2.3.2 Contrato de compraventa.

La viviendas que el Estado construya o queden disponibles a su favor pueden ser transferidas en propiedad a las personas seleccionadas mediante Contrato de Compraventa, en que comparece el Banco Popular de Ahorro, en representación del Estado por una parte y la persona a la cual se asigna la vivienda por la otra, por lo que pudiera decirse que procede este acto jurídico cuando la intención sea transferir la propiedad, que se obtiene desde el momento de la firma del contrato, con independencia de haberse extinguido la obligación de pago .

El contrato de compraventa que regula la Ley General de la Vivienda tiene características especiales, pues aunque se trata de una compraventa a plazos llamado “compraventa con reserva de dominio” o con pacto de dominio reservado, de triste recordación para nuestro pueblo, ya que fue utilizado en la compraventa de inmuebles y de bienes muebles y mediante el, aun después de haber pagado gran parte del precio el comprador se veía desposeído del bien por falta del pago de algunas mensualidades. En el caso del contrato de compraventa de una vivienda la propiedad se trasmite al comprador y este asume una deuda de carácter personal con el BPA por el importe del precio legal mas los intereses bancarios .

En estos casos para concurrir a las Agencias del BPA los interesados deben haber acreditado debidamente su estado civil ante la DMV, que determinará quiénes son las personas que están dentro de los casos previstos para realizar la transferencia de la propiedad ya sea por nueva asignación o por otras causas establecidas legalmente, en cuyo caso dictará Resolución fundada, apercibiéndolas de la obligación de acudir a la entidad bancaria a suscribir el contrato.

Dicho contrato de compraventa debe reunir todos los elementos necesarios para que surta los efectos de un título de propiedad ya que, en definitivas, constituye el título traslativo de dominio y resulta inscribible en el Registro de la Propiedad. Para ello, debe describirse adecuadamente la vivienda, con expresión de sus límites o linderos. Igualmente en el contrato se hace constar el precio, la forma de pago; o sea, la cantidad que se abona al inicio cuando el comprador prefiera ade¬lantar parte del precio, y el importe de las mensualidades, así como el número de plazos en el cual se amortizará la deuda.

Las personas que sean beneficiadas por este concepto, desde el momento que firmen el contrato con el Banco, podrán disponer libremente del inmueble con independencia de la deuda personal que contraen.

Según lo dispuesto en el artículo 42 de la Ley General de la Vivienda, corres¬ponde a la Dirección Municipal de la Vivienda la determinación del precio legal, cálculo que efectuará el Departamento de Control del Fondo mediante Certifico. También el Programa de Arquitectos de la Comunidad realiza la tasación a través de los correspondientes Dictámenes, facultad concedida por la ya derogada Resolución No.747, de 13 de diciembre del 2002, dictada por el Instituto Nacional de la Vivienda .

La Instrucción No.9, de 30 de julio de 1985, del Instituto Nacional de la Vivienda, regula el procedimiento y la forma de calcular el precio legal de las viviendas, que se determina también sobre las bases del Acuerdo del Comité Ejecutivo del Consejo de Ministros de fecha 16 de noviembre de 1987.

En relación con lo anterior se dictaron además Resoluciones Conjuntas INV-CEP-CEF, de fecha 1ro de julio de 1985, referida al descuento por depreciación a las viviendas del fondo actual e INV-CEF, de fecha 25 de diciembre de 1990, sobre el cálculo del precio legal teniendo en cuenta la depreciación por el estado técnico y los años de la vivienda, así como la No.11 del MEP-INV de 16 de julio del 2002, que modifica algunos apartados de las anteriores a fin de hacer extensiva a las viviendas la determinación de su estado técnico constructivo para el cálculo del precio legal para ser consecuente con el límite máximo de depreciación por años de construcción de una vivienda en buen estado técnico con el límite mínimo de regular o mal estado.

La mayoría de las personas no abonan el precio de una sola vez, sino que lo hacen a plazos, razón por la cual al precio legal, que representa el valor de la vivienda, hay que sumarle los intereses bancarios, de lo que resulta el llamado “precio de transferencia”, que es el que paga finalmente el propietario por la adquisición de la vivienda.

El artículo 43 de la Ley General de la Vivienda expresa con claridad la forma de pago del precio convenido con el BPA y en tal sentido establece que el descuento se efectúa en salarios, sueldos, haberes, pensiones o cualquier otra retribución periódica que perciba el comprador, cuando el comprador no tuviere ingresos o resultare imposible en algún momento efectuar los descuentos podrá practicarse sobre cualquiera de los descuentos de los codeudores solidarios, si resulta imposible el BPA podrá pactar otra forma de garantizar el pago y si resulta esa imposibilidad de la reducción de ingresos puede reducirse el importe de la mensualidad y extenderse los plazos, o sea, el término de pago hasta la completa liquidación del precio.

La Circular Conjunta INV-BPA, de fecha 25 de junio de 1990, contiene aclaraciones sobre la interpretación del texto del Artículo 43 de la LGV y en tal sentido estipula:

-Cuando el comprador ha visto reducidos sus ingresos pero el centro de pago al cual este vinculado laboralmente no le resulte posible efectuar las retenciones mensuales el órgano facultado para analizar jurídicamente el caso y determinar si procede rebajar el importe. de las mensualidades y extender los plazos, es la Dirección Municipal de la Vivienda la que aplicará al caso los beneficios dispuestos, por la Instrucción No.1/89, de fecha 16 de marzo de 1989, y si no obstante la aplicación de la rebaja resulta que a la persona todavía le fuere prácticamente imposible pagar su obligación, podrá elevar el caso al órgano provincial del Poder Popular, con el objetivo de solicitar del Presidente del Instituto Nacional de la Vivienda se aplique la facultad discrecional que se establece en la Disposición Especial Segunda de la Ley.

-El Banco Popular de Ahorro podrá disminuir el importe de las mensualidades pactadas en el Contrato do Compraventa sólo en aquellos casos en que la reducción de los ingresos del comprador impida al centro de pago al cual está vinculado laboralmente efectuar las retenciones previstas por la Ley.

-También el BPA, a través de sus agencias de población, viene obligado a agotar la gestión administrativa para hacer efectivo el pago de los adeudos pendientes de liquidar, así como orientar adecuadamente al comprador cuando la causa del impago sea la reducción de sus ingresos con posterioridad a la formalización del contrato de compraventa.

Con respecto a la gestión de cobro del BPA para la recuperación de las amortizaciones de la Ley General de la Vivienda ante diferentes causales que pueden generar incobros debemos particularizar algunos aspectos :

o La reducción de la mensualidad por solicitud del deudor será autorizada por el Director de la oficina donde se encuentre registrada la deuda, solamente cuando fuere imposible mediante retenciones al deudor o a los codeudores solidarios, que produzca inmovilización del cobro del adeudo. Ejemplo, deudores desvinculados laboralmente con posterioridad a ala suscripción del contrato o deudores que poseen ingresos que no posibilitan al centro de trabajo efectuar las retenciones de acuerdo a lo que establece la Ley

o En los casos que el solicitante plantee una reducción de la mensualidad sobre la base de una disminución de sus ingresos, a pesar de la cual no resulte imposible el cobro mediante las retenciones, no se aceptará la solicitud.

o Cuando se hace imposible el pago y el deudor concurre a pactar otra forma de pago, se analiza su situación y de considerarla justa, se propondrá otra mensualidad a pagar de acuerdo a sus posibilidades, conveniando una nueva forma de pago.

o Cuando el deudor deje de pagar una mensualidad se requerirá por el BPA, de no responder se visitará por un trabajador bancario designado. De prolongarse los incobros por cuatro meses se somete el caso a la Dirección Municipal de la Vivienda para que actúe de conformidad con el procedimiento administrativo ante la existencia del crédito inmovilizado.