Tesis doctorales de Economía


LA INICIATIVA PRIVADA EMPRESARIAL EN LA EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO. UN ESTUDIO SOBRE LA FIGURA DEL AGENTE URBANIZADOR EN EL DERECHO AUTONÓMICO ESPAÑOL

Julio Olmedo Álvarez

 

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B) Posible alteración de la competencia empresarial.

Si uno de los factores de mayor reconocimiento ha sido la entrada de los empresarios urbanizadores en el desarrollo de la ejecución urbanística, otros autores han mirado con suspicacia la entrada de estos empresarios. No se trata de que recelen por la situación de postergamiento a la que podrían quedar reducidos los propietarios, sino que su precaución es respecto a los empresarios, pero no sobre todos, sino frente a los potencialmente acaparadores.

Lo que vendría a cuestionarse es si la libertad de empresa, principio tan invocado, no estaría corriendo peligro tras la implantación del agente, debido a medidas restrictivas de la competencia que ocasionarían monopolios u oligopolios encubiertos, los cuales servirían para dar al traste con el citado principio constitucional de libertad empresarial.

Uno de estos autores es SERRANO LÓPEZ quien, tras reparar en algunas cifras, concluye que la introducción del agente ha venido a crear una situación oligopolística. Citando el diario EL PAIS- señala que las grandes ciudades (Valencia, Alicante, Castellón) han quedado cada una en manos de 3 ó 4 urbanizadores adjudicatarios de la totalidad de suelo urbanizable programado y no programado. Así, Alicante contaría con un urbanizador en cuyas manos existirían 2,4 millones de metros cuadrados, sobre los 7,5 de los previstos en el Plan General. Si a éste sumásemos los 4,4 millones de metros acaparados por otros tres urbanizadores, podríamos llegar a una conclusión demoledora con sólo hacer una sencilla operación matemática: el 88 por ciento del suelo urbanizable de Alicante se hallaría en poder de cuatro empresas, una de las cuales controlaría un tercio de la superficie total prevista como suelo urbanizable para dicha ciudad. Esto le lleva a decir que “la ciudad de facto ha transferido a un concesionario la dirección, el proceso de ejecución de su ensanche, en una actividad ciertamente inconsciente y respecto a cuya trascendencia hemos de reflexionar.

Por eso concluye que “no sólo se sustituye al propietario inicial y se obtiene el control que antes era de la Administración, sino que también corre el peligro de destruir tejido empresarial tradicional, dado que con estas magnitudes sólo unos pocos privilegiados pueden sobrevivir.” En definitiva, conforme a estas cifras, si los empresarios dispuestos a llevar a cabo el proceso urbanizador, antes debían plegarse al papel de subalternos de los propietarios o, en menor medida, de concesionarios administrativos, ahora tendrían que actuar del mismo modo, quizá como subcontratistas de los empresarios principales, para seguir manteniendo su actividad en un mercado limitado a unos pocos.

De ser exactos estos datos, quedarían en completo peligro no sólo el elemental juego entre oferta y demanda para garantizar un precio adecuado del suelo y por extensión de la vivienda, también la libre participación empresarial en la actividad urbanizadora y, lo más importante, el papel de la Administración como garante de unos servicios públicos cuya titularidad tiene atribuidos y que se expresan mediante el control efectivo de la actividad urbanizadora, desde la ordenación territorial y el planeamiento general, hasta el final de la actividad edificatoria.

La carencia en la LRAU de medidas para garantizar una competencia efectiva en los casos de posición dominante por algún urbanizador pone en cuestión las posibilidades reales de dirigir la expansión urbana por parte de la Administración. Si la propiedad del suelo urbanizado se concentra en unas pocas manos privadas, es de suponer que habrá una disposición del recurso sólo si este rinde beneficios económicos, no sociales. Expresándolo de otra manera, la planificación urbana dejaría de ser competencia pública para convertirse en una tarea de quienes pretendan sacar al mercado una porción determinada de suelo en las cantidades y con los precios determinados por este tipo de empresas.

Ni siquiera los propietarios podrían oponerse a estas políticas empresariales al haber perdido la capacidad decisoria en el proceso, pero también la mayoría sobre el suelo urbanizado. Además la posibilidad de romper esta situación por los propietarios quedaría muy reducida, pues frente a empresas que disponen previsiblemente de grandes parcelas, encontraríamos, por lo general, un amplio número de pequeñas parcelas individuales que serían incapaces de romper la primacía de la estrategia marcada por el grupo financiero o la potente empresa constructora, en funciones de agente urbanizador.


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