Tesis doctorales de Economía


LA INICIATIVA PRIVADA EMPRESARIAL EN LA EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO. UN ESTUDIO SOBRE LA FIGURA DEL AGENTE URBANIZADOR EN EL DERECHO AUTONÓMICO ESPAÑOL

Julio Olmedo Álvarez

 

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6.7.- Valoración global de la Ley castellano-manchega.

La LOTAU presenta las innegables ventajas de una Ley que trata de profesionalizar la actividad urbanística. Encomendar a empresas urbanizadoras el proceso de creación de ciudad supone una ventaja añadida de conocimiento técnico, de experiencia e incluso de economías de escala respecto a unos propietarios a los que se encomendaba la tarea de convertirse en empresarios circunstanciales para poder materializar los beneficios del suelo rústico transformado en urbano. Ni siquiera la Administración ha contado en la mayoría de los casos con personal y presupuestos para desarrollar de modo directo los fines públicos urbanísticos a los que se debe.

Señalada esta indudable ventaja de partida para la actividad del agente urbanizador, no puede desdeñarse el procedimiento por el cual llega a tal condición, ni los riegos que supone dejar una excesiva discrecionalidad a la Administración encargada de designarlo. Pese a que en esta Comunidad Autónoma no se haya manifestado la conflictividad desarrollada en la Comunidad Valenciana, no por ello deben obviarse serios obstáculos al libre acceso empresarial para convertirse en agente urbanizador. Aspectos como el reducidísimo plazo para presentar alternativas al PAU inicial limitan seriamente la competencia, dejando entrever con ello menores beneficios de los posibles para los propietarios y para la propia comunidad local en que se produzca.

Es necesario ir planteándose mejoras en el proceso selectivo del agente urbanizador de modo que el principio de objetividad que se deduce en muchos artículos pueda ser plenamente aplicable sin ninguna sombra de duda. Y derivado de esto, puede cuestionarse si no sería conveniente la introducción de sistemas complementarios de actuación que puedan ajustarse a la heterogeneidad de circunstancias que se dan en nuestra región.

En la LOTAU se echa en falta una perspectiva que llegue más allá de los justificados deseos por conseguir una actividad urbanizadora eficiente, o lo que es igual por la producción de suelo a menor coste. Este principio no puede considerarse suficiente para una región con las características de Castilla-La Mancha, con una población que ha conseguido un tenue crecimiento después de varías décadas, donde muchos pueblos y ciudades necesitan tanto como el nuevo suelo urbano, que sus cascos históricos se desarrollen de modo coherente.

Se echa en falta una preocupación por la ciudad existente en la LOTAU que debe corregirse en reformas venideras. Deben plantearse para zonas antiguas que pese a que aparentemente queden fuera de la actividad urbanizadora que impulsa la LOTAU, puesto que son ya zona urbana por definición, sin embargo tienen la urgente necesidad de urbanizarse de nuevo. Muchos cascos antiguos de pueblos o ciudades presentan graves deficiencias en infraestructuras básicas, puesto que las redes de alcantarillado y agua potable son antiguas, el suministro de energía eléctrica y teléfono se desarrolla por tendido aéreo y las vías de acceso apenas permiten mayor tráfico que hace un siglo.

Sin embargo, estas zonas o se degradan o están sufriendo un proceso de reconstrucción mediante la sustitución de los antiguos edificios por otros con un aprovechamiento residencial mucho mayor. Y esto sucede manteniendo redes y estructuras urbanas antiguas, sin dotaciones nuevas para zonas verdes o de suelo destinado a servicios públicos. Con ser muy necesaria una actividad reurbanizadora que actualice lo desarrollado siglos atrás, la intervención de los particulares parece restringida a su tarea de constructores sobre actuaciones aisladas, sin necesidad de planeamientos ni obras previas.

Como el sentido común dicta que en una calle antigua de siete u ocho metros de anchura en la calzada no pueden sustituirse antiguas casas de una plata por edificios de cuatro alturas y cuarenta viviendas cada uno, a menos que haya un replanteamiento de espacios y de dotaciones públicas, en la práctica también deben reconocerse estos principios. Quizá sea preciso elaborar un concepto más ambicioso de actuaciones integradas, y posiblemente también tenga cabida en él un agente urbanizador preparado para actuar en otras unidades de ejecución distintas a las de suelo rústico.


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