el mecanismo de retribución en suelo de gran parte de los terrenos incluidos en el ámbito del programa, sustituyendo a la multiplicidad de antiguos propietarios. Esta sustitución de una pluralidad por un solo titular restringe la modulación de la oferta en el mercado de suelo, y es proclive a generar una situación objetiva de monopolio en el ámbito de la actuación.” Si el programa abarca una zona de actuación extensa, se comprenderá el peso que puede adoptar el agente en cualquier decisión urbanística sobre la misma , independientemente de los sujetos a quienes repercuta. Los mismos propietarios de los solares resultantes estarán a expensas de la forma en que vayan siendo urbanizados y cómo accedan al mercado, cuestión ésta importante si se tiene en cuenta que los potenciales demandantes pueden estar interesados en unas zonas sobre otras o necesitar con urgencia una porción de terreno (pensemos en la apertura de un centro comercial con inauguración prevista a fecha fija), primando con precio más elevado la respuesta conveniente para sus necesidades. En una situación así no resulta extraño que el agente urbanizador tenga un amplio margen de maniobra para dosificar la oferta en consonancia con sus intereses mercantiles, bien se dirijan a una venta selectiva, a la obtención de unos ingresos extraordinarios o a la explotación ordenada y paulatina del polígono. Son todas éstas, cuestiones que quizá van más allá de las estipulaciones que puedan haber constituido el compromiso recogido en el convenio urbanístico ante la Administración, pero que van a permitir al agente un margen de maniobra extraordinario en la búsqueda de beneficios propios y aun con detrimento de los intereses de propietarios generalmente dispersos y con una capacidad de presión excesivamente atomizada como para que resulte una oposición efectiva ante las determinaciones del empresario urbanizador.

Esta quizá constituya otra de las lagunas que se evidencia en la LRAU: controles sobre el modo en que el agente urbanizador puede administrar el suelo, durante la ejecución, pero especialmente una vez urbanizado. Se constatan atribuciones delegadas por la Administración que resultan normales si lo que se busca es estrictamente el cumplimiento de un fin público, pero que provocan estridencias cuando junto, o bajo, esa búsqueda se encuentran fuertes intereses económicos dependientes de un modo u otro de gestión empresarial. Además los beneficios obtenidos servirán para acrecentar la cuenta de resultados en las empresas urbanizadoras, pero difícilmente habrá transferencias de ellos a la comunidad.


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