Tesis doctorales de Economía


LA INICIATIVA PRIVADA EMPRESARIAL EN LA EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO. UN ESTUDIO SOBRE LA FIGURA DEL AGENTE URBANIZADOR EN EL DERECHO AUTONÓMICO ESPAÑOL

Julio Olmedo Álvarez

 

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8.8.- La complejidad del mercado inmobiliario es una premisa obligada para cualquier reforma legal del papel de la iniciativa privada en la ejecución urbanística.

Con independencia de las peculiaridades normativas autonómicas, en el conjunto de España persisten parecidos problemas relacionados con el urbanismo. Pese a varios años de regulación propia en cada autonomía, se mantienen los males que vienen caracterizando la actividad urbanizadora nacional desde haca muchas décadas. Pudiera pensarse que se trata de unos fenómenos consustanciales con la propia actividad, y por ello indiferentes a cualquier intento de reforma legislativa. Sin embargo, nada indica que se trate de aspectos inmutables, sino al contrario, su pervivencia se debe a una inercia interesada en muchos casos, y provocada siempre por presiones más o menos oscuras o mediante la nueva coartada del laissez faire que se esgrime por quienes intuyen un orden racional tras las reglas del mercado.

En la sucinta relación de problemas pendientes respecto a la ejecución urbanística, los siguientes puntos están relacionados con la intervención de los particulares, propietarios y empresas privadas:

a) La acaparación del suelo por grandes promotores es un peligro cierto a corregir.

Suele insistirse cuando se hacen encuestas sobre cómo mejorar el estado de la vivienda (es la pregunta que coloquialmente comprende problemas urbanísticos e inmobiliarios en general) en una serie de medidas entre la cuales figuran indefectiblemente la promoción de arrendamientos, ayudas públicas para adquisición de vivienda, medidas fiscales y la que se refiere a mayor oferta de suelo. Esta última por lo general toma un caríz más extremado cuando el encuestado es un promotor o representante de promotores, pues en ese caso se pide directamente la total liberalización como garantía de una buena oferta de suelo.

Sin entrar en la discusión de si existe más o menos suelo urbanizado disponible, pocas veces se valora cómo se administra ese suelo para acceder al mercado, o el grado de accesibilidad al mismo. Porque se deduce que una parte considerable del suelo que se produce queda en stock para garantizar futuro negocio a las empresas y esto mismo produce sensación de escasez. Recientemente, con motivo de su salida a bolsa de una gran empresa inmobiliaria hemos visto en la publicidad un dato que pretendía destacar la solidez de la empresa sobre la base de acaparar suelo urbanizado, pero que sembraba la duda la competencia real existente en este mercado. Entre las voces que pregonan la escasez de suelo una empresa proclamaba que podía utilizar bastantes millones de metros cuadrados en suelo listo para edificar.

En otros casos ni siquiera es necesario contar con la propiedad del suelo para planificar su destino, como ponen de relieve GIGOLOS y SARAVIA. Según su análisis estaríamos ante la formación de grandes grupos urbanísticos con un poder creciente propiciado por la intervención empresarial como concesionarios en sus diversas opciones, siendo la del agente urbanizador la principal de ellas. Serían operadores urbanísticos con gran capacidad de negocio que resultan, por la fuerza de los hechos, los únicos capaces de hacerse cargo de las enormes operaciones inmobiliarias que se plantean en las grandes ciudades. Con ello se termina poniendo en manos de estas grandes empresas urbanizadoras “la parte del león del desarrollo urbano”, como señalan gráficamente estos dos autores citados.

Por tanto, debería indagarse no sólo sobre si existe bastante suelo disponible, sino también sobre quién tiene capacidad para disponer de él. Porque no basta un esfuerzo por propiciar que haya cada vez mayor superficie disponible para urbanizar, si en la práctica no todas las empresas están en condiciones de acceder al proceso urbanizador. Igual puede decirse si luego parte del suelo urbanizado se incorpora al activo de empresas como recurso de gran revalorización en tanto llega la hora de una venta sustanciosa o de la correspondiente edificación por empresas del grupo.

La cuestión de fondo radica en cómo evitar que el suelo se retenga más allá de los plazos razonables que requiere la actividad empresarial urbanizadora y edificatoria. ¿Cómo diferenciar lo que es simple especulación de inactividad por falta de demanda final o por no disponer en un momento dado de los recursos necesarios? Y el interrogante derivado es si puede darse una misma respuesta a todas las causas. Medidas aparentemente útiles, como la fiscalidad progresiva sobre suelos no urbanizados y edificados, pueden resultar contraproducentes en situaciones de demanda estancada o en zonas de expansión muy limitada, puesto que casi obligarían a los promotores a no correr el riesgo de asumir planes sobre terrenos cuyo destino final dependa de una demanda que no siempre se puede modificar en el corto plazo.

Esta mezcla entre medidas económicas y jurídicas desencadena análisis de gran complejidad que no hacen fáciles las medidas que deben adoptarse. La búsqueda de un punto de equilibrio que impida retenciones artificiosas movidas por el lucro excesivo, sin llegar a penalizar a quienes carecen coyunturalmente de posibilidades para culminar el destino final del suelo, debe ser desde luego una meta óptima. Si no es posible alcanzarla debe pensarse, al menos, en medidas que faciliten el tráfico fluido de suelos urbanizados con un pretendido fin social.


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