BIBLIOTECA VIRTUAL de Derecho, Economía y Ciencias Sociales

EL RÉGIMEN JURÍDICO DE LA VIVIENDA Y DEMÁS BIENES INMUEBLES EN CUBA

Gustavo Enrique Rodríguez Montero


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6.1.3 Las viviendas de los Agricultores Pequeños.

El Decreto-Ley No.125/91 , en concordancia con el texto constitucional y el ordenamiento jurídico civil , entiende como agricultor pequeño, a la persona natural propietaria, copropietaria o poseedora legítima de tierra y como bienes agropecuarios, entre otros, las viviendas ubicadas en la tierra de un agricultor pequeño. Excluye de la legislación sucesoria común, la tierra y los demás bienes agropecuarios, condicionando su trasmisión a determinados vínculos de parentesco, siempre que hayan trabajado la tierra, en forma permanente y estable, por lo menos 5 años antes del fallecimiento del agricultor pequeño. De igual forma, imposibilita la sucesión testada al establecer que en ningún caso se podrá disponer por testamento de la tierra y los demás bienes agropecuarios.

En correspondencia con las señaladas disposiciones normativas, la Ley General de la Vivienda también contiene regulaciones sobre las viviendas de los agricultores pequeños, dispuestas en el artículo 108, que fue modificado por el Decreto-Ley No.233/03, quedando redactado de la siguiente forma:

“Los propietarios de fincas rústicas destinadas a la producción agropecuaria, podrán, previa autorización del Ministerio de la Agricultura, y oído el parecer de la Asociación Nacional de Agricultores Pequeños, permitir que familiares u otras personas vinculadas a la producción de dicha finca construyan su vivienda dentro de los límites de su propiedad y previo el cumplimiento de las disposiciones que para la construcción por esfuerzo propio establezca el Instituto Nacional de la Vivienda.

Las viviendas ubicadas en áreas de fincas rústicas de propiedad personal estarán sometidas a las reglas siguientes:

a) el dueño de la finca sólo podrá tener la propiedad de la vivienda que ocupa en ésta, sin perjuicio de lo dispuesto en el Artículo 107 de la presente Ley;

b) en caso de fallecimiento del propietario de la finca, la vivienda de su propiedad se transferirá a los herederos conforme a la legislación vigente en la materia; y

c) el heredero que reciba la vivienda en propiedad deberá indemnizar en su precio legal, proporcionalmente, a los demás herederos con derecho a heredar la tierra, que no la reciban.

Los que no siendo propietarios de una finca, construyan o hayan construido en ella legalmente, por medios propios y con autorización de su dueño una vivienda adecuada, se les reconocerá la propiedad sobre lo edificado, sin que afecte la integridad de la finca, salvo desafectación por autoridad competente. La transmisión hereditaria de estas viviendas se regirá por la legislación civil común.

La permuta, donación o traspaso de las viviendas sólo podrá efectuarse previa aprobación del Ministerio de la Agricultura o, en su caso, del Ministerio del Azúcar, los que oirán el parecer de la Asociación Nacional de Agricultores Pequeños, pudiendo ejercer el derecho de tanteo y adquirir la propiedad de la vivienda a favor del Estado, abonando a su propietario su precio legal."

La redacción de este artículo sufrió significativas modificaciones. Debemos recordar que con anterioridad eran propiedad del agricultor pequeño todas las viviendas que se encontraban situadas dentro del área de su finca, con independencia de que fueran habitadas por él o por otras personas con su consentimiento, no pudiendo ser transferidas en propiedad a sus ocupantes, a favor de quienes no se generaba derecho alguno y sobre las cuales el pequeño agricultor tendría la facultad, incluso, de ejercer cese de convivencia, porque no integran la propiedad personal sino la propiedad del pequeño agricultor.

Sobre las modificaciones introducidas por el citado Decreto-Ley, solo acotar la necesidad de que las Resoluciones-Titulo de propiedad que emitan las Direcciones de la Vivienda legalizando viviendas que se encuentren dentro del perímetro de la finca de un pequeño agricultor, deberán ser precisas respecto a las medidas y linderos, así como muy esclarecedoras sobre las servidumbres contenidas dentro de las relaciones de vecindad, de tal forma que se proteja la integridad de la propiedad del principal titular del terreno.

Es necesario destacar que poder reconocer la propiedad dentro de una finca rústica a otra persona que no sea su dueño, puede generar numerosos conflictos legales. A estas viviendas no les será aplicable el régimen jurídico de las viviendas propiedad personal, sino que serán sometidas al régimen especial previsto legalmente. En tal sentido, para permutar o donar las viviendas referidas no se requiere de la autorización de las DMV, sino que serán los Ministerios de la Agricultura y del Azúcar, oído el parecer de la ANAP, en su caso, quienes podrán conceder la autorización o ejercer el derecho de tanteo.

Asimismo, resulta contradictorio que en lo adelante las viviendas legalizadas a favor de sus ocupantes generen derechos que el agricultor pequeño no posee con respecto a su vivienda ubicada en la finca, específicamente, el derecho de trasmisión hereditaria que para este último caso está limitado según las disposiciones del Decreto-Ley No.125/91anteriormente enunciadas.

La Resolución No.618/03 definió las reglas para la transferencia de la propiedad a quienes hubiesen construido en tierras propiedad del agricultor pequeño, pronunciamientos que de igual forma fueron recogidos por el vigente Reglamento de la LGV, la Resolución No.14/06 del INV, al disponer en sus artículos 54 y 55 lo que sigue:

Artículo 54: Al objeto de legalizar la construcción de viviendas por esfuerzo propio en fincas rústicas propiedad de pequeño agricultor, las direcciones municipales de la Vivienda deben:

1- Recibir la solicitud de los interesados, adjuntando:

a) documento que acredite la autorización del MINAG;

b) Licencia de construcción; y

c) Certificación de Habitable.

Si careciera de los documentos señalados en los incisos b) y c), se remite a la Unidad Municipal Inversionista de la Vivienda, para la aplicación de lo regulado sobre la convalidación, si la construcción fuera con posterioridad al 1ro de enero de 1985.

2- Radicar expediente que contenga la documentación aportada y las pruebas y diligencias que procedan.

3- Dictar Resolución disponiendo, de proceder, el reconocimiento del derecho de propiedad sobre lo edificado. Esta Resolución constituye Título de Propiedad.

Artículo 55: Para el reconocimiento del derecho de la propiedad sobre lo edificado se tiene en cuenta que la vivienda fue edificada antes de la entrada en vigor del Decreto 272, de las contravenciones en materia de ordenamiento territorial y de urbanismo, de 20 de febrero del 2001. Si fuera posterior, es indispensable que se haya ejecutado legalmente.

Resulta válido aclarar que la Resolución No.315/03 del INV , excluyó del proceso de convalidación a las viviendas construidas o en ejecución en tierras de Cooperativas de Créditos y Servicios y de agricultores pequeños disponiendo que no se convalidaran. En estos casos se dictará providencia de archivo, hasta tanto se defina el procedimiento a seguir.


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