Tesis doctorales de Economía


LA INICIATIVA PRIVADA EMPRESARIAL EN LA EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO. UN ESTUDIO SOBRE LA FIGURA DEL AGENTE URBANIZADOR EN EL DERECHO AUTONÓMICO ESPAÑOL

Julio Olmedo Álvarez

 

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5.12.3.- Recepción institucional de las quejas suscitadas sobre la LRAU.

Las quejas de quienes se han sentido perjudicados por la LRAU no sólo han tenido reflejo en los medios de comunicación, sino que se han tramitado ante diversas instancias. Las que se han llevado a cabo ante las embajadas de los extranjeros afectados han producido reuniones del embajador británico con sus ciudadanos , así como entrevistas entre el embajador y representantes de la Generalitat Valenciana. Por lo que respecta a la petición efectuada ante el Parlamento Europeo por más de 10.000 firmantes de distintas nacionalidades, ha recibido contestación estando en trámite la constitución de una comisión investigadora para averiguar si la LRAU vulnera los derechos de los propietarios. En especial, se pretende averiguar si la normativa obliga a los dueños de los terrenos a pagar sumas abusivas de dinero a cambio de compensaciones cuando se pretende ejecutar un plan de urbanización.

También debe haber influido este descontento en los argumentos de parte de la doctrina que, como se verá en un parágrafo posterior, fundamentan sus peticiones de reforma en el mal funcionamiento que han tenido algunos artículos de la Ley referidos al PAI, a su adjudicación al agente urbanizador y a la posterior ejecución por este, investido de ciertas prerrogativas que se han visto como desmesuradas en relación al equilibrio concreto que se daba entre interés público e interés particular de esta figura empresarial, al mismo tiempo representante de la Administración.

Como consecuencia de lo anterior, la propia Generalitat Valenciana ha sido sensible a las quejas y a los razonamientos teóricos, como prueba la propuesta de reforma de la LRAU, cuyo contenido trata de paliar los defectos más acusados de esa norma. Se trata de un cambio significativo por cuanto ya no se defiende a capa y espada la bondad integral de esta Ley.

Para este cambio también ha debido resultar decisiva la respuesta del Defensor del Pueblo a las quejas recibidas, que se concreta en su Informe del año 2002, lo cual fue destacado por los medios de comunicación. El mencionado Informe se hace eco con inusitada contundencia de los problemas que vienen saliendo a colación en los últimos años respecto a los efectos negativos que vendría produciendo la aplicación de la LRAU.

El Defensor del Pueblo explica las razones de incluir en su informe las quejas relativas a la LRAU por tener en cuenta “ el considerable número de quejas que esta Institución ha recibido durante el año 2002 formalizadas por los ciudadanos de esa Comunidad, en las que precisamente manifiestan su disconformidad con estos novedosos sistemas de ejecución y en especial con la figura del agente urbanizador”. Esto significa que el recelo, o mejor el rechazo, hacia la LRAU ha conseguido asentarse no únicamente por el ruido causado ante los medios de comunicación por el envío de cartas, notas de prensa sobre asambleas y manifestaciones, sino también mediante razonamientos de cierto juicio, válidos para servir de soporte a una investigación del Defensor del Pueblo.

Debe repararse en la trascendencia de este hecho ya que la misión constitucional del Defensor del Pueblo estriba en la defensa de los derechos comprendidos en el Título I de la Constitución, entre los cuales quedan incluidos los artículos 45, 46 y 47, relativos a la protección del medio ambiente, al patrimonio histórico-artístico, y al derecho a la vivienda. Ello significa, por sí mismo un grave cuestionamiento a la constitucionalidad de la ley urbanística valenciana, sobre el cual, paradójicamente, no hemos constatado comentarios ni referencias doctrinales de cierta relevancia.

Otro motivo para estudiar la parte que el Informe del Defensor del Pueblo dedica a la LRAU, sonlos motivos de queja, en especial aquellos que pueden resultar más disfuncionales en la Ley valenciana. Se refiere a los siguientes: “ a los elevados costes de urbanización fijados por el agente urbanizador, circunstancia que les obliga a ceder edificabilidad dada su incapacidad para afrontarlos en metálico. En efecto, esta institución ha podido comprobar el riesgo de indefensión que en ocasiones sufren estos propietarios ante posibles abusos por parte del agente urbanizador y que se producen sobre todo por dos motivos: la inexistencia de competencia (propuesta de un único programa) y simultáneamente una irresponsable relajación del control municipal. Así mismo, existe la percepción entre los ciudadanos de que este sistema pudiera ocasionar eventuales concentraciones de suelo urbanizado en manos de muy pocos urbanizadores, en su condición de propietarios precisamente cuando la retribución a los mismos se aprueba y materializa en parcelas edificables”.

Este resumen de las quejas estudiadas coincide con los principales motivos de discrepancia que surgieron desde el momento mismo en que cobró amplitud la ejecución urbanística por el agente urbanizador en la Comunidad Valenciana. En el fondo la crítica puede entenderse no sólo respecto a los cuestionables contenidos de la LRAU, sino a vicios quizá no previstos en el momento de redactar el texto legal, pero que luego, en la práctica, se han mostrado decisivos para ensombrecer las mayores o menores bondades que pudiera recoger la ley urbanística y, en especial, lo relativo al agente urbanizador.

Estos vicios vendrían determinados, en primer lugar, por la preeminencia de fuertes intereses económicos sobre los cuales, en muchos casos, no se ha querido o no se ha sabido depurar su componente de interés privado, incluso meramente especulativo, frente al respeto a los fines públicos que debería inspirar la actuación urbanística. El desarrollo fácil de las poblaciones a través de la industria turística, merced a la creación de infraestructuras, zonas residenciales y de ocio, ha constituido el principal argumento de actuación por parte de la mayoría de implicados en los PAI, fueran Administración o empresas privadas bajo la cobertura de agente urbanizador.

Si a esto se suma la considerable cantidad de dinero inmediato que revierte en los municipios mediante la concesión de licencias urbanísticas y el valor de unos terrenos que, aunque destinados a usos dotacionales, en ocasiones sólo se miran por el precio especulativo que se contribuye a formar, podemos encontrar una parte de lógica a la permisiva actuación municipal en materia urbanística; por no hablar de otros asuntos más espinosos como la innumerable relación de cargos electos municipales con intereses inmobiliarios. Este problema de incompatibilidad real en el ejercicio de multitud de cargos públicos hasta la fecha, está quedando socavado bajo la simple maraña de sociedades o personas interpuestas, sin que ningún legislador parezca demasiado preocupado por atajar un vicio tan contaminante no sólo para el logro de las reglas imperativas a que debe tender la actuación administrativa, sino también para la credibilidad misma del sistema democrático.

En tercer lugar, el Informe del Defensor del Pueblo 2002 no se limita a la constatación de los problemas que se acaban de citar, sino que da un paso más, proponiendo medidas con las cuales podría darse solución a los problemas planteados en ejecución de la LRAU. Estas medidas pueden concretarse en lo que sigue:

• Medidas que potencien la transparencia y publicidad, como, por ejemplo, la obligación de rendir cuentas semestrales públicas “relativas a la adjudicación de actuaciones urbanizadoras, indicando la identificación de los adjudicatarios de la misma, proporción de la retribución en parcelas edificables, plazos de realización y garantías de materialización”.

• Garantías a propietarios en caso de falta de competencia en el concurso para la adjudicación de agente urbanizador. Estas medidas supondrían la obligación municipal de acudir a peritaje homologado de terceros expertos independientes. Se trataría de contrastar los costes propuestos por quien se postule para agente.

• Medidas incentivadoras de la competencia.

• Reacomodación en los plazos para que sea más factible la presentación de alternativas.

• Exigencia de garantías previas más rigurosas a quienes pretendan concurrir para ser agentes urbanizadores.

• Regulación con más detalle del procedimiento relativo a los informes técnico-jurídicos previos a la adjudicación.

En suma, se trata de medidas dirigidas a un mayor rigor en el proceso de selección de los agentes urbanizadores . Junto a esto se propone incrementar el control en la actuación del ya designado como agente, no sólo buscando la legalidad de sus actuaciones, sino también la coherencia en sus propuestas económicas y el uso eficiente de los recursos, no sólo desde la perspectiva del agente, sino también para la Administración y para los propietarios del suelo que va a transformarse en urbano.

Sin duda, este Informe del Defensor del Pueblo ha resultado, hasta la fecha, el instrumento crítico más contundente, dado su procedencia de un órgano constitucional, pero también por los motivos recogidos para objetar la aplicación de la norma, y especialmente, pensamos, por los términos en que se censura no sólo el contenido legal, sino también los propios métodos de aplicación. Si hasta ahora esto era un secreto a voces, en adelante puede invocarse un documento oficial para señalar la causa a veces inconfesable de la torcida intervención de agentes urbanizadores en algunos programas de actuación.


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