7.10.3.- Posibilidades para la empresa privada y urbanizadora no propietaria.

Como ya se ha señalado, son dos las posibilidades de intervención:

A).- Concurrencia.

Supone que va a ser urbanizador el adjudicatario del concurso promovido por la Administración, una vez haya constatado la inoperancia de la iniciativa privada o el interés público en que se recurra al sistema. A diferencia de los supuestos de iniciativa privada en que el programa ( con un contenido mínimo de acuerdo con el artículo 172, es decir, parcelas y propietarios, plazos, estimación de gastos, garantías y compromisos complementarios) es presentado por los particulares interesados en ser elegidos urbanizadores, se procederá a la redacción del Programa de Actuación por parte administrativa.

Confeccionado el programa, deberá ser aprobado. En ese momento, señala el artículo 187, 2 “el Ayuntamiento convocará un concurso para la selección del urbanizador, señalando en su caso, el avance de planeamiento y fijando criterios para su adjudicación, vinculados a las condiciones económicas y de colaboración de los propietarios y a la idoneidad de los terrenos de cesión, obras de urbanización y demás contenidos del programa”.

El párrafo 3 señala que se abrirá un periodo de información pública a partir de la anterior aprobación. El plazo será como mínimo de un mes, durante el cual podrán presentarse tanto alegaciones y sugerencias ordinarias, como alternativas al programa y proposiciones jurídico-económicas en plica cerrada. Esto supone mayor amplitud de plazos que los modelos autonómicos ya vistos y, por tanto, unas condiciones más favorables a la participación, pese a que en este caso las restricciones a la intervención empresarial no vengan dadas desde los plazos, sino por un sistema que considera casi residual la participación por parte de no propietarios.

Pasado el periodo de información pública habrá una aprobación definitiva del Programa, ya sea el elaborado por el ayuntamiento, u otro que se haya ofrecido como alternativa durante ese periodo. En cualquiera de los casos el adjudicatario deberá haber presentado la proposición jurídico-económica para el respectivo programa. Vemos que existe una presumible libertad de presentar alternativas al programa, llamémosle oficial, acogido por el ayuntamiento y que estará acompañado de una serie de criterios con los que elaborar la proposición jurídico-económica y poder ser adjudicatario de la misma.

Sin embargo, en la práctica parece poco probable presentar alternativas a un programa elaborado por el propio ayuntamiento, se supone que con sujeción estricta a su planeamiento general. Pensamos que si no fuera por causas de error manifiesto u otra causa de importancia innegable, tendría pocas opciones quien presentase alternativa de programa y lógicamente una proposición que se apartaría de los criterios establecidos en la aprobación inicial y apertura del periodo de información pública. El supuesto nos induce a pensar en una teórica libertad de actuación para los potenciales candidatos a la adjudicación, pero irrealizable de hecho si se sabe que los criterios de valoración discurren paralelos al programa de iniciativa municipal.

Seleccionado el urbanizador, se procederá a la asunción de compromisos por parte de éste y a prestar las garantías que se establezcan en el planeamiento, en el programa aprobado y en el acuerdo de adjudicación (artículo 188, 1). Nada se dice de la firma de un convenio urbanístico tras la adjudicación, aunque existe la posibilidad en el artículo 158, 1 cuando se refiere a que pueden fijarse con particulares los que tengan por “finalidad de establecer condiciones detalladas para la ejecución del planeamiento urbanístico...” En cualquier caso, hemos de pensar que, con arreglo al artículo 157, 3, “en los supuestos de gestión pública indirecta, el régimen jurídico del urbanizador tendrá naturaleza contractual, sometido a la legislación sobre contratos de las Administraciones Públicas, sin perjuicio de lo establecido en esta Ley y en sus normas de desarrollo. Por tanto, resulta lógico pensar que los derechos y obligaciones entre Administrador y adjudicatario puedan sujetarse a la LCAP, es decir a la formalización de un documento administrativo que, por otra parte, no difiere apenas de la naturaleza del convenio urbanístico, pues de acuerdo al artículo 158, 4 de la LS murciana “tendrán a todos los efectos, naturaleza y carácter jurídico-administrativo”.

Una vez formalizada la adjudicación, el urbanizador ha de ejecutar el proyecto urbanístico (con arreglo a los derechos señalados en el artículo 190), elaborar el planeamiento de desarrollo y los proyectos de reparcelación y urbanización, si no se hubieran tramitado conjuntamente con el programa, y financiar los gastos de urbanización, recibiendo a cambio solares conforme al aprovechamiento que se haya pactado o un pago en metálico. La elección sobre el pago corresponderá a los propietarios, que deberán manifestarla durante el periodo de información pública relativo al proyecto de reparcelación.

B).- Sistema de expropiación.

Se utilizará, por razones de urgencia, cuando se incumplan los plazos señalados para el desarrollo de las actuaciones integradas, cuando el urbanizador perdiera las condiciones que le habilitaban para serlo, o cuando existan dificultades en la gestión urbanística mediante otros sistemas por la existencia de propietarios con intereses contradictorios o haya una excesiva fragmentación de la propiedad.

En este sistema podrán actuar como urbanizadores el ayuntamiento, cualquiera otra Administración que ejerza la potestad expropiatoria, entidades de Derecho Público, consorcios o sociedades urbanísticas o bien un particular (artículo 191).

Si la Administración opta por el sistema de concesión a un particular este podrá ser un empresario sin relación con la propiedad, pero en el caso de que exista algún tipo de asociación que represente a propietarios con al menos el 25 % de la superficie afectada, tendrá preferencia para resultar adjudicatario.

El sistema de selección se llevará a cabo mediante un concurso, en el cual se establecerán unas bases que determinarán los compromisos que deba asumir el adjudicatario. Como única novedad, el artículo 192 permite al concesionario incorporar a la gestión a los propietarios de la unidad de actuación en las condiciones que libremente pacte. Para el resto de características estaríamos claramente ante un contrato de concesión de obra pública que presumimos se regularía por la norma estatal, ya que en la LS murciana no se desarrollan más normas de procedimiento, adjudicación como beneficiario de la expropiación, ni tampoco cualquier otro tipo de obligaciones para la ejecución.