Tesis doctorales de Economía


LA INICIATIVA PRIVADA EMPRESARIAL EN LA EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO. UN ESTUDIO SOBRE LA FIGURA DEL AGENTE URBANIZADOR EN EL DERECHO AUTONÓMICO ESPAÑOL

Julio Olmedo Álvarez

 

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d) La reforma debería tender al incremento de viviendas protegidas y a la protección de los centros urbanos.

Otro factor que puede aportar incertidumbre respecto a cómo sea percibida la actividad del agente urbanizador y en general la LRAU está en relación con el uso que se da a los terrenos urbanizados. Obviamente, si partimos de que la actividad urbanizadora es una función pública que pretende satisfacer unas demandas constitucionalmente reconocidas a la comunidad, es lógico también que indaguemos sobre si la Ley llega a cumplir esos fines. Por mucho que divaguemos de modo teórico, es importante examinar las estadísticas, pero no únicamente con un enfoque cualitativo donde importe la actividad, sino también hacía donde se dirige esa actividad urbanística cuyo crecimiento nadie cuestiona.

Examinando los datos de la Direcció General d´Arquitectura i Habitatge correspondientes a 2000 que aportan ROGER y FERNÁNDEZ, reparamos en un dato que cuestiona otras cifras: se trata del paulatino descenso de viviendas de protección oficial que se produce desde la entrada en vigor de la LRAU hasta el año 2000. En ese periodo las viviendas de VPO pasaron del 36,89 % a un 12,22 % cuando finalizaba el siglo XX, y no existen indicios de que la tendencia se haya invertido en los cuatro años restantes hasta nuestros días. Lo primero que llama la atención, pues, es el hecho de que esa incesante actividad urbanizadora apenas genera suelos destinados para garantizar el derecho constitucional a la vivienda.

Por mucho que se destaque el crecimiento de los PAI, el incremento de suelo urbanizado, el menor tiempo de tramitación de los programas o la actividad empresarial desarrollada, resulta inevitable lanzar una pregunta que puede resultar demoledora ante la opinión pública si no puede darse una respuesta aceptable. ¿Para que tanta actividad, si luego el suelo urbanizado no se utiliza en las necesidades más elementales, y que deberían resultar prioritarias en las pautas de actuación de cualquiera de nuestras Administraciones? Ciertamente se da un destino al suelo para el sector turístico, el desarrollo industrial, la expansión urbana o dotaciones públicas, pero no resulta del todo convincente que haya un olvido tan radical en políticas de vivienda de protección oficial, sobre todo cuando se ha defendido la LRAU por su capacidad para contener los precios de la vivienda. Parece, pues, inevitable que deba tratarse esta cuestión en la próxima reforma de la Ley urbanística valenciana, tal como ha sucedido ya en Castilla-La Mancha (reforma de la LOTAU por la Ley 1/2003, de 17 de enero de) donde existe un compromiso para destinar parte del nuevo suelo urbanizado a viviendas de protección oficial. Mientras esto no varíe la actividad del agente urbanizador seguirá empeñada de una imagen mercantilista incompatible en gran medida con su título de representante de la Administración para el logro de fines públicos.

La reforma de la LRAU también debería tomar en consideración propuestas sobre la ciudad preexistente. Entre estas medidas también puede preverse la actividad empresarial de empresas no propietarias de suelo mediante la creación de los agentes edificadores, como ya sucede en legislaciones del mismo tronco, tal que la de Extremadura. Parece como si los procesos de reurbanización tras el cambio de destino de muchos solares, o la asunción de mayor aprovechamiento urbanístico con arreglo a los nuevos planes, fueran fenómenos extraños a una legislación urbanística mucho más preocupada por una mentalidad del colonizador-explorador que busca nuevo suelo.

En suma, la reforma de la LRAU, ya esperada desde hace tiempo, debe tratar diferentes problemas, aparte de la posición jurídica que tenga el agente urbanizador o del procedimiento para acceder a ese estatus. Debe clarificarse la posición del agente frente a los puntos que hemos tratado. Al mismo tiempo debe reflexionarse sobre el papel de los ayuntamientos en la aplicación de las leyes urbanísticas y proponer medidas (para las que sería necesario un compromiso de los grandes partidos políticos) de transparencia y buen gobierno.

Todo lo dicho no debe oscurecer su carácter innovador y el empeño de sus creadores por romper el inmovilismo de los propietarios ante el proceso urbanizador. Se hizo desde una perspectiva diferente, combinando elementos de nuestro ordenamiento tradicional y de países vecinos como Francia y se consiguió una propuesta teórica de valor. Luego, lo que ha sido la aplicación cotidiana y algunas imprevisiones han puesto de manifiesto la necesidad de algunas variaciones, pero esto no debe empañar el valor inicial de la LRAU y su agente urbanizador.


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