ASPECTOS BÁSICOS DEL DERECHO DE PROPIEDAD

Gustavo E. Rodríguez Montero
Iliana de la C. Concepción Toledo

Tenencia.

La tenencia en el CC1987 no tiene definición. Sólo en materia de reivindicación (art.129.2) se menciona al tenedor. Necesariamente hay que deducir que, habiendo cambiado las reglas sobre concepto posesorio ( poseer como dueño y poseer como tenedor), y establecida la causa legítima como eje cualificativo de la detentación en posesión, será tenencia para el Derecho Civil cubano la detentación que carece de causa legítima y ya no la detentación de un bien ajeno a título precario. Si en base a la apariencia posesoria debemos presumir que toda detentación lleva causa legítima y es posesión, tenencia sería ese mismo poder de hecho carente de título legítimo, como la detentación que proviene de actos delictivos (CC1987, art.185.2). La detentación precaria que se presenta de mala fe ante los terceros como posesión a título de dueño,  es un fenómeno sólo trascendente a los fines de la usucapión pues quien dice ser dueño no es que carezca de causa para detentar sino que pretende o simula tener una causa diferente.

La protección de las relaciones jurídicas posesorias atraviesa  los campos de la prueba del derecho, de la publicidad con efectos frente a terceros, y de las acciones.
-Presunciones en materia de posesión.
a) En torno a la posesión se anudan  cuatro presunciones principales: a) buena fe de la posesión, b) titularidad de la posesión, c) equivalencia de la posesión de bienes muebles al dominio, d) incorporación de la posesión mobiliaria a la inmobiliaria; las cuales pueden o no estar ligadas intrínsecamente con la posesión como derecho real en sí o con la posesión cuando es elemento de otras relaciones jurídicas.
b) Buena fe de la posesión: El CC1987 no establece expresamente la presunción y solamente la trata dentro de los requisitos de la posesión inmobiliaria ad usucapionem (CC1987, art.186.1) y de la mobiliaria (art.185 y 187). Sólo el artículo 6 se refiere en abstracto al tema: “La buena fe se presume cuando el Código la exige para el nacimiento o los efectos de un derecho”.
c) Titularidad de la posesión: El CC1987 es más amplio y declara la legitimidad de toda detentación (CC1987, art.197) sin discriminare entre quienes poseen con título de dueño o con otros títulos. Esta es una presunción relativa que aprovecha al detentador, y debe entenderse que sólo estaría obligado a exhibirlo en caso de investigaciones policiales por delito pero no ante conflictos de orden civil o administrativo excepto que normas específicas lo establezcan.
d) Equivalencia de la posesión de bienes muebles al dominio: El CC1987 (art.201) tiene una óptica diferente porque considera dueño del bien mueble al que lo posee sin que para nada importe la buena o mala fe de su estado. Ello unido a que la única restricción en cuanto a la reivindicación de bienes es la protección al tercero de buena fe que adquirió el bien en subasta pública (CC1987, art.84), me permite creer que es posible poseer como dueño un bien mueble aún sin título y de mala fe mientras no se ejercite por el dueño verdadero la acción reivindicatoria u otra con contenido restitutorio, y no puede considerarse que sea la adquisición con buena fe del bien mueble una especie de modo de adquirir su propiedad.
e) Incorporación de la posesión mobiliaria a la inmobiliaria: En el CC1987 no existe tal presunción expresamente pero podría lograrse la misma idea si tenemos que en cuenta que al poseedor le son aplicables las normas sobre la propiedad (CC1987, art.232) entre las cuales están las de pertenencias e incorporaciones (CC1987, art.130 y 46.2) y, por tanto el poseedor podría considerarse por extensión también titular posesorio de los muebles incorporados por destino.

 Además de las presunciones, el poseedor dispone de acciones para retener y recuperar la posesión a partir de actos de perturbación o despojo. Para lograr certeza en la exposición resulta necesario definir brevemente qué entendemos por perturbación y despojo. Perturbación es cualquier conducta que pretende poner en peligro o que amenaza la estabilidad del estado posesorio sin llegar a privar de la cosa al detentador. El comienzo de una obra constructiva que puede conducir a violar las limitaciones derivadas de las relaciones de vecindad puede ser por ejemplo perturbaciones posesorias.
Despojo, por otra parte, es una conducta positiva y física directa que, sin causa legítima, priva de la detentación a quien la tenía.  El CC1987 (art.203.1) asevera que el poseedor puede retener o recuperar la posesión cuando ha sido perturbado o despojado.

El autor de los actos contra la posesión: sólo quien haya realizado los actos perturbadores o quien los haya permitido teniendo autoridad jurídica para impedirlo, o quien tenga la cosa, podrá ser obligado a modificar su conducta y a restituirlo todo a su estado de hecho.
La finalidad de la protección posesoria jurisdiccional es obtener un pronunciamiento de condena a la restitución de bienes o al cese de perturbaciones, pero no definir quien de los contendientes en su caso tiene un título definitivo para continuar en la detentación.
Para ejercitar la acción jurisdiccional posesoria existe un plazo de un año contado a partir de la perturbación o despojo (CC1987, art.116 inciso a), transcurrido el cual la acción prescribe y los hechos realizados ganan cierta permanencia.

Derecho a usar y disfrutar de las cosas ajenas, salvo su sustancia, gratuitamente. Este derecho real puede ser revocado por el Estado si el bien sobre el que recae es imprescindible para obras de utilidad pública o necesidad social (art. 216 c), por lo que el usufructo concedido por el Estado es un derecho real administrativo. El usufructo regulado en el CC es intransferible, no puede ser objeto de gravamen alguno, puede ser sobre bienes muebles e inmuebles, existe un término para su duración: la vida, si es concedido a persona natural (art. 214), 25 años si se le concede a personas jurídicas y es prorrogable por igual término.
El Código establece que estas relaciones se realizan entre personas situadas en un plano de igualdad (art. 1). Pero al entregar un bien en usufructo, el Estado no está  en el mismo plano que el usufructuario, que puede ser privado de su derecho. La situación del ocupante o concesionario frente a terceros es la de un poseedor a nombre de otro, que ostenta acciones inherentes a la posesión y se puede oponer a la administración cuando es arbitraria (por esto cabe cuestionar si es una relación jurídica de Derecho Civil). El usufructo es intransmisible.
El usufructo tiene como elemento natural a la gratuidad, lo que lo diferencia del arrendamiento que tiene carácter oneroso.
-Elementos personales: El Estado figura como otorgante del derecho de usufructo frecuentemente y otros sujetos constituyen el usufructo sobre sus bienes cuando no exista una prohibición expresa.
(A las empresas mixtas el usufructo se entrega en concepto de capital, por lo que no existe una entrega gratuita de bienes, pues se trata de una explotación de estos por entidades que persiguen fines lucrativos en los que también está interesado el Estado.
-Elementos reales: El usufructo debe recaer sobre las cosas susceptibles de uso repetido, ya que el derecho del usufructuario consiste en utilizarlas conservando su forma y sustancia, pues este pierde su derecho al desaparecer el objeto sobre el que recae (art. 208).
El Estado concede el usufructo sobre habitaciones, al ser piezas que no poseen los tres espacios separados que caracterizan a una vivienda: un dormitorio, un local y un servicio higiénico. Se legaliza la ocupación de éstas como usufructos gratuitos. También el Estado da en usufructo terrenos, instalaciones industriales, turísticas u otras a las empresas mixtas.

-Está obligado a conservar el bien sobre el que recae su derecho, su forma y sustancia deben quedar a salvo (art. 208).
-Está obligado, al usar el bien, a utilizarlo conforme a su destino, aunque puede hacer en él obras, instalaciones o plantaciones necesarias para su adecuado aprovechamiento y conservación (art. 209, 210 y 232).
(El Código no impone las obligaciones de inventario y prestación de fianza, ambas pueden ser establecidas en el título de usufructo cuando se estime.
- Extinción: El usufructo se extingue (además de las causas de extinción generales de las relaciones jurídicas) por: (art. 216 y 217).

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