Tesis doctorales de Economía


LA INICIATIVA PRIVADA EMPRESARIAL EN LA EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO. UN ESTUDIO SOBRE LA FIGURA DEL AGENTE URBANIZADOR EN EL DERECHO AUTONÓMICO ESPAÑOL

Julio Olmedo Álvarez

 

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7.13.- Cataluña: la Ley de Urbanismo 2/2002.

El modelo catalán no ha hecho adopción de la figura concesional que venimos designando como agente urbanizador, por ser este el nombre con el que surge en la LRAU de la Comunidad Valenciana. Pese a que Cataluña ha sido una de las Comunidades cuya ley urbanística es más reciente, sin embargo no ha seguido las tendencias mayoritarias a favor de las empresas urbanizadoras no vinculadas con la propiedad, de acuerdo a los criterios dominantes entre sectores políticos y doctrinales, como señala CARCELLER. Muy al contrario, son los propietarios quienes van a gozar de prioridad a través del sistema de compensación, y van a poder subrogarse en otros sistemas si promueven el de compensación básica que supone una mayoría de propietarios superior al 50 % de la superficie afectada.

La intervención de la empresa privada no propietaria se hace posible sólo a través de concursos para resultar adjudicatarios de concesión, en los sistemas de actuación indirecta que decida la Administración. Así se recoge en el artículo 133 para el sistema de cooperación; en el 136 para el sistema de urbanización prioritaria. Así mismo en el 146 para la expropiación.

Dentro de los sistemas de actuación directa, se hallan dos modelos. Así, el de compensación básica, que sería el tradicional capaz de contar con más del 50 % de los propietarios en la superficie afectada. Por otro lado está el sistema de compensación por concertación, que supone un modelo de concurrencia entre candidatos a urbanizar, pero limitado a proyectos que cuenten al menos con el 25 % de la propiedad relativa a la superficie afectada, con lo cual se desvanece una comparación completa con el agente urbanizador.

El sistema de compensación por concertación viene a ser un híbrido entre el sistema de compensación y los sistemas concesionales, sólo que restringido a quienes acrediten ser propietarios al menos en una cuarta parte, aunque cabe una preferencia mayor aun cuando haya finalizado el concurso de selección, cuando los propietarios que representen la propiedad de más del 50 % de la superficie promuevan el sistema de compensación básica (art. 132, 2).

En la compensación por concertación el concesionario recibe una retribución en terrenos edificables o en metálico y participa en la comunidad de compensación en su doble condición de propietario y concesionario. Sin embargo esta doble condición no le garantiza la gerencia de la junta de compensación si cuenta con menos del 50 % de la superficie total de los terrenos afectados. En definitiva, si es un propietario en minoría, la fuente de su capacidad de gestión vendrá determinada por la propuesta de bases del concurso (art. 130, 2) que marca por parte de la Administración los documentos que la persona concesionaria debe redactar, las obras que debe realizar, el plazo de ejecución, los criterios para fijar los precios y cualesquiera otros compromisos. Estas bases, producida la elección, constituirán el contenido del convenio urbanístico, que obligarán al concesionario que reciba la adjudicación, así como a los propietarios, indiferentemente de si se han adherido o no a este sistema de compensación, como señala CARCELLER FERNÁNDEZ. En definitiva, podemos valorar la Ley catalana como continuadora en gran parte de los fundamentos de nuestro Derecho Urbanístico tradicional, por lo que respecta a los sistemas de actuación. La intervención de las empresas urbanísticas viene condicionada por su carácter subsidiario respecto a los propietarios en la junta de compensación, o respecto a la Administración cuando accede a la concesión tras ajustarse a las bases fijadas en un concurso en los diferentes sistemas. Este es él único avance que se constata sobre participación de empresas en la ejecución urbanística, ya que como se dice en el parágrafo III del preámbulo “la finalidad es introducir la concesión de esta gestión, que se concibe así como un servicio público, en las diferentes modalidades de actuación urbanística”.


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