Contribuciones a las Ciencias Sociales
Febrero 2012

EL ACCESO DEL INSTRUMENTO PÚBLICO AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. FACTORES QUE INFLUYEN EN LA QUIEBRA DE LA SEGURIDAD JURÍDICA

Vivian de la Caridad Varona Santiago (CV)
Gloria Lourdes Suárez López (CV)
vvarona@ucf.edu.cu
Universidad de Cienfuegos Carlos Rafael Rodríguez

RESUMEN
El Registro de la Propiedad en Cuba ha recuperado en la actualidad la importancia que requiere en toda Sociedad para garantizar la Seguridad Jurídica en el tráfico de los Instrumentos Públicos Notariales. A partir de ello es fundamental el papel que juega el Notario en su función asesora y autenticadora, como autor de sus documentos en consonancia con el Registrador de la Propiedad, que con su labor calificadora en la entrada de los asientos registrales dota de garantía bajo la salvaguarda de la fe pública registral y su publicidad. El trabajo abarca una sistematización del principio de publicidad registral en el ámbito internacional y el impacto en Cuba a partir del año 1959 y las valoraciones de la implementación de la norma reglamentaria cubana, con énfasis en la divergencias surgidas en la aplicación de las técnicas de calificación aplicadas para el acceso del instrumento publico notarial al registro de la propiedad.

Palabras Claves: Principios, Instrumento Público, Seguridad jurídica, Protección, Factores, Publicidad, Calificación Notarial, Calificación Registral.



Para citar este artículo puede utilizar el siguiente formato:
Varona Santiago, V. y Suárez López, G.: "El acceso del instrumento público al registro de la propiedad. Factores que influyen en la quiebra de la seguridad jurídica ", en Contribuciones a las Ciencias Sociales, Febrero 2012, www.eumed.net/rev/cccss/18/

INTRODUCCION
El tráfico jurídico mundial en pleno siglo XXI, amenazado por la mala utilización de los recursos y un mercado despiadado, tiene también como un aspecto vulnerable, la confianza en la eficacia del procedimiento que articule a los operadores del derecho que en el actúan, para lograr la seguridad jurídica. Una gran cantidad de sistemas internacionales, persiguen el objetivo de la garantía y eficacia de su ordenamiento territorial, de acuerdo a la formación económica social en que se desarrollan.
En medio de todo ese contexto, Cuba no esta excluida, por lo que se han generado múltiples iniciativas en el Ordenamiento Jurídico en busca de la necesidad de la organización territorial de los inmuebles y consolidación de sus efectos; por lo que se plantea la necesidad de dotar a los operadores del derecho que actúan en el tráfico jurídico administrativo, notarial y registral, deun conjunto de conocimientos y habilidades indispensables, para de forma creadora, enfrentar la calificación de la titulación pública que se encuentra en este proceso, como una garantía de sus titulares y la confianza en la eficacia de su sistema.
La sociedad cubana demanda de los Notarios en ejercicio, una labor como operadores del derecho, dirigido a resolver de manera eficaz y facilitadora los problemas que afectan a la calidad del documento público, resultado final de la función notarial.
La creciente necesidad de la sociedad de recurrir a los instrumentos jurídicos que la ley prevé, dotados de las formalidades necesarias, exige de operadores del derecho en la cantidad racional con la cualidad de eficiencias que se espera de ellos y la eficacia en el desempeño profesional, lo que constituyen las premisas para lograr una prestación eficaz del servicio que agilice los tramites a la población, la estabilidad jurídica y económica en el tráfico jurídico inmobiliario, y el logro de este objetivo el garante de su seguridad.
A medida que la sociedad avanza, los modos de realizar el tráfico comercial, económico y jurídico, obligan a recurrir a los diferentes medios de formalidades que la ley regula, con el fin de asegurar el patrimonio y lograr una estabilidad jurídica y económica, que es lo que todas laspersonas esperan, sean empresarios, personas jurídicas o naturales.
La función legitimadora, autenticadora y asesora del Notario se objetiva, entre otras, en la garantía que ofrece el documento público en la medida que este sea más perfecto y exacto en su contenido, cumpliendo con los principios que informan el derecho notarial, en estrecha relación con el resultado de la labor calificadora del registrador de la propiedad.
Por todo lo anteriormente expuesto, el trafico jurídico inmobiliario en nuestro país debe fortalecer su labor con un enfoque integral de la calificación de los operadores del derecho que intervienen en el, para potenciar el conocimiento de principios universalmente reconocidos que validan la seguridad de los documentos que acceden al Registro de la propiedad y coadyuvar al reforzamiento del orden y la legalidad de la propiedad inmobiliaria en Cuba.
En el contexto jurídico cubano, a pesar de ello, dado el desarrollo del derecho inmobiliario registral, se hace necesario un método práctico de control a partir del conocimiento de las herramientas técnicas y administrativas del derecho, que permita un mejor desempeño de la actividad jurídica en el orden administrativo y la función calificadora notarial y registral con la combinación e influencia de numerosos factores.
El título dominico es un documento legítimo que acredita de forma fehaciente la descripción física y jurídica de los inmuebles, e identifica a aquellas que conforme a nuestro sistema registral reúnen los requisitos necesarios para acceder al registrador con la consiguiente inscripción en el asiento registral, obteniendo las garantías que le ofrece la fe pública para la efectiva inscripción.
La continua circulación de los títulos dominicos en el tráfico jurídico, hace necesario el intento de buscar soluciones a un grupo de problemáticas asociadas a la conformación de éste, en su aspecto extrínseco, y a la apariencia intrínseca del mismo, teniendo en cuenta la correspondencia entre la realidad física, jurídica y antecedente registral.
Concordamos con Jorge Luís Alfonso Águila Registrador Mercantil, cuando afirma que la calificación registral derivativa del principio de legalidad es complemento de la actividad notarial, pues como bien expresan López Medel y Mezquita del Cacho Notarios y Registradores, se ha dicho, vienen a ser como hermanos gemelos con el tronco común entre otros, de la paterno –maternal fuente de la garantía e la seguridad jurídica. Nosotros los concebimos como cooperadores de la verdad jurídica formal, en la andadura habitual de los asuntos humanos razonables o negociables que emanan de la dinámica del tráfico jurídico de reflejo registral. Ambas actividades muestran, cada una en su parcela, la confianza y credibilidad de la Ley, no por decisión imperativo administrativa. Ambas respetan y se someten al peldaño final de la Administración de Justicia, especialmente cuando surge la patología, el conflicto, la confrontación. En ese instante, Notario y registradores pasan a un segundo plano, cumplido su papel de promotores e paz y seguridad jurídica normales 1.
La determinación de cuáles son los factores o causas que imposibilitan a los títulos dominicos, como título suficiente para hacer valer su coincidencia de la exactitud entre las ya referidas realidades (paso obligatorio en la realización de un conjunto de actos jurídicos ulteriores; por ejemplo: la transmisión posterior del derecho sobre el inmueble, teniendo como causa la sucesión hereditaria, pretenderá ser un camino en la búsqueda de resultados uniformes de aplicación práctica, tanto en el sector administrativo, notarial como registral.
A su vez en la práctica jurídica diaria, para la protección efectiva de los derechos de los titulares inscriptos, beneficiados por el ordenamiento territorial, conservan preferencia de “presuncion iuris tantum”,2 aquellos que constan inscriptos en las manzanas ordenadas, a los que acceden al registro por la vía establecida en la Resolución número. 114, de 29 de junio de 2007 dictada por el Ministerio de Justicia 3 y con la normativa más actual, con la resolución 50/2009 de 23 de febrero de 2009, dictada por el Instituto Nacional de la Vivienda los que son susceptibles de subsanación, sin que se haya apreciado en el orden legislativo con posterioridad a la fecha importantes cambios, a pesar de ello, se aprecia que tiene por objeto la inscripción de los inmuebles.
La importancia del tema en estudio radica en presentar una vía de solución más efectiva:
- En particular, para la protección real de los derechos de aquellos terceros que, resultan afectados, al no ser llamados en el proceso de rectificación de medidas y linderos de sus colindantes, con la autorización del Acta de Subsanación de error; o de Notoriedad, por omisiones en la titularidad, lo que lleva aparejado una falta de correspondencia o disminución cuantitativa de su derecho.
- En general, para la protección efectiva, previa de los derechos de los terceros, es preciso que sean éstos llamados por la ley, en el proceso de rectificación sin conservar preferencia sobre los titulares colindantes.
Lo anterior significa que la ineficacia del documento establecido por la norma (Acta de Subsanación o de Notoriedad) puede venir dada, entre muchas otras causas, si resultaran lesionados los derechos de terceros colindantes, si no se ponen a su disposición medios efectivos de defensa (acciones procesales) para destruir la eficacia de la subsanación en contra de los titulares aparentes.
DESARROLLO
1.1-Evolución de la publicidad registral en Cuba.
La evolución de la legislación registral inmobiliaria en Cuba tiene sus inicios partir del primero de Mayo de 1880, con el objetivo de de garantizar la protección del crédito territorial en trafico inmobiliario. Con la figura de la hipoteca, práctica heredada de la sistemática jurídica española, afiliada a su sistema crea el Registro de la propiedad como avalista del préstamo hipotecario, figura por excelencia de garantía del derecho de crédito.
El carácter voluntario de la inscripción no fue obstáculo para el desarrollo en esta etapa de la registración y publicidad inmobiliaria, por constituir una garantía en el tráfico jurídico. Las relaciones patrimoniales se fortalecieron con una disciplina sistemática en el tracto sucesivo de los bienes que accedían a los asientos regístrales, la consolidación de esta institución, logró en gran medida, la perfección de la adquisición, y con ello tributar al derecho registral hipotecarista heredado de la doctrina española.
Luego del 1ro de enero de 1959 se dictaron un grupo de normas jurídicas que instalaron con presupuestos normativos la propiedad socialista, aun sin negar la propiedad personal y otras formas de dominio, constituyendo el Estado el titular mayoritario. Estos cambios, que tuvieron su base en responder a las nuevas relaciones jurídicas, tuvieron una repercusión en las Instituciones de derecho y en los principios registrales heredados de la etapa colonial.
Las formas que adoptó el movimiento inmobiliario provocado por el proceso nacionalizador y sobre todo su masividad, fue desmoronando poco a poco el sistema registral inmobiliario, revelándose en la práctica en la desidia por la inscripción, la emisión de títulos imperfectos, manifestaciones de ilegalidades, en las transmisiones dominicas y desactualización de la historia inmobiliaria ya inscripta.
En el ámbito normativo esta situación se caracterizó por la adopción en las legislaciones nacionalizadoras de normas que refrendaban la publicidad registral, sin los sustentos objetivos y subjetivos necesarios, creándose registros inmobiliarios de tipo administrativo insuficientes para el control de los recursos asignados a las entidades estatales, con la pretensión de unir el control y la administración de la propiedad, sin definir claramente esas funciones, desapareciendo la concepción normativa de un registro inmobiliario integral con la consiguiente pérdida de eficacia jurídica de la publicidad registral inmobiliaria por la propia desactualización de los registros, unido al poco desarrollo del estudio teórico doctrinal del Derecho Registral Inmobiliario y las modificaciones esenciales a la Ley Hipotecaria y a su Reglamento.
Con el presupuesto constitucional establecido en el articulo 23 de la Constitución de la Republica de Cuba el Estado reconoce la propiedad de las empresas mixtas, sociedades y asociaciones económicas que se constituyen conforme con la ley, ajustando el uso, disfrute y disposición de los bienes pertenecientes al patrimonio de dichas entidades, tratados estatutos y reglamentos propios por los que se gobiernan, postulados que se refrendan en la Constitución de la República de Cuba. 4
A partir del 4 de octubre de 1999, con el Acuerdo 3551 del Comité Ejecutivo del Consejo de Ministros, el gobierno cubano señaló la estrategia a seguir para la recuperación del Sistema registral inmobiliario, en lo esencial el referido a los inmuebles estatales, en función de la necesidad que surgió con la apertura de la economía a la inversión extranjera. Con el Acuerdo 4799 de 26 de mayo del 2003 del propio órgano de gobierno se rectifican esos lineamientos, cambiando la visión del Registro de la Propiedad como una garantía para el inversionista extranjero, por el de una institución jurídica que permite adecuar el control sobre el patrimonio inmobiliario del país, al tiempo que garantiza los derechos reales constituidos sobre ese patrimonio, extendiendo de este modo la intencionalidad del proceso a toda la propiedad inmobiliaria que de forma gradual ha accedido al Registro.
Con el objetivo de dar un impulso decisivo a la inscripción de los inmuebles estatales el 29 de junio del 2007 se dicta la resolución 114 por Ministerio de Justicia, la cual constituye el actual marco jurídico – administrativo del procedimiento registral.
1.2- La publicidad en el derecho registral
Para una correcta comprensión de este principio del Derecho Registral, se precisa definir su concepto genérico:
La publicidad jurídica descansa en el principio de dar a conocer, de divulgar algo. Su origen etimológico proviene del latín publicus, que significa hacer notorio, manifiesto, y es definida a partir de la exteriorización que se produce y por la permanencia que el acto o derecho adquieren gracias a ella. Es la acción o actividad encaminada a hacer que un hecho jurídico, sea conocido por todos y es igualmente el resultado de esa acción.5
Los fines de la publicidad registral dependerán del tipo de Registro de que se trate, pero la importancia de ésta, será común para todos los Registros, al lograr la publicidad la exteriorización del acto de que se trate, logrando la cognoscibilidad general6 , encaminada fundamentalmente a terceros y eficacia sustantiva o jurídica sobre la persona y sus bienes. La publicidad tiene además importancia para el orden estatal,
pues a través de ella se cuenta con un instrumento efectivo para la realización de censos y la elaboración de estadísticas de interés social.7
Renato Corrado la identifica, en su sentido estricto y propio como: el sistema de declaraciones, dirigido a señalar los cambios en las situaciones jurídicas privadas, en interés genérico de todos los ciudadanos y agrega que supone para los demás la obligación de no ingerirse, ni enfrentarse a los derechos y situaciones publicadas.
Sean estos los derechos de goce exclusivo de determinados bienes (derechos reales), o se refieran a la esfera de la libertad de una persona (derechos de la personalidad). 8 Como señala García García: … es la exteriorización continuada y organizada de situaciones jurídicas de trascendencia real, para producir cognoscibilidad general, erga omnes,9 y con ciertos efectos jurídicos sustantivos sobre la situación publicada…10
Su importancia estriba en que los derechos, actos, negocios, obligaciones y deberes sean conocidos, no solo por el titular, sino por todos los interesados así como por la sociedad. Si se quiere que la ciudadanía acomode su conducta a los dictados jurídicos es elemental que estos sean absolutamente conocidos.
En el mundo moderno el desarrollo ha propiciado otras técnicas de divulgación, como el fax y los correos email, pero siempre se trata del hecho de que la publicación otorga validez jurídica a los actos jurídicos, se pretende así de utilizar las técnicas avanzadas de las telecomunicaciones para articular los diferentes factores de desarrollo, en evitación de perdida de tiempo y ganancia de eficiencia y eficacia, al punto de ser la base de la presunción iure et de iure11 y del principio del derecho ignorantía iuris non excusant.12
Las relaciones jurídicas que los hombres establecen en el decursar de la vida, son también objeto de publicación, en este caso con la intención de dotar de publicidad a los derechos subjetivos y a las situaciones jurídicas que se generande actos, hechos y negocios jurídicos. 13El procedimiento de fijar carteles o avisos en las salas de justicia para dar a conocer actos, es una forma de publicidad. En nuestros días continúan utilizándose las notificaciones en tablillas en los Tribunales y la publicación de las disposiciones normativas en la Gaceta Oficial del Estado.
En este sentido se puede decir que un buen sistema de publicidad jurídica es aquel que garantiza al que confía en él la titularidad de los derechos que publica, predicando plena coincidencia entre lo que ocurre en el tráfico jurídico y lo que se publica. Estos efectos pueden variar de un sistema a otro en dependencia del alcance que se le dé14. …esta fundamentación del principio de publicidad viene a reforzar la idea de la necesaria coincidencia entre lo publicado por el registro, que se encuentra en sus asientos y la realidad física.
Como bien plantea Fernández Martínez tomando en cuenta lo planteado en el párrafo precedente, la publicidad jurídica es algo más que una simple publicación de determinadas situaciones y de ella se derivan resultados jurídicos de contenido sustantivo que trascienden al plano de la eficacia de los derechos, siendo considerada incluso como una característica propia de los derechos reales.
Al decir de Cobas Cobiella…La moderna publicidad jurídica se afianza a través de la notoriedad que se concede a determinados actos o hechos jurídicos en los registros públicos. Sus efectos pueden ser abordados teniendo en cuenta su efectividad entre las partes y en relación con terceros. En el primer caso, cuando se requiere para la existencia misma del derecho o de la relación jurídica, el acto de publicidad registral afecta a las partes, puesto que solo podrán actuar de conformidad con lo dispuesto por la ley en cuanto a la inscripción, de lo contrario el acto carece de eficacia, incluso en algunos casos la prioridad en la inscripción determina la titularidad del derecho,15 en estos supuestos se entiende entonces que la publicidad registral tiene un efecto constitutivo.
1.3.- El principio de publicidad, a la luz de otras legislaciones.
La Publicidad en el Sistema Registral Francés
Además de la publicidad, el Registro tiene la función de recaudar algunos impuestos, por lo que se subordina al Ministerio de Finanzas y los registradores son agentes de la administración fiscal.
La publicidad es cerrada o de numerus clausus 16, pero la relación de actos que se pueden publicar es extensa. El carácter obligatorio de la publicación confiere a esta un efecto de publicidad material que se manifiesta sobre todo en la inoponiblidad de lo no inscripto y sobre todo en la obligación del Registrador de dar a conocer el contenido de los asientos a quien lo solicite y este legitimado para ello.
En cuanto a la primera los inscriptos en Registro se presumen conocidos por todos y la formal tiene su manifestación en que el Registrador expedirá, a todo el que la pida, copia simple o autorizada de los instrumentos que haya en la oficina. Debe además permitir la inspección de los protocolos en las horas fijadas y de los comprobantes archivados como comprobantes de instrumentos. Los principios y el procedimiento registral se establecen en la Ley de los Registros Públicos.
Publicidad en el Sistema Registral Español:
Tiene un doble significado: formal y material, se entiende por publicidad formal, la apertura del Registro a todos aquellos que quieran conocer su contenido y manifiesten un interés digno de protección y se hace efectiva por la Certificación expedida por el registrador, u otros medios de publicidad como la nota simple informativa. La publicidad material expresa todos los efectos sustantivos que se derivan de la inscripción o asiento en el Registro.
Publicidad en el Sistema Registral Australiano:
El acto inscripto se presupone conocido por todos (publicidad material), en lo que se considera una presunción “juris et de jure”17 , porque no admite prueba en contrario sin embargo esta publicidad material no se considera un principio del sistema registral sino un efecto jurídico.
La publicidad es cerrada o de “numerus clausus”18 , los actos y derechos inscribibles no solo están tasados o limitados, sino que además son derechos tipificados.
La publicidad formal se manifiesta en la obligación del Registrador de certificar el contenido del registro, a quien muestre interés legitimo en ello.
El Registro se subordina a los Juzgados de 1ra Instancia y a un funcionario superior de la administración de justicia, que actúa con independencia para efectuar los hechos públicos a que los instrumentos se contraen .El instrumento publicado hace plena fe entre las partes contratantes y con respecto a terceros mientras no sea declarado falso .de vicios en el título inscripto con anterioridad al suyo - la buena fe se presume siempre, salvo prueba en contrario-; y serlo a titulo oneroso por compra, permuta, dación en pago, etc., quedan excluidos por tanto los que adquieran por herencia, legado o donación. Entonces es presunción iuris tantum o iuris el de iure.
Publicidad en el Sistema Registral Venezolano
Establece la publicidad material y formal. En cuanto a la primera los inscripto en Registro se presume conocido por todos y la formal tiene su manifestación en que el Registrador expedirá, a todo el que la pida, copia simple o autorizada de los instrumentos que haya en la oficina. Debe además permitir la inspección de los protocolos en las horas fijadas y de los comprobantes archivados como comprobantes de instrumentos. Los principios y el procedimiento registral se establecen en la Ley de los Registros Públicos.
Publicidad en el Sistema Registral Alemán.
Similar al Sistema Australiano, el acto inscripto se presupone conocido por todos (publicidad material), en lo que se considera una presunción juris et de jure, porque no admite prueba en contrario sin embargo esta publicidad material no se considera un principio del sistema registral sino un efecto jurídico.
La publicidad es cerrada o de numerus clausus, los actos y derechos inscribibles no solo están tasados o limitados, sino que además son derechos tipificados.
La publicidad formal se manifiesta en la obligación del Registrador de certificar el contenido del registro, a quien muestre interés legitimo en ello, el Registro se subordina a los Juzgados de 1ra Instancia y a un funcionario superior de la administración de justicia, que actúa con independencia.
En la actualidad los requisitos formales en la transmisión o constitución de los derechos reales, no constituyen el elemento esencial en la publicidad de los mismos, que estriba fundamentalmente en dotar de fijeza a la declaración emitida.

Principio de Publicidad Registral en Cuba.

La publicidad registral que constituye una creación artificial del Estado, en tanto no responde a comportamientos humanos más o menos espontáneos, constituye una respuesta a la inseguridad que significa para los adquirientes de bienes el desconocimiento de la titularidad que se ostenta sobre ellos y la existencia de inexactitudes sobre los mismos.
Este principio, en nuestra legislación refuerza el medio de prueba de apariencia de realidad exacta de la finca, la falta de inscripción puede traer como consecuencia que el hecho o acto se considere inexistente frente a terceros, sin embargo existe de forma extraregistral. La inscripción registral se convierte en medio de prueba aun cuando tiene un efecto declarativo.
Más que un principio representa la función principal del registro, la publicidad de los asientos del Registro es condición indispensable para el logro de la seguridad jurídica. Esa importante función material tiene como fundamento la propia institución del Registro que tiene carácter público y se organiza sobre la base de principios que determinan la actualidad y legalidad de sus asientos con el objetivo de producir un efecto de confianza y seguridad. La ausencia de una publicidad jurídica es condición para el desorden, la ilegalidad y el delito. 19 A diferencia de la norma administrativa anterior,20 la vigente no reconoce en su Capitulo I, Disposiciones Generales, la publicidad material entre las funciones del Registro, 21 en cambio dedica todo un Capitulo a la publicidad formal. La Ley Hipotecaria de 1893 22 prescribía en su Capítulo IX la publicidad registral, regulando el carácter limitado de ésta a partir de la calificación que debe hacer el registrador del interés conocido; en el artículo 68 la Resolución No. 114 del 2007 se establece la responsabilidad del registrador de evaluar el interés legítimo de quien solicite la publicidad, coincidiendo ambas en esa apreciación. El tratamiento resulta adecuado por la situación de desactualización de los asientos, sin perder de vista los intereses foráneos y hostiles enunciados en la Ley Hemls-Burton de 12 de marzo de 1996, 23 promulgada por el gobierno de los Estados Unidos que tiene entre sus objetivos establecer sanciones contra las personas y entidades que invierten en el país.
Se han incluido en la Resolución No. 114 del 2007, otras disposiciones que amplían y adecuan el cumplimiento de este principio a las exigencias de la realidad del país,24 el artículo 70 establece una clasificación de las certificaciones atendiendo a los efectos que deben producir las mismas.25 En ese sentido son interesantes las certificaciones complementarias del título que expresan las circunstancias no contenidas en el mismo, incorporadas por otros documentos auténticos, lo que determina la necesaria modificación del título, que se ha quedado rezagado respecto a la actualización del asiento del Registro.26 Esta disposición ha tenido gran repercusión dentro del sistema jurídico al no interpretarse correctamente su sentido. El Registro, en aras de la subsanación material de los títulos realiza la inscripción de un título imperfecto a partir de otros documentos y no obliga al beneficiario del mismo a subsanarlo de forma previa ante el funcionario que corresponda, lo que podrá realizar con posterioridad a la inscripción, utilizando para ello la certificación emitida por el Registro. Se persigue lograr un efecto práctico, como respuesta a un problema que se ha acumulado.27
La norma administrativa 28 amplía no solo las certificaciones de carácter positivo, sino también las negativas, pues además de las que expresan la no existencia de un asiento de inscripción, se expedirán otras que contendrán circunstancias del que se han inscripto con carácter provisional. No se trata de que exista un tipo de certificación provisional, sino que cuando existan circunstancias inscriptas con ese carácter será obligatorio consignar ese particular en la certificación que se expida.29 Las certificaciones positivas tendrán efectos plenos (legitimador) de las acciones que realice su titular y las que contengan circunstancias provisionales no están investidas con ese manto protector hasta tanto los errores u omisiones no sean subsanados, con la intención de estimular el perfeccionamiento de la titularidad. 30 La publicidad es un principio básico del sistema inmobiliario; pero la publicidad sin la legalidad no sería digna de crédito, no se tendría fe o confianza en los derechos publicados, porque podrían tener origen ilegítimo; al tiempo que la legalidad sin luz pública que permita el conocimiento del estado jurídico de las fincas, sería la legalidad de las enajenaciones clandestinas. El desarrollo de un sistema de publicidad registral inmobiliario ajustado a las exigencias de Cuba y estrechamente vinculado al principio de legalidad contribuirá al logro de la seguridad jurídica y ello solo será posible en un ordenamiento jurídico orgánico y coherente,…donde las normas sustantivas tengan
su correspondiente correlato adjetivo en normas procesales adecuadas y las distintas instituciones jurídicas se correlacionen, sin antinomias ni desajustes funcionales…31
1.4- Los principios de calificación administrativa, notarial y registral, y su vínculo en el perfeccionamiento de los documentos públicos.
Alcance del principio de calificación en sede administrativa. Objeto del catastro.
En nuestro ordenamiento territorial, contamos con la participación del Catastro de forma integradora a través de la actividad a partir de la reactivación en el año 1999 de los Registros de la propiedad, y la creación del grupo multidisciplinario encargado del ordenamiento territorial.
En este mismo orden de cosas, consideramos necesario referirnos a los medios de control administrativo y jurídico, entre los que contamos en la actualidad como el más fiable, dado a que cuenta con los medios tecnológicos de medición mas completas, al catastro.
Existe en la doctrina jurídica un criterio uniforme sobre el concepto de catastro, que lo define como: “El inventario de la riqueza territorial obtenida mediante la determinación descriptiva y gráfica y la estimación de todos los inmuebles del Estado, según su división y las diferencias de cultivo, para fines financieros o jurídicos”. 32
A pesar de ser una definición bastante completa, no incluye los inmuebles de propiedad personal que también deben ser objeto de esta actividad en aras de que la información que se obtiene de ella, sea ciento por ciento real, siendo más abarcadora la definición de Chico y Ortiz: “….es el sistema primario de informaciones donde se reflejan gráfica y literalmente, los bienes inmuebles del país y las personas naturales y jurídicas que lo utilizan, a fin de obtener un conocimiento real del territorio nacional, que sirve a los objetivos de la dirección del desarrollo económico y social en todos los aspectos necesarios”.33
A los efectos de su aplicación este concepto puede tenerse en cuenta en cualquier sistema socioeconómico, el sentido y alcance se obtiene en dependencia del interés estatal. Debido a que el catastro precede en el tiempo al Registro, la descripción de la finca y su inmatriculación, descansan sobre la representación gráfica y geodésica del catastro, esto posibilita un sistema perfecto de folio real, que logra una plena identificación entre la realidad física (catastral) y la jurídica (registral).
El Catastro Nacional y el Registro de la Propiedad, dentro de un régimen registral completo y sano son factores que se complementan, el primero es la expresión física de las unidades en que se divide el país y el segundo registra la expresión jurídica de los inmuebles para el aseguramiento de la legalidad y seguridad sobre los contratos traslativos o modificativos del dominio. 34
Una de las quiebras más importante que tradicionalmente ha presentado nuestro sistema registral, es la ausencia de medios eficaces que permitan la exacta verificación de la existencia de la finca y su identificación. Así ocurre que nos podemos encontrar en el Registro con fincas que realmente no existen, o con dobles inmatriculaciones de una misma finca35 y, lo que es más frecuente, con supuestos en los que los datos reflejados no coinciden plenamente con la realidad, bien en la extensión asignada, en sus linderos, o en su contenido .Por su propia naturaleza es el que esta llamado a cumplir con la finalidad de representar la finca en su aspecto físico o geográfico.
Principio de Calificación Notarial.
No es desacertado que comencemos recordando que para el Diccionario de la Lengua “calificar” significa “apreciar o determinar las calidades y circunstancias de una persona o cosa” y “expresar o declarar este juicio”.36 Se impone la definición preliminar de calificar como comprobar, corroborar, encuadrar, tipificar, concordar.37
Si tenemos estas premisas, consideremos entonces que el Notario al calificar, no solamente se restringe al contenido del acto que pretenden hacer los interesados, también precisa analizar la documentación presentada, y ajustar el razonamiento del hecho, acto o circunstancia que se presenta, al control de legalidad que tiene entre sus funciones. “Es innegable que para poder calificar, en primer lugar, el concepto de “hecho, acto o circunstancia”, se requiere entonces de una preparación profesional determinada,“ 38ya que no todos poseen trascendencia o relevancia para el derecho al decir de la cita de referencia, concordamos con este autor, en que la calificación en el campo patrimonial posee especial relevancia, puesto que el efecto jurídico de una calificación errónea puede llevar a daños a terceros.
Este principio, estrechamente relacionado con el de profesionalidad y con el de legalidad”39 , vincula de forma muy estrecha al notario como funcionario al resto de los operadores del derecho. La función calificadora notarial se objetiva entre otras, en la garantía que ofrece el documento publico, en la medida que este sea más perfecto y exacto en su contenido, en cuanto a la descripción de los inmuebles ,cumpliendo con los principios que informan el derecho notarial en estrecha relación con el resultado de la labor técnica del arquitecto de la comunidad y técnicos de control de fondo, funcionarios que con su labor en la actualidad brindan la información de la realidad física de los inmuebles.
¿Cómo comprobar, de acuerdo a su calificación?
El único medio de prueba con que cuenta el Notario, para esta función, es el contraste entre la descripción que ofrece la titulación pública y el Dictamen aportado por el arquitecto, en cualquiera de los supuestos, ya sea de subsanación de error o rectificación de medidas y linderos.
En esta etapa de análisis de factibilidad de las normas más actuales que rigen en nuestro país con la estrategia social de agilización de trámites a la población, debemos detenernos en los procedimientos desde una óptica sistémica, no podemos aislar los procesos de cada uno de los que lo protagonizan. Por una parte se encuentra el arquitecto, operador del derecho desde su posición de técnico físico, que debe su actuar precisamente a esa función, reglada por la normativa que lo autoriza 40.
Por otra parte tenemos al notario fedante que garantiza con su labor calificadora, legitimadora y autenticadora, los títulos y documentos que ante él se presentan, debe calificar, a nuestro juicio en tres momentos, el primero una calificación dinámica de documentos de gran diversidad, no porque los requiera de forma arbitraria sino porque están reglados, entre tanta diversidad de legislación en su propio campo, y de naturaleza distinta de acuerdo al tipo de bien de que se trate y la norma ” especial”,que lo regule.
Acreedor de la primera instancia, es este momento el de la mayor presión, no olvidemos que su función asesora requiere de forma personalizada calificar en este inicio del proceso de la mayor concentración en su interrelación con el interesado, para interrogar y definir ¿Qué quiere, con que cuenta y que requiere esta persona? Califica entonces de forma dinámica el conjunto de documentos aportados.
El segundo momento es el de la confección del documento contando para ello con el auxilio del cartulario (Auxiliar notarial). Este tiene entre sus funciones asistir al notario en la redacción del instrumento y cuenta con medios informatizados y sistema configurado para agilizar esta función, otrora agotador con la hoy en reserva máquina de escribir. La agilidad indiscutible de la informatización de las Notarias estatales revolucionó a partir de esta estrategia del Ministerio de Justicia, la prestación del servicio en nuestras unidades, es esta la etapa en que el Notario y su auxiliar se funden en una sola función, elaborar el texto del documento público pendiente de su autorización. El articulo 10 inciso ch de la Ley de Notarias Estatales define la función calificadora del notario, y del acto que en derecho corresponde, contenido en el documento que le da el título al instrumento, en esta práctica se objetiva la función del notario como arquitecto del documento que refleja en su contenido la creación, extinción o modificación de las relaciones jurídicas, es por ello que la veracidad de lo descripto en dicho documento pone el juego la fe pública notarial.
Como último y tercer momento calificador, se encuentra la firma del documento cumpliendo con los requisitos y principios que informan al derecho notarial, la audiencia pública de los requirentes u otorgantes ante el Notario para la lectura, revisión y firma en el instrumento, de los actos solicitados, es este el tercer momento de la etapa calificadora, el que requiere de concentración y profesionalidad de sus operadores tanto el auxiliar como el fedatario, interviene entonces el instinto de conservación notarial luego de cumplir con la unidad de actos 41.
La calificación se materializa con la autenticación y firma de los comparecientes y el fedatario, estacalificación activa todos los sentidos sensoriales por la trascendencia de su culminación, la fase final que objetiva toda la labor de calificación anterior, lo que escapa de la observación y capacidad asociativa del notario, ya no se recupera, este es el momento decisivo de la terminación de la obra, toda vez que en la psicología intuitiva de su arquitecto esta en juego el razonamiento de que luego de firmado adquiere la eficacia deseada.
Desde la recepción eficaz y segura del documento de su receptor podremos calificar con certeza la observancia de validez instrumental si se cumple con todas las fases que requiere la forma del documento, pero el factor humano y su conectividad entre los distintos operadores del derecho escapa hoy a la dinámica del proceso final.
Podemos afirmar que la labor calificadora del notario con la normativa más actual constituye un filtro garante de la seguridad jurídica en el trafico inmobiliario, al respecto Alfonso Águila expone: …para los Notarios en el logro del perfeccionamiento de la redacción y autorización del documento público, que aunque siempre tuvieron plena eficacia jurídica, en lo concerniente a la descripción de la base física de la finca en su mayoría era imperfecta, por no constar o no coincidir sus medidas y linderos con la realidad y el Registro… 42
1.5 Apuntes críticos sobre la regulación en Cuba del Principio de Calificación Registral.
La labor calificadora del registrador de la propiedad en la entrada de los asientos registrales se dota de garantía bajo la salvaguarda de la fe pública registral y su publicidad. El nexo entre ellos se objetiva en un elemento o factor común: el inmueble, la finca, o la vivienda, y a través de varias instituciones se incide sobre su objeto común, articulado, mediante diversas normativas, que paulatinamente se racionalizan en un evidente enlace entre ellos.
Considerando el motivo de investigación, al decir de Sanz, citado por Diez-Picazo,…..” la calificación es el examen que el Registrador hace de los títulos o documentos presentados en el Registro con el fin de comprobar que reúnen los requisitos exigidos por las leyes para su validez e inscribilidad y como consecuencia de ello resolver si son o no inscribibles”. Al respecto Monte Vidal expone……. El Registro de la propiedad controla la legalidad de las mutaciones jurídicas reales que ha sobrellevado un determinado bien inmueble, función que es realizada por el registrador en el momento que se solicite la inscripción como premisa indispensable, para que esta produzca los fuertes efectos frente a terceros, que por ley le corresponde y que son incompatibles con negocios que adolezcan de defectos que pongan mínimamente en duda su validez”43 .
CONCLUSIONES:
1- El conocimiento de la evolución histórica de la publicidad registral a partir de las transformaciones económicas, políticas y sociales ocurridas en nuestro país, constituye la base transformadora para el desarrollo del sistema registral en el derecho cubano, cuyo impacto repercute en el logro del perfeccionamiento del instrumento público que accede al Registro.
2- Los títulos dominicos que son objetos de subsanación por los notarios siguen con errores perdiendo su presunción de validez ¨iuris tantum¨ en derechos inscribibles.
3.- La falta de un patrón técnico de valor - que se presume exacto - en el control de las fuentes de datos, aportadas por la medición física del arquitecto de la comunidad, supone la inexactitud de los títulos dominicos para hacer valer su coincidencia entre la realidad registral y la extrarregistral como un paso obligatorio entre la realización del conjunto de actos jurídicos ulteriores.
4.-El asiento registral supone una fuente técnica más completa y articulada que podrá establecer un orden en la búsqueda de resultados uniformes de aplicación práctica, tanto en el derecho administrativo como notarial.
5.-Resulta necesario propiciar una adecuada estructura y organización de las Instituciones rectoras en el ordenamiento territorial del derecho inmobiliario, así como lograr acciones de coordinación entre los distintos operadores del derecho que hagan efectiva la inscripción de los inmuebles en el derecho inmobiliario, a partir de la interpretación uniforme de la normativa vigente, para desarrollar y fortalecer el Sistema Jurídico.
6- La utilización de las tecnologías de la información y comunicaciones para el procedimiento de la inscripción, con la obtención de los datos aportados por el Registro de la propiedad al Programa del Arquitecto, agilizarían con eficiencia y eficacia la prestación del servicio a la población.
7- Existe pluralidad de operadores del derecho (Arquitectos y Técnicos de control de fondo) incidiendo en la medición de un mismo inmueble en diferentes momentos, lo que están ocasionando incongruencias técnicas que propician la quiebra de la seguridad jurídica al identificar los factores técnicos, normativos y procedimentales que están afectando la correspondencia entre la realidad física, jurídica y registral. .
8.- Derivado del estudio general de la presente investigación, se concluye que existe en el derecho registral inmobiliario un principio no reconocido,” PRINCIPIO DE INTELIGENCIA ESPACIAL”, el que constituye el eje calificador de la interpretación gráfica de un inmueble, y su descripción con todos los requisitos para la plena identificación en el espacio.
9.- Resulta trascendental, para los procesos del perfeccionamiento del documento publico, el conocimiento y vinculación de los Principios de calificación administrativa, notarial y registral, en el logro de la protección de la seguridad jurídica.

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1 Alfonso Aguila, Jorge Luis, en Calificación Registral y su incidencia en el perfeccionamiento de los Documentos Notariales, dirigido por Msc. Francisco García Henríquez. Vol III, no. 1 2007,p 56

22 Nota: Loc. Lat. “No admite prueba en contrario”, Fernández Bulté, Julio. Historia del Estado y el Derecho en Cuba-La Habana; Editorial Félix Varela, 2005-p.92

3 Normas y procedimientos para la Organización y funcionamiento del Registro de la Propiedad

4 Nota: Los artículos del 14 al 24 de la Constitución cubana, reconocen la propiedad socialista de todo el pueblo sobre los medios de producción, refrendan la propiedad estatal sobre las tierras que no pertenecen a los agricultores pequeños o cooperativizadas, las industrias, instalaciones económicas, científicas, sociales, culturales, deportivas, etc., nacionalizadas, expropiados o fomentadas o adquiridas por el Estado y las que en el futuro construya, fomente o adquiera, estos bienes se administran directamente por el Estado por medio de las empresa y entidades que crea; se reconoce la propiedad de los agricultores pequeños sobre las tierras que legalmente le pertenecen y sobre los demás bienes muebles e inmuebles que les resulten necesarios para su explotación y el derecho a asociarse entre sí y organizar cooperativas, que pueden usar y disponer de los bienes de su propiedad; proscribe el arrendamiento, la aparcería, las hipotecas y cualquier acto que implique gravamen o cesión a particulares de los derechos de los agricultores pequeños sobre sus tierras; garantiza la propiedad personal sobre los ingresos y ahorros procedentes del trabajo, sobre la vivienda que se posea con justo título de dominio y los demás bienes y objetos que sirven para la satisfacción personal y cultural; reconoce la propiedad de las organizaciones políticas, sociales, de masas; la de las empresas mixtas, sociedades y asociaciones económicas que se constituyan conforme a la ley; reconoce además el derecho a la herencia sobre la vivienda de dominio propio y demás bienes de propiedad personal, sujetando la transmisión hereditaria de la tierra y demás bienes vinculados a la producción, a lo que establezca la ley, bajo el principio constitucional de que la tierra es de los que la trabajan. Cuba. Asamblea Nacional del Poder Popular. Constitución de la República de Cuba. La Habana: Editorial Pueblo y Educación, 2003

5 Cobas Cobiella, Maria Elena. La Publicidad en el Derecho Civil.--en Derecho Civil: Parte General., La Habana:,Félix Varela, 2002. p. 317

64 .op cit, pág 44.

75 Colectivo de autores .Derecho Civil .Parte General .Tomo I. La Habana Cuba .Diciembre.2000.p.

8Corrado Renato, citado por Cabas Cobiella, María Elena. La Publicidad en el Derecho Civil.--En Derecho Civil: Parte General.--La Habana: Editorial Félix Varela, 2002.— p.317

9 Nota: Loc. lat.; que significa: “frente a todos”. Locuciones latinas y extranjeras.--En Diccionario Pequeño Larousse Ilustrado. (1950).—p.1027

10García García, J. M. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario.--Madrid: Editorial Civitas, 1988.—t1. p. 49

11Nota: Loc. lat.; “de pleno derecho”. Fernández Bulté, Julio. Historia del Estado y el Derecho en Cuba.—La Habana: Editorial Félix Varela, 2005.— p. 90

12Nota: Loc. lat.; significa literalmente que:” la ignorancia del derecho no excusa su cumplimiento”, convertido en principio general del Derecho. Fernández Bulté, Julio. Historia del Estado y el Derecho en Cuba.—La Habana: Editorial Félix Varela, 2005.— p. 90

13Cobas Cobiella, Maria Elena. La Publicidad en el Derecho Civil.--En Derecho Civil: Parte General.-- La Habana: Editorial Félix Varela, 2002.— p. 320

14 Ibidem,----pag 767

15Cobas Cobiella, Maria Elena. La Publicidad en el Derecho Civil.--En Derecho Civil: Parte General.-- La Habana: Editorial Félix Varela, 2002.— p. 322

17 Nota: Loc. lat.; que significa: “frente a todos”. Locuciones latinas y extranjeras.--En Diccionario Pequeño Larousse Ilustrado. (1950).—p.1027

18 Ibidem p.1027

19 Ibídem

20 Nota: Hace referencia a la Resolución 249/7 de octubre del 2005: “Normas y Procedimientos para la nueva Organización y Funcionamiento del Registro de la Propiedad”

21Nota: La Resolución 249 del 2005, que en su artículo 1, segundo párrafo establece: “… Asimismo corresponde al Registro de la Propiedad, poner de manifiesto los derechos y actos contenidos en sus asientos.”

22España. Ley/14 de julio de 1893: Ley Hipotecaria para las provincias de Ultramar.--La Habana: Taller de Imprenta del Ministerio de Justicia, 1999

23 Nota: En las asociaciones comerciales Cuba aporta fundamentalmente su capital inmobiliario, en virtud de esta Ley ingerencista y del bloqueo a Cuba, se sanciona fuertemente a la parte extranjera de la sociedad, este proceder que por demás es aceptado doctrinalmente, reviste particular importancia. (Ver Principio de Publicidad en el epígrafe 2.4.3)

24En el artículo 69.1 se dispone la utilización de la Nota Simple, con el fin de servir de medio de publicidad formal para recuperar el tracto de los inmuebles estatales, y para la realización de investigaciones de carácter científico, social o histórico. Cuba. Leyes, Decretos, etc. Resolución 114/ 29 de junio del 2007: Las Normas y Procedimientos para la Organización y Funcionamiento del Registro de la Propiedad.-- La Habana: ..[s.n.], 2007

25Nota: Ver artículo 70. Cuba. Leyes, Decretos, etc. Resolución 114/ 29 de junio del 2007: Las Normas y Procedimientos para la Organización y Funcionamiento del Registro de la Propiedad.-- La Habana: ..[s.n.], 2007

26 Ibídem

27 Nota: Ver Principio de Legalidad, epígrafe 3.3.2

28 Cuba. Leyes, Decretos, etc. Resolución 114/ 29 de junio del 2007: Las Normas y Procedimientos para la Organización y Funcionamiento del Registro de la Propiedad.-- La Habana: ..[s.n.], 2007

29 Ver: Artículo 70.3: “..Cuando las circunstancias inscritas tengan el carácter de provisionales, se consignará en la certificación.” Cuba. Leyes, Decretos, etc. Resolución 114/ 29 de junio del 2007: Las Normas y Procedimientos para la Organización y Funcionamiento del Registro de la Propiedad.-- La Habana: ..[s.n.], 2007

30 Nota: Ver Principio de Legalidad epígrafe 3.3.2

31 Fernández Bulté Julio. Teoría del Estado y el Derecho: Teoría del Derecho.--La Habana: Editorial Félix Varela, 2002.— p. 156

32Chico y Ortiz, José María. Estudios sobre Derecho Hipotecario.—Madrid: Editorial Marcial Pons, Ediciones Jurídicas y Sociales, S. A., 1995.— p. 471

33Ibídem, p. 471

34 García García, J. M. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario citado En Nuevo Registro de la Propiedad y Ordenamiento Inmobiliario en Cuba. Boletín Oficial Registro Mercantil Central. (La Habana) 2, (1), p.35 - 45, 2006.

35 Ver anexo numero 7, finca .15800, numeros 12 y 28

36 Diccionario de la Lengua española.pag.

37 Ibidem.Pág.22

38 Ibidem.pag.22

39 Derecho Notarial .Coordinadores Pérez Gallardo. Lora-Tamayo Rodríguez, Isidoro. Tomo I. Editorial Letras Cubanas. Pág.22

40 Resolución 50 de fecha 5/2009. del Instituto Nacional de la Vivienda.

41 Principio de unidad de actos .Uno de los principios que informan el derecho Notarial que estipula la audiencia en un solo acto del Notario y los comparecientes a la firma del documento notarial.

42 op cit . Alfonso Águila Jorge Luís. Boletín oficial Registro Mercantil .Calificación Registral y su incidencia en el perfeccionamiento de los documentos notariales. Volumen 3.no.1. 2007 Pág. 5

43 García Henríquez, Msc. Francisco, Nuevo registro de la propiedad y ordenamiento inmobiliario en Cuba. Boletín oficial Registro Mercantil. Vol. 2 No1, 2006.Pág. 65

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