CAPITULO PRIMERO DIVERSOS MODOS DE ADQUIRIR EL DERECHO DE PROPIEDAD

I. CONCEPTO

Con el objeto de evitar confusiones erróneas, interpretaciones inadecuadas o criterios contradictorios, se hace necesario mostrar desde el inicio del presente documento, cuáles son los parámetros jurídicos que tomamos en consideración para desarrollar el tema “Modos de adquirir el Derecho Real de Propiedad”, y ellos parten precisamente del concepto jurídico que aquí presentamos así como de los elementos que lo constituyen, situación que facilitará al lector la comprensión de este estudio, su contenido y la ideas y propuestas que en el mismo desarrollamos.

De esta manera, presentamos a continuación el concepto general de Derecho Real, para que se comprenda la naturaleza jurídica del derecho de propiedad; los conceptos que del Derecho de Propiedad Presentan nos dan a conocer los principales tratadistas del derecho, los elementos que los constituyen, un breve análisis comparativo de ellos para terminar con lo que debemos entender por adquirir el Derecho Real de Propiedad, sus elementos y el porqué del mismo.

Los diversos autores coinciden en que el derecho real es una relación jurídica inmediata y directa entre una persona y una cosa .

Abundando sobre lo anterior, Orizaba Monroy afirma que el derecho real “es el poder jurídico que ejerce una persona sobre un bien, de modo directo e inmediato, para aprovecharlo total o parcialmente, siendo dicho poder jurídico oponible a los demás por virtud de una relación que se establece entre su titular o sujeto activo y os demás individuos como sujetos pasivos indeterminados, quienes determinan cuando el derecho es violado”

De esta manera, Rafael Rojina Villegas nos da a conocer su concepto de propiedad, afirmando que “aplicando la definición del derecho real a la propiedad diremos que esta se manifiesta en el poder jurídico que una persona ejerce en forma directa e inmediata sobre una cosa para aprovecharla totalmente en sentido jurídico, siendo oponible este poder a un sujeto pasivo universal por virtud de una relación que se origina entre e titular y dicho sujeto” .

Los elementos que constituyen el concepto que nos da a conocer Rojina Villegas, son:

1º Se trata de un poder jurídico. Este poder jurídico puede traducirse como la capacidad jurídica del individuo titular del derecho real de propiedad para disponer de la cosa objeto de propiedad, es decir es su capacidad para hacer con ella lo que en derecho le esté permitido como puede ser, transmitir su propiedad vía venta, donación, etc.; ceder su posesión mediante la celebración de un arrendamiento o comodato; disfrutar de ella; gravarla, etc.

2º Dicho poder jurídico lo ejerce una persona (el titular del derecho) en forma directa e inmediata, lo que significa que solo e titular del derecho real o quien legítimamente lo represente,

3º Este poder jurídico se ejerce sobre una cosa para aprovecharla totalmente en sentido jurídico, es decir, se ejerce sobre el objeto de propiedad para poder ejercer el Ius Utendi, Ius Fruendi, Ius Abutendi, Ius Vindicandi y el Ius Possiendin, en consecuencia el aprovechamiento total de la cosa objeto de propiedad, consiste en poder poseerla, usarla, gozar de sus frutos e imponerle cargas.

4º Dicho poder jurídico es oponible a terceros, lo que significa que el titular del derecho real, podrá acudir ante el estado a efecto de que se administre justicia cuando cualquiera de os derechos que se han dejado mencionados en el párrafo que antecede se vean vulnerados por alguna persona, sea física, moral, pública, privada, nacional o extranjera e inclusive un nanciturus, es decir es un derecho que se hace valer erga hommnes.

Por su parte, Ambrosio Colin y H. Capitant, afirman que la propiedad consiste en “el poder de usar una cosa y de aprovechar toda la utilidad que es susceptible de procurar de un modo exclusivo y perpetuo”

Refieren estos autores como elementos característicos del concepto, que:

1º La acción del propietario o poder de usar y aprovechar la cosa puede ejercerse por actos materiales como son el poseer, usar, gozar e imponerle cargas al objeto de propiedad

2º Es exclusivo es decir, que solo lo ejerce el titular del derecho o a aquél a quien este faculte para ejercerlo.

3º Es perpetuo, refiriendo esta perpetuidad no a que una cosa pertenezca siempre a una sola persona, ya que la cosa puede ser transmitida de persona a persona por venta, donación, sucesión, etc. La perpetuidad se refiere al derecho real de propiedad sobre la cosa, es este derecho, el que no se extingue, es perpetuo .

En el Diccionario Jurídico Mexicano, Márquez González expresa un concepto mas amplio de propiedad al consignar que es “El dominio que se ejerce sobre la cosa poseída.”

Para nosotros, la propiedad es el derecho real directo, inmediato, perpetuo y exclusivo que se ejerce por su titular llamado propietario, quien tiene el derecho de aprovechar el bien objeto de la propiedad total o parcialmente. En esta relación objeto sujeto que puede expresarse mejor como el dominio que se ejerce sobre la cosa objeto de propiedad, existe un sujeto pasivo universal quien tiene la obligación de no hacer y respetar el referido objeto.

Como puede observarse este concepto adoptado por nosotros y tomado de las clases de derecho civil impartidas en la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional Autónoma de México por el Dr. Julián Güitron Fuentevilla reúne ya los elementos y características a que cada uno de los autores que ya hemos mencionado se refiere y determina la naturaleza jurídica del derecho real de propiedad, precisándose por tanto que su naturaleza jurídica y elementos o características son las que a continuación referimos:

Naturaleza jurídica. Es un derecho real, esto es como lo menciona el propio Guitron Fuentevila cuando se presenta no una relación jurídica entre persona y cosa ya que esta solo puede darse entre personas sino un sometimiento total o parcial de una cosa respecto de su propietario, traduciéndose así como el poder jurídico de disposición del titular del derecho real sobre la cosa.

Y como ya se mencionó, los elementos que constituyen al concepto de derecho real de propiedad que presentamos, son los mismos que refieren los tratadistas a que nos hemos referido en los acápites precedentes, por lo que es dable afirmar que se trata de un derecho real:

• Directo, toda vez que quien lo ejerce es precisamente su titular o la persona a quien le legítimamente faculte para ello.

• Inmediato, es decir, que su titular lo ejerce en todo momento, sin interrupción alguna.

• Perpetuo refiriéndose esta perpetuidad como ya se mencionó anteriormente no al hecho de que una cosa pertenezca siempre a una sola persona (ya que esta puede transmitirse por compraventa, sucesión, donación, etc), sino al axioma jurídico de que la perpetuidad se refiere al derecho real de propiedad sobre la cosa, siendo este derecho, el que no se extingue, resultando así perpetuo.

• Exclusivo, es decir, solo corresponde su ejercicio al titular del derecho o a la persona que faculte para que a su nombre lo ejerza bajo su mandato.

• Que puede ejercerse total o parcialmente

En atención a lo ya expuesto, podemos referir en consecuencia que los modos de adquirir el derecho real de propiedad, son el derecho subjetivo, limitativo e inherente al derecho real de propiedad con que cuenta toda persona, física, moral, pública, privada, nacional o extranjera para que conforme a derecho pueda convertirse en titular del derecho de propiedad respecto de un bien determinado.

Las características de este derecho, son las siguientes:

• Es un derecho subjetivo, es decir, son el conjunto de facultades atribuciones con que cuenta el propietario de un bien para poder convertirse en titular del derecho de propiedad.

• Cualquier persona, con las salvedades que marque la ley, puede adquirir el derecho de propiedad respecto de un bien determinado. Hacemos hincapié en las salvedades que marque la ley, porque existen diversas limitaciones para hacerse titular de este derecho como pueden ser entre otras, las impuestas a los extranjeros a lo largo de as playas y fronteras o las que se refieren a la propiedad social (ejidos y comunidades) o buien al subsuelo.

• Es limitativo porque solo se da respecto del bien sobre el que se ejerce el derecho de propiedad y dentro de los márgenes que la propia ley determina.

• Es inherente al derecho real de propiedad porque sin la existencia de este derecho no es posible considerar la presencia del derecho de adquirir la propiedad.